每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

即便最近1個(gè)月市場(chǎng)有所回暖，但房企“降價(jià)走量”的策略似乎并不奏效。據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》報(bào)道，前三季度，A股142家上市房企存貨總計(jì)為2.3萬億元，比去年同期的1.9萬億元增加4000億元，同比增幅21.05%。

從存貨排行情況看，“萬、保、金、招”四家老牌龍頭房企仍高居前四位，存貨分別為3512.35億元、2750.22億元、943.50億元以及862.24億元。

賽普咨詢研究院高級(jí)咨詢師李春亮在接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)表示，高庫存對(duì)于行業(yè)而言是市場(chǎng)問題，對(duì)于企業(yè)而言卻多是區(qū)域和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)問題，抑或是營銷或價(jià)格問題。具體項(xiàng)目操盤中，加快去化而并非無序甩貨，回歸理性而不能矯枉過正。“能否在營銷渠道、付款策略、產(chǎn)品性價(jià)比等方面建立不對(duì)稱優(yōu)勢(shì)是去化效果的關(guān)鍵。”

庫存高為房企共性

克而瑞數(shù)據(jù)庫的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，即使10月以來市場(chǎng)成交量開始轉(zhuǎn)好，一些大城市的庫存規(guī)?？傮w還是偏大。比如北京在年初新建商品住宅庫存量為57625套，而到10月末則為89370套。同樣的庫存壓力同樣存在二線重點(diǎn)城市中。比如杭州目前市場(chǎng)成交量出現(xiàn)了上升，但觀察庫存走勢(shì)，在年初為76584套，而在10月末則為96138套。

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，雖然市場(chǎng)整體有所好轉(zhuǎn)，但是之前的供應(yīng)體量比較大，還是造成了一定的供需壓力，再加上不同上市房企的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有所不同，就會(huì)形成不同的存量積累。

陳晟還指出，消化庫存的方式，首先要調(diào)整價(jià)格積極走量，還要順應(yīng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的變化。推出的產(chǎn)品要以剛需和改善型產(chǎn)品為主，才能迎接去化的需求。

李春亮則表示，庫存高位目前是多數(shù)房企面臨的共性問題，客觀來說是因?yàn)榻衲晔袌?chǎng)急轉(zhuǎn)直下，但也不能忽略房企去化不力的原因。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，從庫存走勢(shì)看，最糟糕的時(shí)期或已經(jīng)過去，但并不意味庫存壓力得到最大的釋放。最主要是很多房企在前三季度銷售業(yè)績不佳，所以會(huì)在第四季度積極推盤，這會(huì)使得庫存去化增加了摩擦力。

庫存積壓加速洗牌

庫存的積壓，也加速了房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌。

北交所的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周（10月24日~10月30日），北交所企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目成交金額3.68億元，房地產(chǎn)業(yè)、化學(xué)原料和化工產(chǎn)品制造業(yè)、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)居成交金額前三位。

李春亮分析，對(duì)于面臨高庫存難題的房企而言，當(dāng)務(wù)之極是要明確去庫存思路，堅(jiān)定不移的以去化為首要任務(wù)，盡快消解資金鏈危機(jī)。“以治標(biāo)贏得治本的時(shí)間”。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷曾告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，由于小企業(yè)沒有品牌優(yōu)勢(shì)，降價(jià)也很難賣房子。所以，當(dāng)下是小企業(yè)并購重組的最好時(shí)機(jī)，目前整體并購潮趨勢(shì)明顯。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，去庫存并非“甩包袱”的含義，更重要的是獲取持久流動(dòng)性的手段。過去的去庫存主要是嘗試以價(jià)換量的策略，但這容易壓縮盈利空間。積極有效的做法應(yīng)該是嘗試精準(zhǔn)營銷的策略。

嚴(yán)躍進(jìn)舉例稱，在央行救市下，房企要抓住購房者積極入市的急迫心態(tài)，即使不降價(jià)，也可以通過提供便捷順暢的購房通道，從而真正實(shí)現(xiàn)去庫存的目標(biāo)。