49.6港元，折算6.3美元，面對可能低于預想的招股價，王健林有些憂郁。

12月8日，大連萬達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司正式啟動路演，同時首次向投資者公開其IPO詳情。當日，萬達商業(yè)地產(chǎn)實際控制人、萬達集團股份有限公司創(chuàng)始人王健林，率領(lǐng)萬達商業(yè)地產(chǎn)董事會主席丁本錫、總裁齊界、副總裁曲德君以及非執(zhí)行董事王貴亞等高管現(xiàn)身香港。

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體現(xiàn)場觀察，當天大概有200名左右投資者到場，活動現(xiàn)場氣氛比較活躍。盡管訪客無數(shù)，但王健林卻似乎有些落寞。

根據(jù)萬達商業(yè)地產(chǎn)給投資者的招股資料顯示，該公司向全球公開發(fā)售6億新股，其最終招股價指導區(qū)間為每股41.80至49.60港元(折算5.39至6.40美元)，集資額250.8-297.6億港元。

粗略折算下來，萬達商業(yè)地產(chǎn)最高籌資不超過38.3億美元，這與此前市場預估的60億美元相比，削減近半，更遠低于早前所傳100億美元巨額募資。

顯然，對于萬達商業(yè)地產(chǎn)最終可能確定的招股價，王健林并不太滿意。

對此，有港股分析師表示：“萬達商業(yè)地產(chǎn)最終決定降低募集資金，這與資本市場目前的接受程度有關(guān)，并非萬達商業(yè)地產(chǎn)想要多少，市場就給多少，資本市場還未準備好接受萬達之前高的定價。”

萬達商業(yè)地產(chǎn)值多少錢？

據(jù)介紹，萬達商業(yè)地產(chǎn)將于12月8日開始其IPO路演，并將于12月15日確定發(fā)行價，12月23日正式在港交所掛牌上市。而其計劃將此次IPO所籌資金用于建設10個物業(yè)開發(fā)項目，包括廣元萬達廣場及哈爾濱南萬達廣場等。

具體來看，其最新招股文件顯示，萬達商業(yè)地產(chǎn)本次共發(fā)行6億新股，其中5.7億股為國際配售，公開發(fā)售則約3000萬股占5%，集資250.8-297.6億港元，算上15%超額配股權(quán)可增至288.42-342.24億港元，比此前傳出的60億美元(465億港元)縮水三分之一。

事實上，為了凸顯公司的價值具吸引力，萬達商業(yè)地產(chǎn)在啟動路演前夕已將今年預測核心盈利調(diào)高了8.1%至143億元。

但就算是降低了招股價和募資規(guī)模，仍有部分投資者認為萬達商業(yè)地產(chǎn)估值過高。有接近這筆交易的銀行人士透露，大連萬達商業(yè)地產(chǎn)的價格區(qū)間低于此前對其可能最多募得45億美元的預期；“現(xiàn)在相對之前最多60億美元的預測有所下降，30億到40億美元的募資區(qū)間是最有可能的”。

有知情人士透露，王健林對這一定價并不滿意，但受限于目前香港資本市場的市況以及上市渴求，還是決定降低預期發(fā)行。

“萬達商業(yè)地產(chǎn)最終決定降低募集資金，這與資本市場目前的接受程度有關(guān)，并非萬達商業(yè)地產(chǎn)想要多少，市場就給多少，資本市場還未準備好接受萬達之前高的定價。”有資深港股分析師如此表示。

該資深港股分析師進一步指出，萬達商業(yè)地產(chǎn)最終下調(diào)招股價和籌資金額，反映了兩個問題，一是投資者對其估值增長性的看法，這樣就決定其股票定價；另一個是投資者對其估值的認同程度，也就是說投資者認為其資產(chǎn)現(xiàn)在就值這么多錢。

事實上，為了完成今年沖刺香港資本市場的任務，萬達商業(yè)地產(chǎn)除了下調(diào)募集資金預期和價格外，同時也覓來11家“大客戶”為上市“保駕護航”，最新資訊顯示，萬達商業(yè)地產(chǎn)已引入11名基石投資者累計投資20億美元(約156億港元)，目前占整個IPO交易規(guī)模的62%。

具體，除此前已披露的科威特投資局投資3億美元(約23.4億港元)外，在萬達商業(yè)地產(chǎn)路演現(xiàn)場消息證實，中國人壽保險股份有限公司以及香港平安資產(chǎn)管理公司各自買入了3億美元；此外，對沖基金奧氏資本管理(集團)公司(Och-Ziff Capital Management)、荷蘭退休基金APG則分別投資2.5億美元及2億美元。

目前，匯豐銀行和中國國際金融有限公司是萬達商業(yè)地產(chǎn)香港上市的保薦人，同時，美銀美林、中銀國際、瑞銀和高盛是此次上市的賬簿管理人。

商業(yè)地產(chǎn)未來看多還是看空？

“萬達商業(yè)地產(chǎn)，男，15歲，金牛座，朝氣蓬勃，牛氣沖天。”在12月8日發(fā)布的微信公眾號文章中，萬達集團如是形容自己的核心業(yè)務板塊——萬達商業(yè)地產(chǎn)。

盡管萬達集團自稱萬達商業(yè)地產(chǎn)正值少年時代，但并不是所有投資者都認可這一結(jié)論。有出席當天下午香港路演投資者午餐會的人士就看空商業(yè)地產(chǎn)未來的發(fā)展。

不過他認為：“萬達商業(yè)地產(chǎn)定價還比較令人滿意，雖然是產(chǎn)業(yè)未來競爭激烈，但乘著降息的東風還是可以飛起來的。”

萬達商業(yè)地產(chǎn)的招股書顯示，該公司此次納入的資產(chǎn)包括長期投資的商業(yè)物業(yè)開發(fā)租賃、開發(fā)和銷售物業(yè)及酒店經(jīng)營三大板塊。而這些也是萬達集團目前盈利能力、收入水平最好的三大板塊。

從業(yè)績表現(xiàn)來看，萬達商業(yè)地產(chǎn)2011年至2013年的營業(yè)收入分別為507.72億元、590.91億元、867.74億元，凈利潤分別為197.79億元、273.10億元、245.81億元。其最新數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年實現(xiàn)營收232.51億元、凈利潤49.65億元；預計2014年核心凈利潤為132億元，比2013年有所增長。

分析人士認為，萬達頭頂著中國最大、世界第二大商業(yè)地產(chǎn)業(yè)主及運營商，中國最大的豪華酒店業(yè)主等多個銜頭，但對于關(guān)注目前市場預期的投資者來說，當前并不是萬達最好的上市窗口時機。

分析人士指出，從宏觀情況來看，目前內(nèi)地除了一線城市以外，不少地方商業(yè)地產(chǎn)都有過剩的情況存在，前景并不樂觀。除萬達外，今年其他內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的代表企業(yè)業(yè)務表現(xiàn)并不上佳。

但也有港股分析師表示，目前或許是壞“窗口期”里的相對最好的上市時機；“中國股市在降息等利好信號下驟然走牛的時刻，幾經(jīng)曲折的萬達商業(yè)地產(chǎn)上市已露出了曙光”。

對此，有樂觀的港股分析師對觀點地產(chǎn)新媒體表示，今年上半年，在海外上市內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)的股價整體漲幅不多，海外資本市場對內(nèi)房股也比較冷淡；“但下半年以來，房企加大力度去庫存，加上降息、取消限購限貸、滬港通等政策利好，內(nèi)房股逐漸有起色”。

事實上，參與12月8日路演的投資者也一致認為，目前兩地股市氣氛均佳，萬達作為內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)巨頭價格合理，而且基石投資者實力雄厚，因此看好該股票的前景。