吳旭

在全國擴(kuò)張勢頭兇猛的重慶協(xié)信地產(chǎn)，近日以13.4億元的總價(jià)賣掉了其進(jìn)入上海首個(gè)項(xiàng)目中的五棟寫字樓，接盤者為平安信托。

據(jù)了解，平安信托上述收購的平均單價(jià)僅為2.8萬元/平方米，而周邊寫字樓散賣價(jià)格為3.5萬-4萬元/平方米。協(xié)信方面透露，價(jià)格優(yōu)惠是因?yàn)橘I家有較好的一次性支付的隱性條款。

協(xié)信的上述交易之所以受人關(guān)注，與其赴港上市受阻有很大關(guān)系，而近期關(guān)于協(xié)信董事長吳旭卷入華潤宋林案而“被調(diào)查”的傳聞，再次將該公司推向輿論的風(fēng)口浪尖。

“近期關(guān)于吳旭董事長被調(diào)查的傳言不實(shí)，吳總只是協(xié)助調(diào)查，而不是被調(diào)查。因?yàn)橹拔覀児九c華潤有合作，所以與華潤相關(guān)公司的關(guān)鍵人物需要配合調(diào)查。”協(xié)信集團(tuán)新聞發(fā)言人向記者表示。

“協(xié)助調(diào)查”而非“被調(diào)查”

協(xié)信集團(tuán)方面透露，吳旭目前仍可以批量處理公司事務(wù)，批閱、簽署公司文件，并在一定條件下接聽及撥打電話，與外界保持適當(dāng)?shù)穆?lián)系。

協(xié)信是如何卷入華潤宋林案的？

據(jù)媒體報(bào)道，早在2006年協(xié)信曾與華潤合作在重慶成立了一家名為協(xié)信遠(yuǎn)潤的地產(chǎn)公司，當(dāng)年年底協(xié)信遠(yuǎn)潤以約4.21億元的價(jià)格先后拿下了重慶彩云湖片區(qū)八宗約26.6萬平方米的土地。而宋林當(dāng)時(shí)為協(xié)信遠(yuǎn)潤的董事。此后在2007年7月，宋林從協(xié)信遠(yuǎn)潤退出，不再擔(dān)任該公司董事等職務(wù)。

據(jù)了解，當(dāng)時(shí)協(xié)信的資金較為緊張，而華潤導(dǎo)入的資金則緩解了協(xié)信的資金壓力。但協(xié)信也因此付出不小的代價(jià)，向華潤支付的利息高達(dá)17%。

此外，協(xié)信與華潤旗下的漢威資本有過合作。2006年漢威與協(xié)信合作開發(fā)重慶協(xié)信天驕城，此后協(xié)信與漢威還共同投資了位于重慶解放碑中央商務(wù)區(qū)的協(xié)信公館。

“協(xié)信與華潤宋林案有何關(guān)聯(lián)，相關(guān)部門具體是在調(diào)查哪些事情，我們目前也不掌握相關(guān)情況。”協(xié)信集團(tuán)新聞發(fā)言人表示。

由于近幾年在全國快速擴(kuò)張，協(xié)信成為地產(chǎn)界令人矚目的一匹“黑馬”。

此前協(xié)信一直在以重慶為中心的西南地區(qū)開發(fā)房地產(chǎn)。2011年協(xié)信開始走出大本營重慶，先后進(jìn)軍成都、無錫市場。2012年8月競得上海虹橋地塊首次入滬后，先后又奪得閘北、浦東祝橋地塊，在上海用于拿地的資金超過了28億元。2013年3月，協(xié)信先后在重慶永川和昆明富民獲得了總規(guī)模達(dá)數(shù)千畝的文化旅游項(xiàng)目用地，這兩個(gè)大型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的總投資高達(dá)250億元。

在短短幾年時(shí)間，協(xié)信先后進(jìn)入上海、蘇州、無錫、成都、昆明、三亞、長沙等城市，除了住宅開發(fā)，還建立了商業(yè)項(xiàng)目事業(yè)部。

而協(xié)信想做大的欲望，在吳旭的表述中得到初步展示。去年10月，吳旭曾透露，公司僅商業(yè)部分現(xiàn)有經(jīng)營、在建以及籌劃中的城市綜合體項(xiàng)目總面積接近200萬平方米，2017年計(jì)劃達(dá)到400萬平方米左右。

另據(jù)協(xié)信披露的數(shù)據(jù)，截至今年3月協(xié)信集團(tuán)總資產(chǎn)近452億元，開發(fā)了50余個(gè)住宅商業(yè)及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，土地儲備面積超過了1000萬平方米。

有房產(chǎn)機(jī)構(gòu)分析師告訴記者，協(xié)信的年銷售額一直徘徊在百億元左右。對于年銷售額百億的企業(yè)，拿什么支持如此快速的擴(kuò)張，令業(yè)界感到困惑。

記者從協(xié)信方面獲得的數(shù)據(jù)是，去年協(xié)信的年度銷售額約75多億元，而今年1-9月的銷售額約87億元。但協(xié)信地產(chǎn)品牌部一位人士表示，“今年公司的年度銷售目標(biāo)是150億元，應(yīng)該能夠完成。”

加速套現(xiàn)

雖然外界暫不了解吳旭是如何被牽涉到華潤宋林案的，但如果看一下近幾年協(xié)信的擴(kuò)張版圖，再將轉(zhuǎn)讓虹橋項(xiàng)目、赴港上市受阻等事件結(jié)合起來，能隱約看到一條線索：擴(kuò)張和對資金的需求。

近期協(xié)信賣上海虹橋?qū)懽謽?，被認(rèn)為是其展開的一項(xiàng)自救行動。

協(xié)信集團(tuán)2012年8月以13.07億元的價(jià)格拿下虹橋協(xié)信中心所在地塊，折合樓面價(jià)1.14萬元/平方米。按業(yè)內(nèi)人士的預(yù)計(jì)，加上建安、財(cái)務(wù)、稅費(fèi)等各項(xiàng)成本，該項(xiàng)目的保本價(jià)約在2.2-2.3萬元/平方米，而2.8萬元/平方米的售價(jià)對協(xié)信來說幾乎是“微利”。

“從售價(jià)遠(yuǎn)低于周邊項(xiàng)目可以看出，開發(fā)商回籠資金的意愿相當(dāng)強(qiáng)烈。”世邦魏理仕投資部一位經(jīng)理告訴記者，如果不是需要資金，有優(yōu)厚的現(xiàn)金支付條款，恐怕開發(fā)商也不會以如此低的價(jià)格賣掉。”

一家國際知名代理行投資部經(jīng)理指出，平安以較低的價(jià)格從協(xié)信手中“團(tuán)購”到協(xié)信虹橋中心，從市場層面看是因?yàn)楹鐦蛭磥碛薪?00萬平方米的供應(yīng)量，開發(fā)商將面臨激烈的銷售競爭。而在公司層面，則從一個(gè)側(cè)面反映出開發(fā)商年底對資金的相當(dāng)饑渴。

對于市場上的諸多質(zhì)疑，上海虹橋協(xié)信中心營銷負(fù)責(zé)人向記者澄清，此次只是單一交易，市場有過度解讀之嫌。“年底房企都想多回籠些現(xiàn)金，我們也不例外。”

記者在采訪中了解到，虹橋?qū)懽謽琼?xiàng)目交易價(jià)格之所以看上去低，是因?yàn)橘I家附帶了非常優(yōu)越的隱性付款條件。

“交易成功后，平安將一次性支付約93%的現(xiàn)金。也就是說，13.4億元的交易我們一次性就可以回收10億以上的現(xiàn)金。我們曾做過測算，如果是散賣，即使能賣到3.5甚至4萬元/平方米的單價(jià)，但這樣回款周期相當(dāng)長，一下拿不到這么多現(xiàn)金。而再加上銷售的各項(xiàng)投入及未來潛在競爭壓力，散售也存在很多難以預(yù)測的風(fēng)險(xiǎn)因素。”上海協(xié)信營銷負(fù)責(zé)人楊先生說。

一位不愿具名的分析師向記者表示，協(xié)信的快速擴(kuò)張一方面借助信托的高杠桿融資，另一方面想通過上市融資獲得更多資金。

此前高負(fù)債擴(kuò)張的協(xié)信，上市之路并不順利。迄今為止，協(xié)信未能成功登陸香港資本市場，因此通過資本市場獲取資金的途徑，對協(xié)信并未打開。

對于上市受阻，協(xié)信地產(chǎn)新聞發(fā)言人向記者證實(shí)，今年赴港上市的確遇到一些波折。“現(xiàn)在并不是在港上市的最好時(shí)機(jī)，今年上市計(jì)劃有所放緩。也不是暫停了上市，而是在等待更好的上市時(shí)機(jī)。”他說。

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