關(guān)注欄目公共賬號“V觀財經(jīng)”（ID：vguancaijing）

 《未來觀察家》是一檔財經(jīng)人物微紀(jì)錄片，專注于財經(jīng)領(lǐng)域重大歷史事件，以資深觀察者為主體，敘述還原個中事實。正在推出的第一季共分為四集分別是“現(xiàn)代民族品牌的元年”、“市場力量的覺醒”、“地產(chǎn)催動的商業(yè)變革”、“互聯(lián)網(wǎng)的沸騰年代”，以中國大陸“4個十年”的商業(yè)人物史為線索，以內(nèi)地改革開放至今的經(jīng)濟人文趨勢做維度，以各時代標(biāo)志性觀察者的復(fù)盤點評為第一視角，為您精華呈現(xiàn)崢嶸起伏的內(nèi)地商業(yè)過往與命運群像。

【本集編前語】

一切故事的展開都源于98年的一紙《通知》：住房制度的市場化改革

從此，住房告別了單純的消費屬性，開始成為各路資本爭相下注的投資品。在此十年，房地產(chǎn)作為暴利代名詞，讓財富排行榜中，地產(chǎn)商從邊緣群體成了新貴。 

地產(chǎn)投資，成為許多商業(yè)公司獲利的主要渠道，甚至成為許多非地產(chǎn)企業(yè)的主營方向。各地頻出的“地王”，也不斷將土地價格推到新的高度。

從此，依靠土地增值而衍生的巨量財富，成為各地政府的收入支撐，讓各地大型基礎(chǔ)項目的落地，有了穩(wěn)定的財政保證。

從此，擁有住房數(shù)量成為衡量個人財富的標(biāo)準(zhǔn)，民間的炒房熱情空前高漲，有的人利用它一夜暴富，而更多的人則日益望房興嘆。

從此，實體經(jīng)濟所依賴的資源，逐漸被地產(chǎn)領(lǐng)域吸收。生產(chǎn)資料與土地價格的飆升，壓抑著制造業(yè)的存活空間，更加速著中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的變化。

這場以房為綱的資本盛宴和投資狂歡，在一個時段內(nèi)導(dǎo)演著中國商業(yè)和財富版圖的驟變，它始終警示著經(jīng)濟失衡中的泡沫危機，啟示著中國公司規(guī)范治理的成熟之路。

【本集節(jié)目文字實錄】

我是葉檀，我是獨立財經(jīng)評論家，我希望中國經(jīng)濟可以穩(wěn)健的發(fā)展，少貼標(biāo)簽。

只看《甄嬛傳》沒法真正了解歷史

我想真正搞清楚歷史，所以我認(rèn)為經(jīng)濟是一把最重要的鑰匙，而學(xué)歷史的人往往忽視了這把鑰匙。我不喜歡細(xì)說后宮，我喜歡去看看當(dāng)時的人到底活得怎么樣，當(dāng)時的經(jīng)濟到底怎么運作的。如果一個社會的經(jīng)濟不發(fā)展，我們光是看《甄嬛傳》怎么樣這個是沒有辦法真正了解歷史。

我特別反對看后視鏡，這是強人所難

我特別反對看后視鏡，因為現(xiàn)在很多人說1998年的房改是不是錯的？或者2003年是不是錯的？你看后視鏡沒有意義、沒有價值。就是1998年沒有房地產(chǎn)，后來沒有汽車，沒有高速公路的建設(shè)，中國的經(jīng)濟發(fā)展不了這么快。然后一個時代有一個時代的事情，你不能強說1998年的人說2013年的房地產(chǎn)是怎么樣的，這是強人所難。所以你必須站在當(dāng)時的立場上，去同情地看歷史人物。

“取消福利分房，實現(xiàn)居民住宅貨幣化、私有化”——1998年《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》

2003年并軌以后，房產(chǎn)價格開始飛速上漲

基本上是2000年之后，尤其是2003年并軌以后，保障房基本上給取消了，當(dāng)時建設(shè)的很少。所以千軍萬馬要進入商品房市場，而且財富效益大顯現(xiàn)，當(dāng)時的房地產(chǎn)價格開始飛速上漲。

舉一個例子，就是炒樓花。就是我還沒買房，我還沒有付錢，我只是拿到開發(fā)商的樓花，付了1萬塊錢、2萬塊錢定金，這個樓花就可以在市場上炒到5、6萬，炒到10幾萬，然后下家就把我的這個樓花炒過去了，相當(dāng)于房地產(chǎn)市場民間做的看多期權(quán)。

上世紀(jì)90年代海南開全國炒樓之先河，此后，北京、上海、廣州、深圳、溫州等地均出現(xiàn)炒樓花現(xiàn)象。

在2003年之前都是比較觀望的，像北京這邊的價格也是幾千塊錢，陸家嘴這個地方，一平方米在2003年、2004年、2005年，當(dāng)時還維持在一平方米一萬塊錢左右，比較好的公寓房，還是沒人買。

政府從來沒有真正找到抓手去調(diào)控房地產(chǎn)

政府從來沒有真正抓到一個抓手去很好的調(diào)控房地產(chǎn)，房地產(chǎn)真正的調(diào)控手段只有兩個，我認(rèn)為。第一個是房產(chǎn)稅，就是持有人房子征稅，第二個我們的放貸力度。政府在調(diào)控的時候經(jīng)常是限購，是這樣的一些舉措，然后行政舉措，比如說開發(fā)商的房產(chǎn)稅、土地稅是不是去查一查？他經(jīng)常是這么做，這個其實沒有調(diào)控到重點。而且真正的到重點，他也不敢調(diào)。我記得他們在2003年、2004年要收緊放貸，因為他們覺得房地產(chǎn)漲得過快、泡沫過高，但是從來沒有真正落到實處。

這個行業(yè)的土地價格，土地市場是地方政府所有的，它是壟斷的。然后它的下游從生產(chǎn)、建設(shè)到出售又是放開的。所以一方面是壟斷、一方面是放開，造成這個行業(yè)非常奇特的現(xiàn)象。像很多的房地產(chǎn)會找一個當(dāng)?shù)赝▉砑尤敕康禺a(chǎn)公司，就是因為他能不能拿到地，以什么樣的價格拿到地，跟地方政府關(guān)系太大。甚至以前我們發(fā)現(xiàn)地方政府在招牌掛的時候是量身定制，比如說我時間很短，時間才一兩天，然后我就招拍掛放出來，我需要資金多少，什么多少，一看剛剛好是為這家公司量身訂做，這種情況我們經(jīng)常會看到。所以它的基礎(chǔ)設(shè)計是非常的矛盾。

我以前一直看多房地產(chǎn)，現(xiàn)在我仍然不看空

我以前一直看多房地產(chǎn)，現(xiàn)在我仍然不看空，我仍然認(rèn)為房地產(chǎn)在狹窄的區(qū)間內(nèi)蛇形前行，波動比較大，而且未來是略有上升的過程。如果說市場這幾個指標(biāo)換了，我就轉(zhuǎn)空了，如果指標(biāo)向上行，或者直線上行，政府政策變了，大規(guī)模放貨幣了，我馬上轉(zhuǎn)成瘋狂看多。

希望地產(chǎn)穩(wěn)健發(fā)展，不要再折騰了，第未來的房產(chǎn)稅會跟消費者一起，會成為地方稅種的主要來源。所以地方的公立學(xué)校、醫(yī)療、保健會建立在房產(chǎn)稅和消費稅的基礎(chǔ)上，會為地方繼續(xù)做貢獻，呵護房地產(chǎn)。

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