“本來以為要放假了，結(jié)果因?yàn)橐粭l消息又要重新加班。”北京南六環(huán)一個樓盤的項(xiàng)目總監(jiān)告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。

消息來自于央行。

在央行降息75天后，2月4日晚間，中國人民銀行宣布，將從2月5日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)。

與此同時，為進(jìn)一步增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)支持結(jié)構(gòu)調(diào)整的能力，為加大對小微企業(yè)、“三農(nóng)”以及重大水利工程建設(shè)的支持力度，央行決定對小微企業(yè)貸款占比達(dá)到定向降準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)的城市商業(yè)銀行、非縣域農(nóng)村商業(yè)銀行額外降低人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)，對中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行額外降低人民幣存款準(zhǔn)備金率4個百分點(diǎn)。

此次降準(zhǔn)釋放的資金將達(dá)到6000億-7000億元。“從過往歷史看，降準(zhǔn)與降息是房地產(chǎn)發(fā)展的推進(jìn)劑，只要降準(zhǔn)，基本就代表了房價(jià)將出現(xiàn)一波上漲。” 北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉說。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者亦致電多個商業(yè)銀行獲悉，降準(zhǔn)后，銀行也將逐漸調(diào)整自己的信貸政策，后續(xù)房貸尤其是首套房利率還將有進(jìn)一步下調(diào)空間。

加速去庫存

根據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，1月份全國100個城市新建住宅平均價(jià)格為每平方米10564元人民幣，環(huán)比微漲0.21%。這是百城房價(jià)連續(xù)8個月下跌之后的首次“回正”。

在張大偉看來，房地產(chǎn)最難過的時期已經(jīng)過去，且有望隨著貨幣政策的放松暖上加暖。

“從歷年經(jīng)驗(yàn)來看，貨幣政策對房地產(chǎn)銷售的影響最為直接，此次降準(zhǔn)將進(jìn)一步明確購房者預(yù)期，加快推動各類住房需求入市，緩解各地高庫存壓力。” 中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜介紹。

除了降準(zhǔn)的利好，樓市的另一大利好來自于各種微刺激的樓市新政。

在住建部年底工作會議上，住建部部長陳政高在部署2015年工作時強(qiáng)調(diào)，要穩(wěn)定住房消費(fèi)。

“穩(wěn)定住房消費(fèi)的核心就是促進(jìn)銷售，去庫存。”上海易居研究院院長楊紅旭判斷，2015年，各地還將在穩(wěn)定住房消費(fèi)上，出新招。

楊紅旭亦判斷，這也標(biāo)志著第三輪去庫存的政策通道開啟。

1月6日，住建部出臺《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場指導(dǎo)意見》，鼓勵開發(fā)商售轉(zhuǎn)租、地方回購商品房。

與此同時，收購市場存量商品房為保障房或者棚戶區(qū)安置房也成為去庫存的有效措施。

在2015年1月，福建、陜西等多省份落地出臺了收購保障房為商品房的政策文件。

除此之外，四川資陽市也在不日前下發(fā)《關(guān)于穩(wěn)定住房消費(fèi)的實(shí)施意見》提出，針對首次置業(yè)者，當(dāng)?shù)卣淮涡元剟?000元，房交會上成交的再獎勵2000元，取消境外機(jī)構(gòu)和個人在當(dāng)?shù)刭彿肯拗?，保障農(nóng)民在農(nóng)村各項(xiàng)權(quán)益的基礎(chǔ)上鼓勵他們進(jìn)城買房等。

“高庫存的魔咒也將在貨幣政策、樓市新政等疊加利好下，逐步化解。”張大偉判斷。

3月或迎小陽春

黃瑜判斷，受春節(jié)影響，降準(zhǔn)對樓市的促進(jìn)作用，應(yīng)該在一個月后開始顯現(xiàn)。

張大偉也認(rèn)為，各商業(yè)銀行也需要1-2個月的時間調(diào)整貨幣政策，釋放降準(zhǔn)后的流動性資金，因此傳統(tǒng)樓市的銷售旺季“3月小陽春”，有望重現(xiàn)，而這也是本輪市場復(fù)蘇的一個窗口期。

雖然降準(zhǔn)對樓市利好明顯，但在張大偉看來，在供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)的背景下，房價(jià)上漲的可能性并不高。

以北京為例，上述北京南六環(huán)的項(xiàng)目總監(jiān)也告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，北京的樓盤的項(xiàng)目成本太高了，之前該降的都降了，降準(zhǔn)的直接效果是止跌，短期內(nèi)仍不會提價(jià)。

經(jīng)張大偉測算，現(xiàn)在北京剛需項(xiàng)目開盤當(dāng)日的去化比例大概是七成左右，2014年上半年去化大概是一半，下半年最低跌到三四成。

“市場處于明顯的上升通道，不過相比2012年、2013年的開盤日光的狀況，還有一段距離，新房漲價(jià)的空間仍有限。”張大偉說。

盡管如此，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會名譽(yù)副會長朱中一表示，房企亦不能因降準(zhǔn)等新政盲目樂觀，樓市的分化也將因此進(jìn)一步拉大。

從區(qū)域來看，朱中一判斷，2015年，一二線城市的房地產(chǎn)市場可能會企穩(wěn)，但三四線城市并沒有把握。

張大偉亦表示，銀行已經(jīng)提高了對房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)意識，對于一二線城市以及大企業(yè)來說，流動性資金肯定是利好；三四線城市是重災(zāi)區(qū)，降準(zhǔn)利好有限。

從企業(yè)角度來說，“大企業(yè)的集中度越來越高，中小企業(yè)仍將面臨資金難題，企業(yè)優(yōu)勝劣汰的步伐將會加快。”朱中一判斷。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2013年末全國有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)13.2萬個，比2008年增加50.3%。

“現(xiàn)在城市的常住人口，按照城鎮(zhèn)化53.7%測算，大概在6.5億-7億之間。”朱中一介紹，也就是說，每5000個常住人口就有一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，企業(yè)數(shù)量過于龐大，房企間的兼并重組也是個方向。

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