文前提要：2014年以來我國房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整期，住宅基本失去了投資價值，多數(shù)城市商業(yè)市場過剩風(fēng)險不斷加大，而城鎮(zhèn)化人口聚集以及產(chǎn)業(yè)快速升級推動產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)逐漸活躍，這是否意味著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將成為下一個投資機(jī)會？

文/本刊記者甄愛軍

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)熱度漸起

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，這個此前一直不怎么受人關(guān)注的領(lǐng)域，隨著各路資本的進(jìn)入，已經(jīng)變得有些炙手可熱起來。

國內(nèi)排在頭兩把交椅的房企綠地、萬科加快拓展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，圈地尋求新的業(yè)務(wù)增長點，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)逐漸成為行業(yè)巨頭轉(zhuǎn)型搶占的“橋頭堡”。

近日，一則阿里巴巴購買北京望京綠地中心項目的消息，再一次讓業(yè)界對綠地的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)刮目相看。2014年超越萬科成為國內(nèi)房企“老大”的綠地，提出了2015年2800億元的新銷售目標(biāo)，與其他大型房企不同，綠地過半業(yè)績來自產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。其實從2011年開始，綠地就主攻產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，以平臺建設(shè)的姿態(tài)推動其“智慧城鎮(zhèn)”戰(zhàn)略，現(xiàn)已在哈爾濱、南昌、西安、呼和浩特、銀川、鄭州、海口等地累計投建十多個大型產(chǎn)業(yè)新城項目，成功升級為“城市運營商”。

萬科也加大了在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面的投資力度。今年1月份，萬科在廣州開發(fā)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目——萬科云城面世，該項目是萬科進(jìn)軍廣州產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的第一個項目。其實，早在一年前，萬科就已經(jīng)開始國內(nèi)布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，2014年5月份，萬科宣布了在廊坊開發(fā)物流地產(chǎn)。更早些時候，萬科已在操作的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目包括青島國家級廣告產(chǎn)業(yè)園、前海企業(yè)公館、深圳留仙洞總部基地綜合體、鄭州全球高新智慧產(chǎn)業(yè)園等。而在去年的10月10日，萬科地產(chǎn)總裁郁亮在成都發(fā)布了萬科的下一個10年規(guī)劃，將全面布局消費體驗地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。郁亮表示，消費體驗地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以及現(xiàn)有的傳統(tǒng)住宅業(yè)務(wù)，將構(gòu)成下一個十年萬科的業(yè)務(wù)版圖。

業(yè)內(nèi)人士表示，剛剛過去的一年是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)爆發(fā)之年，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不僅獲得了國內(nèi)房企大鱷的關(guān)注，還得到資本的青睞與投資。中投顧問董事、研究總監(jiān)郭凡禮表示，除了綠地、萬科等傳統(tǒng)房企巨頭加快“跑馬圈地”步伐之外，其他資本紛紛“擠進(jìn)”這個行業(yè)。如基金系包括復(fù)興、黑石、淡馬錫、漢富等，同時還有阿里巴巴、京東、小米等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)也開始嘗試投資產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營商如光谷聯(lián)合、大連億達(dá)、宏泰發(fā)展等獲得資本市場認(rèn)可，已經(jīng)上市。

多重因素共同推動

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)階段受到行業(yè)巨頭、各路資金的關(guān)注，是多個因素共同推動而產(chǎn)生的結(jié)果。

首先是我國產(chǎn)業(yè)升級而產(chǎn)生的內(nèi)生需求動力。從我國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展來看，現(xiàn)階段處于工業(yè)地產(chǎn)向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型期，東部進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級，中西部承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，從而形成產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的直接推動力。中國指數(shù)研究院有關(guān)分析人士指出，一方面，東部沿海地區(qū)開始進(jìn)行新一輪產(chǎn)業(yè)升級，逐步發(fā)展知識密集型、技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)，建立以精密機(jī)械、精細(xì)化工、電子信息、光機(jī)電一體化等高端工業(yè)為主的工業(yè)園區(qū)，如涉及電子信息、光機(jī)電一體化的北京天竺空港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、南京白下高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)等，涉及精密機(jī)械方面的上海嘉定工業(yè)園區(qū)等。另一方面，東部地區(qū)開始將如化工、機(jī)械、建材等勞動密集型和資本密集型傳統(tǒng)制造業(yè)向甘肅、寧夏等西部地區(qū)轉(zhuǎn)移，甘肅、寧夏等地先后建立多個以傳統(tǒng)工業(yè)為主的工業(yè)園區(qū)。

其次是受我國產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策導(dǎo)向影響。2015年受到國家鼓勵的行業(yè)為文化傳媒、生物產(chǎn)業(yè)、節(jié)能環(huán)保、新一代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)等，這將是2015年產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的熱點，原有的物流、孵化器、影視產(chǎn)業(yè)等也將持續(xù)得到關(guān)注。

還有就是符合新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的需求。郭凡禮分析指出，我國不少地區(qū)經(jīng)濟(jì)面臨“產(chǎn)業(yè)空心化，地產(chǎn)泡沫化”的現(xiàn)象，但產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以產(chǎn)業(yè)為出發(fā)點，是解決這一問題的關(guān)鍵，因為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)則是打造園區(qū)運營服務(wù)商，并整合資源，打造并完善園區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈，依據(jù)產(chǎn)業(yè)鏈為園區(qū)提供服務(wù)，因此得到了政府的關(guān)注。

投資關(guān)注新興產(chǎn)業(yè)

投資產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，不僅要關(guān)注行業(yè)，還要關(guān)注區(qū)位的選擇。

專家分析指出，目前7大戰(zhàn)略性新興行業(yè)是未來重點發(fā)展對象，因此應(yīng)瞄準(zhǔn)行業(yè)發(fā)展?jié)摿Υ蟮男袠I(yè)。“十二五”規(guī)劃期間，確定了7項戰(zhàn)略性新興行業(yè)：環(huán)保、新一代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)、生物產(chǎn)業(yè)、高端裝備制造業(yè)、新能源、新材料和新能源汽車。未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的方向及熱點將圍繞受國家政策支持與鼓勵的行業(yè)，生物、新能源等科研投入也在加大。

此外，對于區(qū)域的選擇也應(yīng)該慎重。根據(jù)世界產(chǎn)業(yè)區(qū)域轉(zhuǎn)移規(guī)律，發(fā)達(dá)國家或地區(qū)受勞動力和收入水平驅(qū)動，推向更高層級的產(chǎn)業(yè)，而把已有產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移至勞動力和收入水平較低區(qū)域。由此可見，選擇這些行業(yè)發(fā)展前景好的發(fā)達(dá)城市群核心和節(jié)點城市，如北京、上海、南京、無錫等。另一個可參考選址點在于本身工業(yè)基礎(chǔ)較好、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移承接優(yōu)勢明顯的地區(qū)，如一線周邊縣市（固安、大廠等）、中部核心城市（武漢、鄭州等）。總之，建議投資城市的優(yōu)先次序是：東部中心城市、東部二線城市、一線周邊縣市、中部核心城市、西部核心城市。

資料圖片由中國指數(shù)研究院提供

對于個人投資者來說，有哪些類型的物業(yè)值得投資？專業(yè)人士建議可以從“商”、“住”兩個方面來出發(fā)。“商”是指配套商業(yè)和辦公設(shè)施，比如產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)部的配套商鋪等，以及滿足個人創(chuàng)業(yè)需要的寫字樓物業(yè)等；而“住”則是指住宅，尤其是小戶型物業(yè)如酒店式公寓等。此類產(chǎn)品在市場上已經(jīng)出現(xiàn)，在廣州的萬科云城中，已經(jīng)配有滿足創(chuàng)業(yè)者的創(chuàng)意辦公產(chǎn)品；住宅類產(chǎn)品如悅達(dá)地產(chǎn)在南橋新城開發(fā)的悅達(dá)南郊花都項目，主打戶型為38～57平方米的小公寓，就是滿足在附近園區(qū)上班的白領(lǐng)階層；萬科也推出了極小戶型公寓，涵蓋12平方米、18平方米、25平方米、35平方米的居住空間。

當(dāng)然，作為一種正處于發(fā)展過程中的行業(yè)，也存在一定的投資風(fēng)險，這需要投資者注意。專家介紹說，其風(fēng)險主要表現(xiàn)在供給過剩風(fēng)險、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向不明朗風(fēng)險、地方政府政策變化風(fēng)險。由于前期國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)經(jīng)歷過一輪高速發(fā)展，目前全國園區(qū)存量很大，同質(zhì)化競爭壓力大，企業(yè)在選擇進(jìn)入城市時，還需要考慮到當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的供給量是否已經(jīng)超過了產(chǎn)業(yè)容量。另外，當(dāng)?shù)卣叩穆鋵嵆潭?、未來產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的不明朗都是潛在的風(fēng)險。