鳳凰財經(jīng)訊 2015年博鰲亞洲論壇3月26日—29日在海南博鰲舉行，今年年會主題為“亞洲新未來：邁向命運共同體”，鳳凰財經(jīng)全程直播。

以下是“中國房地產(chǎn)市場：軟著陸與新常態(tài)”分論壇文字實錄：

張力奮：大家晚上好！今天晚上我們的分論壇官方題目叫做中國房地產(chǎn)市場：軟著陸與新常態(tài)。今天這個環(huán)節(jié)看起來人還不少，可能是大家最想談，也最怕談的，并且有的時候會越談越糊涂的題目，就是中國的房地產(chǎn)市場，我是張力奮，英國《金融時報》的記者，今天我們有6位嘉賓，但是大家現(xiàn)在只看到5位，所以我想先介紹已經(jīng)到的5位，再說一下為什么另外一位沒到。

在我左邊的是大家都非常熟悉的賈康先生，在過去十多年的時間，每年的兩會，包括中國重大的財政政策，賈康先生的聲音都一直非常重要。

原來他是中國財政部的財政研究所的所長，現(xiàn)在變成了前所長，一般變成前所長以后，講話的資源度都會大很多，所以我希望大家能夠給他提一些比較尖銳的問題。 賈先生旁邊的是梁錦松先生，大家都非常熟悉他了，他以前在香港，頭上就有很多頂帽子，當(dāng)然最重要的是在香港近年歷史上最重要的時期，他擔(dān)任香港的財政司，后來他有很多各種工作，現(xiàn)在他的職務(wù)是香港南豐集團(tuán)行政總裁。香港是一個地產(chǎn)的天堂，看看梁先生是否今天也能跟我們分享一下他對大陸房產(chǎn)的觀感。

下面一位是李轍先生，李轍先生以前是名軍人，今天的著裝也可以看出和海軍有點關(guān)系。李轍先生從1994年開始做房地產(chǎn)，叫山水文園。他有很多故事。我今天問他有沒有被人罵過，做房地產(chǎn)這20年，他說他這方面的精力非常有限，所以在地產(chǎn)商當(dāng)中也是一個被別人罵得比較少的大陸的地產(chǎn)商。

下一位是張燕生先生，他跟賈康先生的背景有點相似，他們對中國政府房地產(chǎn)的政策，對一些宏觀的判斷，他們是有影響力的一批官員。張燕生現(xiàn)在是國家發(fā)改委學(xué)術(shù)委員會的秘書長。他有一個學(xué)術(shù)的背景，我相信他講話的自由度也應(yīng)該是比較大的。

最后一位是鄒益民先生，目前常駐上海，是平安不動產(chǎn)有限公司的董事長，他的公司主要在做辦公樓，在中國房地產(chǎn)市場當(dāng)中辦公樓的地位也越來越明顯。

還有一位，因為房地產(chǎn)的討論每年都是任志強和老潘的脫口秀，好像有點這個味道。潘石屹先生上半場有點事，我希望他下半場能夠到，作為對他的懲罰，基本上就不給他安排座位了，他到了以后，就給他安排一個站的地方。

今天我們有90分鐘的時間，最后我希望能夠留20分鐘的時間給大家提問，希望大家能夠準(zhǔn)備最尖銳的問題，因為你們有這個機(jī)會很不容易。

首先我想說一下這個題目，就是軟著陸和新常態(tài)，新常態(tài)這個詞我覺得很有意思。這個詞也不是中國人發(fā)明的。我記得很清楚，2009年、2010年在冬季達(dá)沃斯的時候，突然之間很多國外的財長包括經(jīng)濟(jì)學(xué)家用了一個詞new normal，這個詞基本上是說事情已經(jīng)不是很正常了，但是要讓自己感覺好一點，就給它冠了一個新詞，其實是不正常的狀況。

經(jīng)濟(jì)在持續(xù)下滑，經(jīng)濟(jì)增長的動力乏力，必須要靠大量的QE來刺激經(jīng)濟(jì)，失業(yè)率直線上升，對新的就業(yè)工作的刺激也乏力。但是，在過去6個月當(dāng)中，這個新常態(tài)在中國的政策文件中好像變成一個相對不僅僅是中性的，甚至是一個很良性的詞。這是我的解讀，在中國這個情景下，這個新常態(tài)變成一個新的東西了。所以，今天我們是在這樣的背景下來討論中國的房地產(chǎn)市場。另外，就是軟著陸了。中國房地產(chǎn)市場如何實現(xiàn)軟著陸？

現(xiàn)在大家對房產(chǎn)稅的問題也是很關(guān)注的，包括整個中國房地產(chǎn)政策的思路。我想先請在座每位嘉賓說說他們對有關(guān)中國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀的基本判斷。

我想請問一下張燕生先生，短短十年時間里面，中國的房地產(chǎn)價格一下子變得那么高，以至于現(xiàn)在很多中國老百姓都得到倫敦去買房子，倫敦房子變得相對便宜一點了。短短十年時間，中國房地產(chǎn)的價格怎么每平米一下子漲了8倍、10倍，怎么過來的？

張燕生：

謝謝。剛才講到新常態(tài)，那么舊常態(tài)是什么狀態(tài)呢？我自己很清楚地記得在2000年的前后，我在蘇州調(diào)研的時候，蘇州的房子一平方米也就是兩千，北京的房子一平米大致上就是四千，2000年以后，我們可以看到中國的房地產(chǎn)價格，北京現(xiàn)在的房子可能到了4萬塊，甚至更高一點。為什么這個時期會漲得這么快？

我自己個人得想法可能有三個因素導(dǎo)致的，第一個因素，2000年以后，中國的消費升級進(jìn)入到一個新階段，2000年之前，中國老百姓的消費集中在老百姓要吃飽暖、穿暖上。2000年老百姓的消費主要是溫飽，帶動的主要是輕工業(yè)和紡織工業(yè)的發(fā)展。2000年以后，老百姓的消費升級就進(jìn)入到老百姓要買房，老百姓要買車，老百姓要買手機(jī)這么一個新階段。因此我們可以看到在2000年以后，中國的重化工業(yè)，重大裝備制造業(yè)和房地產(chǎn)進(jìn)入到一個超長繁榮的時期。我想這是房價上漲的第一個因素，就是我們的消費升級由需求拉動。

第二個因素，我們前面在預(yù)備會的時候，梁錦松先生提到了一個問題，2001年12月11號，中國加入了WTO，我們知道2001年發(fā)生了什么，從全球經(jīng)濟(jì)來講，我們發(fā)生了IT泡沫的破滅，那么，2001年IT泡沫破滅的影響是什么？就是全球投資。從2000年1.5萬億美元的規(guī)模下降到8千億美元，全球投資跌掉了53%，全球投資人被嚇破了膽，一直跌到2004年才觸底回升，但是我們看看全球來中國投資，在全球投資人被嚇破膽的2002年的時候，全球投資人看好中國的發(fā)展前景，這個全球投資進(jìn)入中國，也帶動了中國房地產(chǎn)的繁榮。

另外一個因素，我們可以看到2002年美國為了避免IT泡沫破滅對美國的沖擊，它搞了一輪金融和房地產(chǎn)的泡沫，也就是說2002年到2008年這一段時間，我們可以看到全球的經(jīng)濟(jì)進(jìn)入到一個非理性繁榮的時期，全球GDP被美國的泡沫活生生拉高了幾個百分點，全球的油價，全球的煤價，全球的鐵礦石價從2002年開始，都是一個井噴式的上升。一直到2008年雷曼兄弟破產(chǎn)和金融危機(jī)爆發(fā)。

因此我們說中國房價的上升由這么三個因素導(dǎo)致。2009年以后，我們看到當(dāng)美國危機(jī)爆發(fā)以后，美國搞了一個量寬，而量寬的錢沒有進(jìn)入到美國，卻進(jìn)入到像中國這樣的國家，炒中國的房子，炒中國的人民幣，炒中國的各種資產(chǎn)，最后迫使央行不得不把商業(yè)銀行的錢21.5都放到了央行，而且這種泡沫繁榮不僅僅是在中國，凡是危機(jī)打擊比較輕的經(jīng)濟(jì)都有程度不同的房地產(chǎn)的泡沫。我們可以看到中國房地產(chǎn)的泡沫價格過高，國內(nèi)外的因素都有。

張力奮：

剛才張先生提到了四點，一方面我聽出來對過去十年井噴式的房價的增長好像給了一個合法性的解釋，但是同時對政策有一些批評，包括您可能也會同意2009年以后中國四萬億的刺激計劃，現(xiàn)在回頭來看，其實也是對當(dāng)時已經(jīng)非常不穩(wěn)定的中國房地產(chǎn)市場，我覺得讓兩位前政府官員PK一下應(yīng)該是比較有意思的事情，請賈康先生。

賈康：

我接著談一點自己的觀察，除了燕生剛才說的角度，我想強調(diào)一下，中國在全面改革開放有了20年的鋪墊以后，新年之交以后，又鎖定了全面開放格局，這個時候國外的資金和相關(guān)和資金結(jié)合在一起的意向越來越在中國大陸發(fā)生作用了。而中國這時候已經(jīng)有了和市場對接的所有的必備的條件。在比價關(guān)系表上這樣一個新階段的特征是從不動產(chǎn)，最基本資源產(chǎn)品，從無價變有價，從低價到高價的變化過程中加速度，這個對于2000年以后中國房地產(chǎn)市場和不動產(chǎn)市場的價格往上沖有非常重要的作用。但是這里面繼承了我們應(yīng)對亞洲金融危機(jī)的刺激政策的效應(yīng)，又結(jié)合到四萬億，這是一個不得不采取的政策，當(dāng)時在信心比黃金更重要的情況下，以四萬億為代表的一攬子的經(jīng)濟(jì)刺激計劃在這方面的助力，雖然這里面也有一些波動，但是中國不動產(chǎn)市場在房產(chǎn)上表現(xiàn)出來的均價，那可能是單邊市，我想誰進(jìn)去以后，它的回報都非常非常令人羨慕，所以越來越多的人跟在一起，不光是本土的人，包括開放條件下外面的資金，這個角度特別值得在這個階段上觀察，以后它的變化和這個也有關(guān)。 不動產(chǎn)從無價到有價，從低價到高價的過程中，把原來的空檔補得差不多的時候，一些泡沫的東西就開始出來了。這個炒作就一直延伸到現(xiàn)在的狀態(tài)。

力奮先生，因為我今天晚上必須要趕今天晚上的末班飛機(jī)，所以一會兒我的位子得讓給潘石屹先生，如果您還有什么挑戰(zhàn)性的問題，我現(xiàn)在還可以回應(yīng)。

張力奮：今天我們稍微特別一點，因為賈康先生一會兒得趕回北京，我想有沒有在座的嘉賓有問題，一定有挑戰(zhàn)性的問題，最好讓他走不了。

提問：賈老師，您好，我是騰訊財經(jīng)的記者，去年中央紀(jì)檢部門對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了集中性的反腐，包括檢察院和公檢法這些部門，針對地產(chǎn)行業(yè)，有集中的反腐，很多企業(yè)陷入腐敗案件中，您作為前官員，怎么看待這樣一種現(xiàn)象？謝謝。

賈康：您說是檢察院在查這方面的問題，還是檢察院陷入到這里面的問題？

提問：因為對企業(yè)執(zhí)法的時候一般都是檢察院出面的，所以您作為一個前中央官員，對腐敗集中的行業(yè)如何處理這種政商關(guān)系來談?wù)勀目捶ǎ?/p>

賈康：檢查院從執(zhí)行公權(quán)的角度介入房地產(chǎn)里面的腐敗案件，是這個意思嗎？

問：對。

賈康：我試著做一個回應(yīng)。另外我得說明一下，我其實過去就不是官員，一開始力奮先生說了這個概念，我那時候一直在財政部研究所工作，從來不把我當(dāng)官員看待，你不是公務(wù)員，但是要比照公務(wù)員管我。

張力奮：賈康先生現(xiàn)在還是政協(xié)委員。

賈康：

跟公務(wù)員無關(guān)。那個時候我是希望盡量作為一個客觀公正的學(xué)者發(fā)出自己的看法，現(xiàn)在更是這樣的。在中國大家可以理解的環(huán)境里面，確實有變化，我脫開現(xiàn)在行政還要管我的所長職務(wù)以后，我可以有更大的自由度了，但是對您這個敏感問題，我琢磨一下，我只能按照自己的觀察來說，我不說我們公權(quán)機(jī)構(gòu)里面自身的腐敗問題，它來執(zhí)行公權(quán)來解決房地產(chǎn)業(yè)的腐敗問題，您用了這個詞就是腐敗特別集中發(fā)生的領(lǐng)域，我覺得中國腐敗集中發(fā)生的領(lǐng)域，可能不只房地產(chǎn)吧，但是房地產(chǎn)里面這個問題確實比較多。

在這里面特別容易形成官商勾結(jié)，利益輸送，而且一做，規(guī)模就比較大，這兩天的微信上不斷地談北京的盤古大觀，它后面那一串的事情，聽著有點觸目驚心。在中國現(xiàn)在總體全面改革，全面法制化，全面從嚴(yán)治黨這幾個維度合在一起要解決的重點問題，房地產(chǎn)對整個經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的支撐作用，一看就非常明白。它對于整個經(jīng)濟(jì)和社會生活的支撐作用稱得上是支柱產(chǎn)業(yè)，總體來說，房地產(chǎn)業(yè)要想健康發(fā)展，要貫徹怎么樣使我們的經(jīng)濟(jì)和社會生活在認(rèn)識、適應(yīng)和引領(lǐng)新常態(tài)的過程中，讓它更健康起來。從這個角度來說，公檢法應(yīng)該發(fā)揮秉持社會公平正義的功能和作用，如果在問題到鄉(xiāng)下介入房地產(chǎn)業(yè)，去治理腐敗案件，我認(rèn)為大家應(yīng)該一起來推動它，把這個事情做好，這可能就沒有什么別的還能說出疑問的地方了，這是它該做的事情。

但是，回過頭來講，我覺得很遺憾，可能在原來已經(jīng)發(fā)生的不良的案件里面，很多地方的公檢法自己也脫離不了干系，所以現(xiàn)在你要看到一個這樣的調(diào)整，四中全會以后，我們的司法改革很明顯地在推進(jìn)，政治局審批通過的司法改革相關(guān)的文件里面明確地說到要建立巡回法庭，就是把司法管轄權(quán)開始往中央這邊垂直，往上提，另外，已經(jīng)開始推進(jìn)了建立跨行政區(qū)劃的法院、檢察院的改革試點，以后在地方層面上，和不動產(chǎn)，和建成區(qū)開發(fā)，和類似的發(fā)展建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施層面的具體案件的審理，它的司法管轄權(quán)不再交給地方了。換句話說，地方的檢查院和法院在那個情況下，就和在地方層面的具體案件脫開巡回法庭和跨行政區(qū)劃的法院檢察院介入，這樣的調(diào)整更有利于提升我們秉持社會公平正義的力量。

張力奮：

謝謝。因為賈康先生要走，我就生怕你再提一個更尖銳的問題。顯然這個問題，這位記者朋友可能自己也覺得比較復(fù)雜，可能情況也的確比較復(fù)雜，剛才我聽到兩句話，我覺得很有意思，我們現(xiàn)在在座有兩位是造房子的，或者是買房子的，李轍先生過去20年的時間做房子，尤其是過去的十年應(yīng)該說是黃金十年，錢應(yīng)該賺得不會太少。最近看起來中國房地產(chǎn)市場，以賈康先生來看，現(xiàn)在是企穩(wěn)，我想聽聽李轍先生，你是不是覺得你最好的美好時光差不多快完了？

李轍：

本來在這兒發(fā)言的應(yīng)該是任志強和潘石屹，歷屆都是他們的專利，任志強去聯(lián)合國發(fā)言去了，昨天走的，潘石屹剛才被比爾蓋茨叫走了，現(xiàn)在還沒回來。所以說我就頂替一下。我們在座的都是媒體的和房地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)朋友，我來頂替肯定說得沒有專家，沒有任志強他們說得好，希望大家伙能夠諒解。

我認(rèn)為中國的房地產(chǎn)走到今天，有一個轉(zhuǎn)折點，這個轉(zhuǎn)折點就是結(jié)束我們過去無序的過山車似的一種市場。在這點上，一個是市場，一個是行業(yè)。這種市場從現(xiàn)在開始，應(yīng)該會向著一個有序的、高速發(fā)展的、創(chuàng)新的常態(tài)在轉(zhuǎn)變。為什么這么說？有四個理由：

第一個理由，兩會期間，李克強明確地表示了中國的房地產(chǎn)是剛需的定義，這是一個新政府除了對市場經(jīng)濟(jì)的極大的推動，對房地產(chǎn)也有一個定義。第二，我認(rèn)為中國的城鎮(zhèn)化還有3億人口的房屋的需求。第三，隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，會造就很多的中產(chǎn)階級，中產(chǎn)階級這種改善性的住房，這種需求是非常之大的。最后，中國人有一個幾千年以來的文化，就是有了錢以后要買房子，買地。所以說，中國未來在這個市場上，通過市場經(jīng)濟(jì)，應(yīng)該有一個非常美好的、快速發(fā)展的春天的到來。尤其是這些大城市，像北京、上海這些大城市的房地產(chǎn)應(yīng)該是一種稀缺產(chǎn)品，比如說北京，北京四環(huán)以內(nèi)，在去年的時候，已經(jīng)不再批新的項目了。比如東三環(huán)、農(nóng)展館，招牌掛的價格7萬一平米，可能未來要賣出來的最基本的價格應(yīng)該是15萬。

張力奮：

我要停止李轍先生，他連東三環(huán)農(nóng)展館的廣告都做了，他的意思是他的好日子還會繼續(xù)，大概是這個意思。他從各種非常學(xué)術(shù)的語言，包括中產(chǎn)階級，包括城鎮(zhèn)化，我覺得你們房地產(chǎn)商的好日子已經(jīng)夠長的了。

李轍：

我認(rèn)為中國房地產(chǎn)這種理性的、平穩(wěn)的、快速的、正常的發(fā)展應(yīng)該是到了一個轉(zhuǎn)折點，我們過去的時候行政干預(yù)太多了，所以我給過去的房地產(chǎn)叫做“機(jī)會房地產(chǎn)”，我們未來應(yīng)該叫做“專業(yè)房地產(chǎn)”，應(yīng)該回歸理性，回歸市場的細(xì)分。雖然可能三四線城市在發(fā)展過程中，由于它的交通，由于它的配套設(shè)施不發(fā)達(dá)，有可能會有一些風(fēng)險，但是，中國的房地產(chǎn)也好，世界的房地產(chǎn)也好，任何一個國家的房地產(chǎn)，都應(yīng)該是一直向上的。所以說房地產(chǎn)某些時候的一點點的波動，不足以說明它整個的發(fā)展趨勢。

張力奮：基本上起來說明了溫總理的一句話，信心比黃金更重要，你想講的基本上就是這一點。我想問問梁錦松先生，雖然您在做香港財政司的時候，您對房地產(chǎn)不怎么管，但是這些年來中國政府對房地產(chǎn)的行政干預(yù)目前來看不是很好，某種情況下是適得其反，所以大家覺得現(xiàn)在應(yīng)該讓市場本身來發(fā)揮作用，對限購的政策，在二三線城市，目前已經(jīng)逐漸在取消了，一些行政色彩強烈的政策也逐漸在退出。我不知道從您的角度來看，對中國大陸過去5到10年的房地產(chǎn)的政策，您有一個什么樣的看法？

梁錦松：

我這次來，本來是來學(xué)習(xí)的，因為我進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)才一年多的時間。以前做金融的時候，也做過很多房地產(chǎn)的融資，在我之前服務(wù)的公司也做過房地產(chǎn)的投資，但是畢竟在房地產(chǎn)方面還是年數(shù)不夠，剛才三個講者都說了以前的情況，我就不說了?？雌渌牡胤?，包括香港的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)的價格也是不太穩(wěn)定的。我先講講什么叫做新常態(tài)，最后再談?wù)勎覍χ袊康禺a(chǎn)價格的看法。

剛才賈康先生用了習(xí)主席說的“四個全面”，我從這四個方面來說說以后房地產(chǎn)會有什么樣的發(fā)展。

第一個是全面地改善民生，房地產(chǎn)有兩個屬性，一個是用來住的，一個是用來投資的，這兩個不完全一樣。我覺得改善民生這個提得很好，哪個政府都要照顧民生，在全球，包括新科技，包括全球也在印鈔票，鈔票不值錢或者是鈔票貶值，很容易把兩個目的對立起來，但是，作為政府，一定要保證每個人都能夠安居，所以今后在政府工作報告里面，克強總理也說了，就是要發(fā)展保障房。 在一些城市，包括香港、新加坡，公共房屋的政策就是一個小城市里面的土改政策，所以在國內(nèi)發(fā)展保障房是應(yīng)該的，我覺得這個提得很好。

第二個是全面地深化改革，特別是以后在中國，包括怎么樣用財稅手段來代替行政手段，因為財稅手段比較透明，長期比較穩(wěn)定，來替代一些短期的政策，包括一些限購，限貸的政策，我覺得這個方向是對的。而且在今后，我自己覺得價格可能不會像以前那樣一直向上了，可能對整個房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)改革很有利，也包括對地方政府財政的改革有利，不光是靠賣地，而是靠其他的舉措，包括發(fā)債等等的，這個對中國整體的發(fā)展是有利的。另外，如果房地產(chǎn)的價格沒有一直往上升，對發(fā)展新的行業(yè)也比較有利。

第三個是全面依法治國，用一些法律，包括不動產(chǎn)登記制度，房產(chǎn)稅的制度來代替很多其他的行政手段，這樣會有很好的發(fā)展。

剛才有人說前面從嚴(yán)治黨，我的理解是怎么樣減少腐敗，我是相信市場經(jīng)濟(jì)的，我覺得這個是好事，因為自由市場的前提就是公平競爭的市場，有了腐敗，就影響了這個市場的運作。所以我覺得以后可能會朝這個方向來發(fā)展。

對于房地產(chǎn)的價格，我自己是這樣看的：首先，在居住供應(yīng)和需求方面講，剛才也說到，除了要發(fā)展保障房之外，如果我們看全中國的住宅數(shù)量，相對我們的人口來講，平均每個人都有接近兩套的房子，當(dāng)然，這個也包括農(nóng)村。另外一個是購房的主力人口，有人預(yù)計過高峰或者是頂峰是今年，以后會逐漸下降，因為畢竟人口差不多到了頂，而且很多人慢慢都退休了。所以，如果光是從人口的增長來推剛需，用人口的增長，或者是沒有增長，另外一個角度是住宅的供應(yīng)，我覺得這個剛需可能是個偽命題。另外一個，從所謂投資的角度來看，剛才燕生也說到，在2000年之后，中國的經(jīng)濟(jì)開始，很多外資進(jìn)入中國，有投資的，也有出口賺回來的，因為我們的外匯制度，導(dǎo)致貨幣供應(yīng)在增加，而中國當(dāng)時沒有很多其他投資機(jī)會，再加上股票的波動，很多人都不相信股票，所以把很多錢投進(jìn)了房地產(chǎn)。但是現(xiàn)在如果我們看投資工具多了，另外外匯管制慢慢地放松人民幣國際化，所以，從某個角度講，投資工具也比較多元化，不一定要投房地產(chǎn)，更重要的是投資房地產(chǎn)以前有一個心理預(yù)期，因為過往的十幾年，買了房子肯定是會漲的。所以房地產(chǎn)成為一個投資工具?，F(xiàn)在全中國70個城市里面，有69個城市的房地產(chǎn)價格相比去年都是下降的。從這個心理預(yù)期來看，房地產(chǎn)是不是一個很好的投資？我猜民眾會比較清醒一點。居住的需求，我猜以后的需求主要是改善住房的需求，不是什么剛需，也不是什么投資的角度。中國的房地產(chǎn)價格也明顯分化，特別是上海、北京這樣大型的城市，也包括深圳，可能價格還會比較穩(wěn)定，也有機(jī)會往上。其他城市，特別是三四線城市，我猜短期的壓力是很大的。