⊙記者裴文斐○編輯于勇

繼去年四季度新增地產(chǎn)項目規(guī)模同比下降7成之后，2015年1月1-28日，房地產(chǎn)集合信托成立規(guī)模僅為43.62億元，相比去年同期下降84.63%。

盡管2014年中旬政府出臺了房地產(chǎn)限購松綁政策利好地產(chǎn)行業(yè)，但信托業(yè)還是嗅到了地產(chǎn)業(yè)繁榮背后危機(jī)，部分區(qū)域產(chǎn)能過剩、房企融資渠道拓寬、基金子公司搶占業(yè)務(wù)等均不利于地產(chǎn)信托的增長。

此外，據(jù)上證報記者不完全統(tǒng)計，去年12月至今共成立的79款地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品，從融資方的項目所在地看，在北、上、廣、深一線城市的項目僅13款產(chǎn)品，占比16.45%，涉及二線城市項目的則有32款產(chǎn)品，占比40.5%。統(tǒng)計結(jié)果與之前大部分信托公司聲稱“只做一線城市項目”不太一致。

地產(chǎn)信托新增規(guī)模下降84.63%

據(jù)用益在線統(tǒng)計，2015年1月1-28日，集合信托成立規(guī)模301.53億元，相比去年同期711.77億元下降57.64%，其中房地產(chǎn)集合信托成立規(guī)模僅為43.62億元，相比去年同期283.72億元下降84.63%。

分析人士指出，目前不少信托公司主動回避房地產(chǎn)類項目。“一方面部分區(qū)域還存在去庫存的壓力，供應(yīng)過剩存在行業(yè)風(fēng)險；另一方面隨著反腐力度加大，波及一些開發(fā)商，引發(fā)市場對地產(chǎn)業(yè)違約的擔(dān)憂。”

同時，2015年地產(chǎn)信托將迎來新的兌付高峰，勢必造成部分房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張。根據(jù)用益信托統(tǒng)計，今年房地產(chǎn)公司今年必須償還2410億元信托資金，用益信托分析師帥國讓表示，創(chuàng)紀(jì)錄的信托產(chǎn)品將到期，給已面臨資金來源枯竭的房地產(chǎn)開發(fā)商雪上加霜。同時，投資者對房地產(chǎn)信托的需求已下降，他們擔(dān)心房地產(chǎn)商的資金供應(yīng)。

另一方面，優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)公司現(xiàn)在已可以發(fā)債融資，再加上基金子公司等的競爭，因此信托不再是房地產(chǎn)項目偏愛的融資渠道。

據(jù)媒體報道，2013年和2014年，境內(nèi)開發(fā)商分別通過垃圾債在國際市場上籌集了195億美元和214億美元的資金。而中小開發(fā)商已經(jīng)轉(zhuǎn)向與基金子公司等資管平臺合作，繼續(xù)經(jīng)營信托公司已經(jīng)逐漸退出的領(lǐng)地，他們以市級和區(qū)縣級平臺項目為主，并且絕大部分來自中西部的三四線城市。

二線以下城市超八成

上證報記者統(tǒng)計，2014年12月1日至2015年1月28日成立的79款地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品，從融資方的項目所在地看，在北、上、廣、深一線城市的項目僅13款產(chǎn)品，占比16.45%。統(tǒng)計結(jié)果與之前大部分信托公司聲稱“只做一線城市項目”不太一致。

涉及二線城市項目的則有32款產(chǎn)品，占比40.5%，主要集中于山東、河北、湖南、四川和云南省，成都、長沙、昆明等地的項目較多；三、四線城市項目34款，占比為43.04%。東部、中部和西部都有分布。比如徐州、臨沂、鎮(zhèn)江、湖南郴州等地。

規(guī)模較大的有五礦信托的“長利穩(wěn)增1號投資信托”，實際募集規(guī)模28億元，信托資金用于用于杭州拱墅萬達(dá)投資有限公司開發(fā)的杭州拱墅萬達(dá)廣場項目以及綿陽經(jīng)開萬達(dá)廣場投資有限公司開發(fā)的綿陽經(jīng)開萬達(dá)廣場一期項目開發(fā)建設(shè)。

上證報記者統(tǒng)計還發(fā)現(xiàn)，發(fā)行一線城市項目的信托公司較為分散，僅有大業(yè)信托有3款產(chǎn)品、中融有2款，其余8家信托公司各有一款，包括國民信托、杭工商信托、北京國際信托等。

二線城市項目里，涉及近17家信托公司，其中華融國際信托有3款，中融信托、陸家嘴信托、方正東亞信托各有2款，而在三四線城市項目中，共涉及近15家信托公司，其中融信托、北京國際信托各有3款。

此外，記者對照由國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國指數(shù)研究院三家共同發(fā)布的2014中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)名單，上述79款地產(chǎn)信托產(chǎn)品中，共有15款產(chǎn)品開發(fā)商在百強(qiáng)之列，占比僅18.99%，包括恒大地產(chǎn)、萬科、華夏幸福和綠地等11家開發(fā)商。記者注意到百強(qiáng)開發(fā)商的項目基本都在一二線城市。

除項目所在城市區(qū)域外，交易對手開發(fā)商的實力雄厚與否，也直接關(guān)系著投資者購買產(chǎn)品后的資金安全。信托公司副總經(jīng)理告訴記者，應(yīng)該以百強(qiáng)開發(fā)商、中小開發(fā)商兩個檔次區(qū)分，前者抵御市場波動風(fēng)險能力更強(qiáng)。“現(xiàn)在三四線城市的房地產(chǎn)市場庫存高企，過剩嚴(yán)重，未來將不可避免的影響當(dāng)?shù)卣耐恋爻鲎屖杖耄M(jìn)而使得這些平臺項目的財政收入測算發(fā)生偏差。”