房地產(chǎn)11只概念股個股價值解析

萬科A2月銷售數(shù)據(jù)點評:春節(jié)表現(xiàn)清淡、三月增速可期

類別：公司研究機構(gòu)：中國銀河證券股份有限公司研究員：趙強日期：2015-03-05

1.事件.

2015年3月4日,萬科發(fā)布月報,公司在2月份實現(xiàn)銷售面積75.6萬平方米,銷售金額83.9億元。2015年1-2月份累計實現(xiàn)銷售面積271.6萬平方米,銷售金額316.0億元。另上次發(fā)布月報以來,公司新增項目2個,分別位于沈陽皇姑區(qū)和成都新都區(qū),計容建面合計32.1萬平方米,地價款合計7.75億元。

2.我們的分析與判斷.

(一)銷售量下滑主因是春節(jié)月市場表現(xiàn)差、單價下滑主因是成交項目的區(qū)域性因素.

萬科2月份銷售面積和銷售額環(huán)比分別下滑了61.3%和63.9%。

同比分別下滑了23.9%和31.0%,略低于市場預(yù)期。銷售量下滑幅度超出市場平均表現(xiàn)10個百分點(我們監(jiān)控的36個樣本城市在今年春節(jié)7天成交1298套,同比去年春節(jié)下跌了67%,2月份樣本城市銷售均值3121套,環(huán)比下滑了51%,同比下滑了14%),我們判斷這或與公司的產(chǎn)品類別有一定關(guān)系,萬科的剛性需求占比較高,而當(dāng)前的市場改善型需求成交占比在緩慢提升。2月萬科銷售均價11098元,環(huán)比減少6.28%,同比減少9.30%,這與成交樓盤所在區(qū)域密切相關(guān),主因是2月高單價城市的項目成交同比減少。

(二)拿地依舊謹慎,但風(fēng)險在可控范圍之內(nèi).

公司拿地考慮的是一定的利潤空間和拿地與銷售的動態(tài)周轉(zhuǎn),不考慮通過囤地等獲取的額外利潤。公司在14面對高地價一直保持謹慎態(tài)度。今年2月份,公司僅增加兩幅地塊,盡管所在城市流動性狀況不是特別好,但是均能保證一定的去化速度和合理利潤空間。公司在13年拿地總金額占當(dāng)年銷售額之比為62.8%,盡管14年降低到20.2%,但13-14年合計也近40%,保證了15-16年的銷售彈性。

3.投資建議.

我們預(yù)計三月和二季度公司的銷售會明顯好轉(zhuǎn),中期的看點在于公司的轉(zhuǎn)型和凈利潤增速超過營收增速的提升空間。預(yù)計公司14-16年EPS分別為1.56、1.73和2.07元,給予公司推薦評級。

4.風(fēng)險提示.

公司后期銷售低于預(yù)期,地價非理性上漲時間超出預(yù)期。

保利地產(chǎn)14年報點評:精細管理提升效率,轉(zhuǎn)型穩(wěn)定長期預(yù)期

類別：公司研究機構(gòu)：首創(chuàng)證券有限責(zé)任公司研究員：王劍輝日期：2015-03-19

業(yè)績回顧.

報告期內(nèi)公司實現(xiàn)營業(yè)收入1090.56億元,同比增長18.08%,過去5年復(fù)合增長率為32.03%,受大環(huán)境影響營收增速下滑明顯。歸屬上市公司股東凈利潤為122億元,同比增長13.52%,基本每股收益1.14元,每10股派發(fā)現(xiàn)金紅利2.16元(含稅)。

2014年公司實現(xiàn)簽約銷售面積1066.61萬平方米,同比增長0.21%,與去年基本持平,實現(xiàn)簽約銷售金額1366.76億元,同比增長9.09%,市場占有率提升0.25個百分點至1.79%,穩(wěn)居行業(yè)前五。在2014年行業(yè)整體高位回落,量價雙雙下跌的形勢下,公司依靠管理效益的提升和總體戰(zhàn)略的謹慎轉(zhuǎn)型實現(xiàn)了業(yè)績的平穩(wěn)提升。

業(yè)績點評.

1.盈利質(zhì)量穩(wěn)步提升.

2014年全國房地產(chǎn)市場投資增速創(chuàng)歷史新低(10.5%),總體信貸支持力度不足,行政調(diào)控手段逐漸弱化,受宏觀經(jīng)濟持續(xù)走低、周期拉長的影響,行業(yè)總體需求透支,購買力不足。全國商品房銷售面積和銷售金額分別同比下跌7.6%和6.3%。百城住宅價格指數(shù)自2014年5月起連續(xù)8個月環(huán)比下跌。已公布年報的24家房地產(chǎn)公司銷售毛利率同比去年下降了1.37個百分點。在行業(yè)整體下行的趨勢下,公司并未采取傳統(tǒng)“以價換量”的銷售策略,在營收規(guī)模平穩(wěn)增長的基礎(chǔ)上分別提高了銷售均價與結(jié)算均價至1.28萬元/平米和1.11萬元/平米,實現(xiàn)同比增長8.9%和7.9%。銷售毛利率達到32.03%,基本維持以往水平,較去年輕微下降0.13個百分點。同年3季度數(shù)據(jù)顯示公司銷售毛利率33.63%也領(lǐng)先于龍頭房企萬科30.06%,招商32.97%和金地24.9%。

2.精細管理初見成效.

公司在行業(yè)下行趨勢中展現(xiàn)出較強的盈利能力主要源于內(nèi)部管理的提升。報告期內(nèi)公司向164名內(nèi)部對象行使股票期權(quán)激勵計劃,對應(yīng)股票期權(quán)數(shù)量達到6263萬份,同時累計向近200名激勵對象定向發(fā)行新增股份,以激勵內(nèi)部員工“主人翁”及“合伙人”意識,提升主動管理。另一方面加速實現(xiàn)公司運營流程的標準化,完成從單一技術(shù)模塊到以“康居、善居、逸居、尊居”四大品牌系列為主導(dǎo)產(chǎn)品線模塊的過渡,積極推動BIM系統(tǒng)的應(yīng)用,提高設(shè)計精度和工程建設(shè)、物業(yè)管理的效率。

在精細化管理的高效推動下,公司銷售費用率同比去年下降6.91%至2.2%,管理費用率同比下降7.72%至1.58%,財務(wù)費用率同比去年相對較低的基數(shù)增長9.24%至1.17%,三項費率之和為4.95%,低于招商地產(chǎn)的5.20%,以及同年3季末的萬科(8.35%)和金地(10.98%),處于行業(yè)極低水平。同時內(nèi)部管控的提升也在一定程度上縮短了項目開發(fā)和資金回籠的周期。報告顯示公司在14年新開工面積和竣工面積分別同比增長4.7%和7.9%的情況下,存貨同比增速僅為11%,大大低于招商地產(chǎn)的29%以及去年行業(yè)平均值24.66%。而且在營收平穩(wěn)增長的基礎(chǔ)上實現(xiàn)預(yù)收款項僅同比增長6%,增幅同樣低于行業(yè)20%的平均水平。公司在盤活存量資產(chǎn),加強回款方面在行業(yè)中具有較為突出的優(yōu)勢。

3.積極推進戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型.

2014年公司在傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面繼續(xù)推進“3+2+X”城市群戰(zhàn)略,聚焦珠三角、長三角、環(huán)渤海以及成渝和中部城市群毛利率較高的一二線城市,報告期內(nèi)公司一二線城市拓展面積和金額的占比分別為69.5%和89.3%,容積率面積權(quán)益比例達到70%。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面以剛需住宅產(chǎn)品為主,144平米以下產(chǎn)品占比超過90%,更加迎合市場需求。

房地產(chǎn)基金管理規(guī)模280億元,同比增長40%,位居行業(yè)前列。

公司共建立了6個養(yǎng)老地產(chǎn)項目,北京“和熹會”項目入住率近7成,基本實現(xiàn)財務(wù)平衡,試點效果明顯。商業(yè)地產(chǎn)方面,投資性房地產(chǎn)期末值同比大增49%至70.39億元,全年實現(xiàn)租金收入10.3億元,同比增長13.1%,考慮到商業(yè)地產(chǎn)資金回籠較慢的特點,未來商業(yè)地產(chǎn)的營收比重將穩(wěn)步提升。同時公司積極加強海外布局,成立海外事業(yè)部,已投資澳大利亞悉尼埃平項目和克萊蒙項目。

報告顯示公司除地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)之外的其他業(yè)務(wù)毛利率高達53.56%,營業(yè)收入同比去年提高12.95%至34.46億元。公司在其他業(yè)務(wù)方向的積極探索將進一步打開公司的總體盈利空間,提高盈利質(zhì)量。

風(fēng)險提示.

宏觀經(jīng)濟形勢持續(xù)惡化,房地產(chǎn)市場難以復(fù)蘇。

招商地產(chǎn):銷售平穩(wěn)結(jié)算毛利率有所下滑

類別：公司研究機構(gòu)：華融證券股份有限公司研究員：易華強日期：2015-03-13

事件

招商地產(chǎn)公布2014年年報,實現(xiàn)營業(yè)收入433.85億元,同比增長33.21%,歸屬于上市公司股東的凈利潤42.64億元,同比增長1.75%。

14年銷售增長平穩(wěn),15年銷售有較大彈性

在全國房地產(chǎn)市場進入調(diào)整,一二線城市銷售普遍下滑的2014年,公司實現(xiàn)簽約銷售面積364.28萬平方米,同比增加32.92%,簽約銷售金額510.49億元,同比增加18.18%。

公司銷售保持了較為平穩(wěn)的增長,公司新增權(quán)益建筑面積466.23萬平方米,在一二線核心城市補充了較多土地儲備。2015年公司銷售增速目標為15%,預(yù)計今年總可售貨值在1000億元左右,其中留存300億,新推700億,在政策放松的推動下,今年一二線城市房地產(chǎn)市場回暖的可能性較大,公司銷售有較大彈性。

結(jié)算毛利率有所下滑

公司去年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為38.36%,同比下降4.76個百分點,主要由于低毛利率的二三線城市項目結(jié)算較多。公司產(chǎn)品偏向中高端,今年的政策轉(zhuǎn)向為支持改善性需求,公司將明顯受益。公司去年在核心城市擴充土地儲備,今年毛利率有望小幅回升。

投資建議

公司是招商局集團下的地產(chǎn)旗艦,受益集團創(chuàng)新發(fā)展的產(chǎn)業(yè)協(xié)同戰(zhàn)略。雄厚的資本,較低的融資成本有助于公司持續(xù)擴張。前海開發(fā)將顯著增強公司的商業(yè)地產(chǎn)價值。預(yù)計公司15年和16年凈利潤同比增長23.6%和23.1%,目前股價對應(yīng)PE為11.4倍和9.2倍,維持推薦評級。

風(fēng)險提示1、宏觀經(jīng)濟波動2、房價大幅下跌3、房地產(chǎn)銷售低迷

天健集團:公司有望成為深圳國資上市地產(chǎn)整合平臺

類別：公司研究機構(gòu)：海通證券股份有限公司研究員：涂力磊,謝鹽日期：2015-01-27

投資建議:公司是深圳國資委控股下的,主營建筑施工、房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)運營一體化的城市綜合運營商。其中建筑施工業(yè)務(wù)擁有總承包特級資質(zhì);房地產(chǎn)業(yè)務(wù)集中在深圳、長沙、南寧、廣州等地。近期,公司收購粵通公司延伸市政產(chǎn)業(yè)鏈,借助達實智能提升智慧城市建設(shè)能力,定增引入多家創(chuàng)投企業(yè),實現(xiàn)管理層持股。目前,深圳國資委實際控制公司36.35%,公司有望成為深圳國資委旗下的主要地產(chǎn)上市整合平臺。我們預(yù)計公司2014、2015年EPS分別是0.76和0.91元,對應(yīng)RNAV是19.19元。截至1月26日,公司收盤于16.98元,對應(yīng)動態(tài)市盈率分別為22.34倍和18.66倍?？紤]到公司有望受益于深圳國資改革,我們以RNAV,即給予19.19元/股作為目標價,首次給予“增持”評級。

主要分析:

公司基本情況:深圳市天健(集團)股份有限公司系深圳市國資委控股企業(yè)。1999年,公司在深交所上市,主營業(yè)務(wù)為建筑施工、房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)運營。其中負責(zé)建筑施工業(yè)務(wù)的深圳市市政工程總公司成立于1983年,涉及市政、公路、房建、機電安裝、軌道交通、水利水電等領(lǐng)域,擁有市政公用工程施工總承包特級、公路工程施工總承包壹級和房屋建筑工程施工總承包壹級資質(zhì),曾獲得國家建筑工程最高獎“魯班獎”和中國市政工程最高獎“金杯獎”;負責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的深圳市天健房地產(chǎn)開發(fā)實業(yè)有限公司成立于1988年,已開發(fā)項目總建面200多萬平,集中在深圳、長沙、南寧、廣州等地;負責(zé)商業(yè)運營業(yè)務(wù)的深圳市天健商業(yè)物業(yè)運營有限公司涵蓋商業(yè)中心、酒店、寫字樓及工業(yè)園區(qū)等商業(yè)物業(yè)的策劃和運營。

多年來,公司業(yè)務(wù)保持了良性快速增長。2013年,公司實現(xiàn)營業(yè)收入45.14億元,同比增長46.53%。截至2014年上半年,公司三項業(yè)務(wù)(市政業(yè)務(wù)、開發(fā)業(yè)務(wù)、商業(yè)租賃)收入占比分別為79.51%、16.57%和3.92%。

公司原名深圳市天健實業(yè)股份有限公司(創(chuàng)立時原名深圳市天健股份有限公司)其前身最早為1963年組建的空軍工程兵第5團,1976年公司整編為基建工程兵302團,1983年9月公司集體轉(zhuǎn)業(yè)改編為深圳市市政工程公司。1993年9月公司企業(yè)改制,組建定向募集股份有限公司。1997年4月公司規(guī)范為募集方式設(shè)立的股份有限公司,并更名為深圳市天健(集團)股份有限公司。1999年7月21日公司在深交所上市(證券簡稱:深天健;證券代碼:000090)。

2014年11月,公司擬以7.49元/股向包括遠致投資、天健如意、硅谷天堂、高新投、達實投資、紅土創(chuàng)新基金、國信弘盛、凱富基金、創(chuàng)東方和架橋投資10名特定對象發(fā)行股票不超過2.94億股,募集資金總額不超過22億元。本次發(fā)行實施后,公司總股本將增至8.46億股。其中,深圳市國資委持股2.01億股,持股比例約23.73%;同時深圳市國資委持有遠致投資100%股權(quán),因此,深圳市國資委實際控制公司的股權(quán)為39.51%(不考慮遠致投資還通過參股17.76%的高新投間接參股上市公司3.16%的股份)。

根據(jù)《天健集團2011-2015年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》,公司確立了以高端管理、高新技術(shù)、高資本投入為特色的工程建筑業(yè)、以差異化為特色的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)及以創(chuàng)新型服務(wù)為特色的商業(yè)運營為主業(yè)的戰(zhàn)略,力爭建設(shè)、開發(fā)與經(jīng)營并舉,科技和文化助推,成為三大產(chǎn)業(yè)橫向協(xié)同,縱向一體化,均衡發(fā)展的城市綜合運營商。

公司各業(yè)務(wù)發(fā)展情況分析.

2.1公司市政業(yè)務(wù)向環(huán)保等高端領(lǐng)域升級,收購粵通公司延伸市政產(chǎn)業(yè)鏈.

公司主要負責(zé)市政業(yè)務(wù)的子公司-深圳市市政工程總公司成立于1983年,年平均施工產(chǎn)值25~31億元,以市政工程、公路工程、建筑工程施工及項目代建為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),業(yè)務(wù)遍及全國。主要施工資質(zhì)有:市政公用工程施工總承包特級、公路工程施工總承包一級、房屋建筑工程施工總承包一級等十幾項。該公司資信等級經(jīng)中國人民銀行指定的金融資信評級機構(gòu)評定為最高等級-AAA,先后被評為“中國建筑施工企業(yè)綜合實力百強第一名”、“中國500家最佳經(jīng)濟效益建筑企業(yè)一級第一名”、“深圳市50家綜合實力最強建筑施工企業(yè)第一名”等。設(shè)有博士后科研工作站、科研所、試驗室等技術(shù)研發(fā)機構(gòu)。該公司將從單一的施工承包向基礎(chǔ)設(shè)施投資、代建管理及工程總承包一體化的綜合型經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變,成為專業(yè)化、高端化、管理型的城市建設(shè)總承包公司。

總體上,公司近年來的市政業(yè)務(wù)收入穩(wěn)健增長,毛利率呈上升趨勢。2014年上半年,公司繼續(xù)深耕深圳本地建筑市場,同時積極培育外埠市場,報告期內(nèi)累積中標金額24.63億元。同期,公司建筑施工業(yè)務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入14.74億元,同比下降3.36 %。報告期內(nèi)公司市政毛利7915萬元,毛利率5.37%。截止報告期末,在建工程64項,合同金額93.96億元。

2014年12月24日,公司公告稱,公司與萬喜集團(VINCI GROUP)旗下全資機構(gòu)VCGP(VINCI CONSTRUCTION GRANDS PROJETS)簽署《合作意向書》。VCGP為全球領(lǐng)先的建筑服務(wù)商萬喜集團旗下的全資機構(gòu)。萬喜集團為巴黎CAC40指數(shù)成份股,業(yè)務(wù)涵蓋土木、建筑、基建、特許經(jīng)營、能源、環(huán)保等領(lǐng)域,項目遍布全球100多個國家和地區(qū)。雙方就城市再生資源綜合開發(fā)利用、新能源、環(huán)保、特許運營、高端建筑工程管理等領(lǐng)域進行戰(zhàn)略合作。雙方擬以共同投資設(shè)立合營公司或簽訂項目合作協(xié)議或其他合法可行的方式進行合作,共同開拓中國大陸內(nèi)地本土市場及海外市場(但不包括香港特別行政區(qū)、澳門特別行政區(qū)和臺灣地區(qū)的市場)。我們認為,公司通過與VCGP合作,將提升其技術(shù)、裝備和管理水平,促進產(chǎn)業(yè)的升級和轉(zhuǎn)型。

2014年9月30日,公司公告稱,公司擬收購深圳市投資控股有限公司持有的深圳市粵通建設(shè)工程有限公司100%股權(quán),交易價格將以評估結(jié)果為參考依據(jù)?；浲ü臼巧钲谑凶钤绲穆窐?qū)I(yè)施工及養(yǎng)護單位之一,該公司在公路、橋梁及隧道養(yǎng)護業(yè)務(wù)方面市場份額位居深圳前列。通過本次整合,公司將進一步延伸產(chǎn)業(yè)鏈,拓展道路、橋梁和隧道養(yǎng)護業(yè)務(wù)新領(lǐng)域,提高市場份額。同時,粵通公司所擁有的物業(yè)和土地資源將增加公司在深圳本地的資源儲備。

2.2公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)借助外力提升智慧城市建設(shè)能力.

公司主要負責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的子公司-深圳市天健房地產(chǎn)開發(fā)實業(yè)有限公司成立于1988年6月,是深圳特區(qū)工業(yè)區(qū)開發(fā)的先驅(qū)和開拓者。30多年來,公司在深圳市的開發(fā)總建筑面積達300多萬平。該公司逐步形成以深圳為核心,輻射內(nèi)地的產(chǎn)業(yè)布局,項目分布在深圳、長沙、南寧、廣州、上海、惠州等城市。該公司開發(fā)的天健·芙蓉盛世(長沙)和天健·現(xiàn)代城(深圳)分獲聯(lián)合國人居環(huán)境論壇社區(qū)獎和特別獎。該公司在深圳市2010年房地產(chǎn)企業(yè)年度排名列第5位。近年來,公司以住宅開發(fā)為主,產(chǎn)品線趨向多元化,已進入城市綜合體、綜合商業(yè)、酒店地產(chǎn)、現(xiàn)代工業(yè)園區(qū)等開發(fā)領(lǐng)域,向著成為城市綜合運營商邁進。

截至2014年上半年,公司儲備和待售住宅項目合計權(quán)益建面196.79萬平,其中未結(jié)算權(quán)益建面合計169.76萬平。其中,公司開發(fā)項目在長沙、南寧、惠州、廣州、深圳和上海的未結(jié)算權(quán)益建面分別為51.9%、41.9%、32.2%、18.9%、18.1%和6.8%。進入2014年,公司面臨較大的環(huán)境壓力,2014年上半年,公司實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)收入3.07億元,同比降低36.58%。同期,公司通過公開競拍新增南寧兩幅土地儲備,同時繼續(xù)加大力度推進天健工業(yè)區(qū)項目的規(guī)劃審批工作。報告期內(nèi),公司在售樓盤8個,在建項目5個,項目開發(fā)建設(shè)進展順利。

2014年11月28日,公司公告稱,公司與深圳達實智能股份有限公司簽署《智慧城市及綠色建筑項目戰(zhàn)略合作框架協(xié)議書》。達實智能(證券代碼:002421)主營業(yè)務(wù)為智慧城市頂層規(guī)劃及總體解決方案、建筑智能化及節(jié)能全生命周期服務(wù),是國內(nèi)智能化及節(jié)能領(lǐng)域的領(lǐng)先企業(yè)。雙方擬共同打造綠色、智慧的高品質(zhì)城市綜合運營體系和智慧社區(qū)體系。雙方將在技術(shù)合作、市場合作兩個層面加大對智慧城市的投資、建設(shè)和運營,產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng),相互兼容促進。

2.3公司商業(yè)運營業(yè)務(wù)增長較快.

公司主要負責(zé)商業(yè)運營業(yè)務(wù)的子公司-深圳市天健商業(yè)物業(yè)運營有限公司經(jīng)營范圍為從事高端商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營、管理和服務(wù)業(yè)務(wù),包括為酒店、商城、寫字樓、公寓等高端物業(yè)提供專業(yè)化全程服務(wù)和運營管理。威斯特精品酒店隸屬于深圳天健商業(yè)運營管理有限公司。威斯特精品酒店全力打造“威斯特”新銳酒店品牌,旗下?lián)碛泻Ｄ贤固鼐肪频?、深圳龍崗?fù)固鼐肪频陰状笾黝}精品酒店,并通過升級、改造、并購等多渠道方式將“威斯特”發(fā)展成國內(nèi)酒店旗艦新銳品牌。

投資性物業(yè)方面,公司可出租面積達到27.41萬平。商業(yè)租賃業(yè)務(wù)收入增速較快,且毛利率較高。2014年上半年,公司實現(xiàn)租賃營業(yè)收入7268萬元,同比增長51%;實現(xiàn)毛利潤4458萬元,毛利率達到61.3%。

同時,公司加大對商用物業(yè)的資源整合和升級改造,進一步提升物業(yè)價值;對外提供酒店運營管理、商業(yè)運營顧問等服務(wù),實施管理輸出模式。物業(yè)管理服務(wù)方面,公司物業(yè)管理面積達416萬平。

公司有望成為深圳國資委旗下的主要地產(chǎn)上市整合平臺.

深圳國資委旗下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共計10家,其中旗下的房地產(chǎn)上市平臺有8家,這里面有6家在A股上市,2家在香港上市。在國資改革背景下,我們判斷未來深圳國資委有望整合旗下上市地產(chǎn)平臺。目前A股上市地產(chǎn)平臺中,深圳國資委對沙河股份、深振業(yè)和中洲控股的控股比例低于天健集團,而控股比例高于天健集團的深深房和深物業(yè)屬于間接控股,且兩者的業(yè)績要稍遜于天健集團,所以我們判斷,未來直接控股比例達到36.35%的天健集團有較大可能性成為深圳國資委旗下的地產(chǎn)整合上市平臺。此外,天健集團的業(yè)務(wù)多元化,目前規(guī)模較小,未來有利于公司的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。

公司定增“三位一體”:推動國企改革,引入創(chuàng)投企業(yè),配套融資22億元和高管持股.

2014年11月5日,公司公告稱,公司第七屆董事會第二十一次會議審議通過了《深圳市天健(集團)股份有限公司2014年非公開發(fā)行股票預(yù)案》。公司擬采取非公開發(fā)行的方式向包括公司為遠致投資、天健如意、硅谷天堂、高新投、達實投資、紅土創(chuàng)新基金、國信弘盛、凱富基金、創(chuàng)東方和架橋投資10名特定對象發(fā)行股票(其中天健如意參與認購本次非公開發(fā)行股票,構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易)。本次非公開發(fā)行股票的定價基準日為公司第七屆董事會第二十一次會議決議公告日(2014年11月7日)。本次發(fā)行股票價格為7.49元/股。本次擬發(fā)行股票數(shù)量不超過2.94億股,募集資金總額不超過22億元。其中,遠致投資認購13351萬股,天健如意認購4005萬股,硅谷天堂認購2670萬股,高新投認購2670萬股,達實投資認購1335萬股,紅土創(chuàng)新基金認購1335萬股,國信弘盛認購1335萬股,凱富基金認購1335萬股,創(chuàng)東方認購668萬股,架橋投資認購668萬股。本次非公開發(fā)行股票的募集資金總額不超過22億元(含此數(shù)),扣除發(fā)行費用后的募集資金凈額用于投資天健科技大廈項目和補充流動資金。

其中,國泰君安君享天健如意集合資產(chǎn)管理計劃(籌)由上海國泰君安證券資產(chǎn)管理有限公司設(shè)立和管理,用于投資天健集團的本次非公開發(fā)行的股票,由天健集團及其控股子公司的部分董事、監(jiān)事、高級管理人員及骨干員工等人員(不少于2人且不得超過200名)以自籌資金認購,存續(xù)期限為自集合資產(chǎn)管理合同生效之日起7年。天健如意向天健集團及其控股子公司的部分董事、監(jiān)事、高級管理人員及骨干員工等人員進行募集。若參與人最終未按承諾足額認購,剩余份額可約定在其他全體參與人中分配,或指定特定參與人認購。我們認為,該資產(chǎn)管理計劃針對公司和子公司的董監(jiān)高和骨干員工,且持股比例較高,存續(xù)期長,因此激勵將直接到位,有助于公司業(yè)績進一步提升。

此次定增引入多家重要創(chuàng)投企業(yè)做為公司戰(zhàn)略股東。其中,嘉興硅谷天堂恒智投資合伙企業(yè)(有限合伙)經(jīng)營范圍是實業(yè)投資、投資管理,它的控股股東是中國領(lǐng)先的從事股權(quán)投資的硅谷天堂資產(chǎn)管理集團股份有限公司。2013年底,硅谷天堂旗下基金達80余支,管理規(guī)模超過100億元人民幣,成功投資了100余家優(yōu)秀企業(yè),其中上市企業(yè)50余家。

深圳市高新投集團有限公司核心業(yè)務(wù)為保證擔(dān)保、融資擔(dān)保、創(chuàng)業(yè)投資。高新投已成為全國最大的工程保證擔(dān)保機構(gòu),成功開創(chuàng)了投保聯(lián)動支持小微科技企業(yè)發(fā)展的服務(wù)模式,打造了從“企業(yè)初創(chuàng)期到IPO”完整的融資服務(wù)鏈條,支持了華為、比亞迪、大族激光等一批高科技企業(yè);扶持的99家境內(nèi)外上市企業(yè)被媒體稱作資本市場的“高新投系”。

紅土創(chuàng)新基金管理有限公司的100%控股股東-深圳市創(chuàng)新投資集團有限公司是大型創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)集團,該集團以創(chuàng)業(yè)投資業(yè)務(wù)為支柱,以創(chuàng)業(yè)投資增值服務(wù)為延伸,走基金與基金管理之路。公司是國內(nèi)資本規(guī)模最大、投資能力最強、最具競爭力的內(nèi)資創(chuàng)業(yè)投資公司,目前正努力成為具有國際競爭力的創(chuàng)業(yè)投資集團。公司多年來平均年投資回報率(IRR)為36%。

本次發(fā)行前,公司控股股東-深圳市國資委直接持有公司36.35%股權(quán),本次發(fā)行實施后,公司總股本將增至8.46億股。其中,深圳市國資委持股2.01億股,持股比例約23.73%,仍為公司第一大股東;遠致投資認購1.34億股,持股比例為15.78%;同時深圳市國資委持有遠致投資100%股權(quán),因此,深圳市國資委實際控制公司的股權(quán)為39.51%(不考慮遠致投資還通過參股17.76%的高新投間接參股上市公司3.16%的股份)。

本次定向增發(fā)融資22億元中的12億元投入天健科技大廈項目。本次定向增發(fā)融資中的12億元投入天健科技大廈項目,建設(shè)周期為4年,預(yù)計投入使用時間為2018年至2044年,項目運營期間,預(yù)計項目年平均收入3.94億元,預(yù)計年平均稅后利潤總額2.32億元,財務(wù)內(nèi)部收益率(稅后)為12.79%,靜態(tài)回收期為11.73年。

2014年12月9日,為補充營運資金,公司于2014年12月8日在二級市場減持全資子公司深圳市市政工程總公司持有的500萬股萊寶高科(證券代碼:002106)股份,成交均價14.23元/股,占萊寶高科總股本的0.71%,取得轉(zhuǎn)讓所得7117.38萬元,預(yù)計貢獻凈利潤約5221.19萬元。

公司業(yè)績預(yù)測,首次給予“增持”評級。

根據(jù)公司項目進度,我們預(yù)計2014年公司將有陽光.天健城、天健.時尚空間等項目陸續(xù)進入結(jié)算,即合計結(jié)算面積約5.66萬平,合計結(jié)算收入12.81億元;2015年,我們預(yù)計將有更多項目進入結(jié)算,合計結(jié)算面積7.43萬平,合計結(jié)算收入16.28億元。同時,假設(shè)每年租金水平上升5%,則由此可知,2014-2015年公司租賃收入分別為1.87億元和1.98億元。

由此預(yù)測,2014-2015年公司將分別實現(xiàn)凈利潤4.18億元和5.05億元。考慮到目前定增尚未完成,按照發(fā)行前的總股本計算,則公司2014-2015年EPS分別為0.76元和0.91元。

公司是深圳國資委控股下的,主營建筑施工、房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)運營一體化的城市綜合運營商。其中建筑施工業(yè)務(wù)擁有總承包特級資質(zhì);房地產(chǎn)業(yè)務(wù)集中在深圳、長沙、南寧、廣州等地。近期,公司收購粵通公司延伸市政產(chǎn)業(yè)鏈,借助達實智能提升智慧城市建設(shè)能力,定增引入多家創(chuàng)投企業(yè),實現(xiàn)管理層持股。目前,深圳國資委實際控制公司36.35%,公司有望成為深圳國資委旗下的主要地產(chǎn)上市整合平臺。我們預(yù)計公司2014、2015年EPS分別是0.76和0.91元,對應(yīng)RNAV是19.19元。截至1月26日,公司收盤于16.98元,對應(yīng)動態(tài)市盈率分別為22.34倍和18.66倍?？紤]到公司有望受益于深圳國資改革,我們以RNAV,即給予19.19元/股作為目標價,首次給予“增持”評級。

風(fēng)險提示:行業(yè)面臨加息和政策調(diào)控兩大風(fēng)險。

中洲控股:資源優(yōu)質(zhì),未來可期

類別：公司研究機構(gòu)：中銀國際證券有限責(zé)任公司研究員：袁豪,田世欣日期：2014-12-29

中洲控股是深圳的房地產(chǎn)開發(fā)商,存量項目資源優(yōu)質(zhì)且拿地成本較低,未來三年銷售目標復(fù)合增長50%,而筍崗物流等舊改項目也有較大的增值空間。

公司11月發(fā)布定增方案,大股東中洲地產(chǎn)現(xiàn)金認購彰顯對上市公司信心;而大股東也做了解決集團同業(yè)競爭問題的承諾,后續(xù)預(yù)計繼續(xù)注入資產(chǎn)。公司今年經(jīng)營狀況改善,土地儲備大幅提升。我們預(yù)測公司2014-16年的每股收益分別為0.93元、1.38元、1.77元,給予16.96元的目標價,相當(dāng)于20%的2015年NAV折價和12.3倍的2015年市盈率,首次評級為買入。

支撐評級的要點

深圳國企改制先驅(qū)。公司前身深長城原為深圳國資下屬公司,通過國企改制于13年6月大股東易主為中洲地產(chǎn),目前民企聯(lián)泰集團與深圳國資下屬遠致投資分列公司二三大股東。

新股東帶來新氣象,銷售目標三年復(fù)合增長率設(shè)為50%。新股東入駐之后,經(jīng)營態(tài)度轉(zhuǎn)為積極,進行“快周轉(zhuǎn)”轉(zhuǎn)型,提出三年銷售額復(fù)合增長50%的目標,銷售現(xiàn)金流顯示,14年前9月同比增長74.1%;14年公司通過收購和股東注入等方式擴張,目前土儲面積已達326萬平米。

大股東現(xiàn)金定增,彰顯對未來信心。中洲地產(chǎn)承諾5年內(nèi)提出同業(yè)競爭解決方案,大股東資產(chǎn)包括二級開發(fā)、旅游項目和股權(quán)投資項目等,可注入資源豐富。11月公司發(fā)布定增預(yù)案,由大股東全額現(xiàn)金認購,認購后持股比例將由28.81%升至47.82%,顯示大股東對上市公司的充分信心。

土儲成本較低,潛在資產(chǎn)增值空間可觀。公司原先土地儲備中大多拿地較早,成本低且毛利率較高;筍崗物流項目已納入城市更新改造名錄,只等規(guī)劃批復(fù);公司在城中心區(qū)的圣廷苑酒店等資產(chǎn)升值空間亦可觀。

評級面臨的主要風(fēng)險

房地產(chǎn)銷售低迷;定增實施進度緩慢。

估值

我們估算公司14年末NAV達到99.1億元(不含酒店等經(jīng)營性物業(yè)重估),我們預(yù)測2014-16年的每股收益分別為0.93元、1.38元、1.77元,給予16.96元的目標價,相當(dāng)于20%的2015年NAV折價和12.3倍的2015年市盈率。

公司資源優(yōu)質(zhì),14年以來經(jīng)營面貌變化顯著,周轉(zhuǎn)速度加快,大股東現(xiàn)金參與增發(fā)支持態(tài)度鮮明,且歷史持股成本偏高,首次評級為買入。

深振業(yè)a:寶能系淡出,重燃國企改革預(yù)期

類別：公司研究機構(gòu)：平安證券有限責(zé)任公司研究員：王琳,楊侃日期：2014-11-25

事項:深振業(yè)二股東寶能系減持公司4.99%的股權(quán)。

平安觀點:

寶能系淡出,大小股東控制權(quán)之爭有望告一段落。2010年以來國資委與二股東寶能系持續(xù)增持股份,大小股東控制權(quán)之爭一度成為市場關(guān)注的焦點。盡管2012年6月后寶能系未再增持公司股權(quán),但國資委與寶能系的關(guān)系仍相對微妙。我們判斷本次寶能系減持公司股權(quán),一方面考慮到國資委持股比例上升到34%,單方面從二級市場難以撼動國資委大股東地位。加上今年以來,產(chǎn)業(yè)資本多次增持上市公司股權(quán),寶能系旗下前海人壽亦持有天健股權(quán),本次戰(zhàn)略性退出部分深振業(yè)股權(quán),亦利于把握其它投資機會。

對于深振業(yè)而言,寶能系淡出或標志著困擾公司多年的大小股東控制權(quán)之爭將告一段落。

重燃國企改革預(yù)期,深振業(yè)國企改革或有望獲得突破。深圳國資委“十二五”規(guī)劃明確,“以優(yōu)勢地產(chǎn)企業(yè)為依托,推進行業(yè)整合,通過合并、置換、轉(zhuǎn)型、退出等途徑,提升行業(yè)地位和品牌知名度,擴大企業(yè)規(guī)模,提高經(jīng)營效率。”振業(yè)作為國資委兩家直屬A股上市房企之一,且不同于天健集團業(yè)務(wù)收入仍主要以施工為主,公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)更加純粹,加上國資委持續(xù)增持公司股份,市場此前亦一直預(yù)期深振業(yè)為深圳國企房地產(chǎn)整合平臺。但由于二股東寶能系在9個董事中占3個席位,導(dǎo)致公司推動定增、國資委資產(chǎn)注入的阻力相對較大。在國企改革的大潮中,近期天健已經(jīng)率先試點員工持股,隨著寶能系的退出,深振業(yè)國企改革的障礙將逐步消除,未來國企改革的推動或?qū)⒂兴铀佟?/p>

盈利預(yù)測與投資評級。預(yù)計公司2014-2015年EPS分別為0.61、0.72元,對應(yīng)PE分別為10.3倍和8.7倍。公司作為深圳國資委直屬企業(yè),未來有望受益國資改革帶來的政策紅利,維持“推薦”評級。

風(fēng)險提示:深圳國資改革進度不及預(yù)期。

南國置業(yè):大股東如何與公司未來合作是后期看點

類別：公司研究機構(gòu)：海通證券股份有限公司研究員：涂力磊,賈亞童日期：2014-10-28

事件:2014年公司前三季度完成營業(yè)收入6.81億元,同比減少31.01%;歸屬于上市公司所有者凈利潤1.39億元,實現(xiàn)每股收益0.14元,同比減少19.63%。

投資建議:因本報告期內(nèi)結(jié)算項目相對較小,公司2014年前三季度實現(xiàn)歸屬于母公司凈利1.39億元,同比減少19.63%。今年4月公告二股東中國電建地產(chǎn)集團以7.7元每股價格將向全體股東發(fā)起要約收購上市公司11.39%股權(quán),中國電建地產(chǎn)集團已經(jīng)正式成為公司大股東。未來央企中國電建地產(chǎn)集團有望與公司在土地開發(fā)以及資金運籌等多方面進行更進一步合作。

預(yù)計公司2014、2015年每股收益分別是0.55和0.75元。截至10月24日,公司收盤于6.58元,對應(yīng)2014年P(guān)E為11.96倍,2015年P(guān)E為8.77倍,預(yù)計對應(yīng)的RNAV為10.53元?？紤]公司未來合作趨勢,給予公司2015年11倍市盈率,目標價格8.25元,給予“增持”評級。

主要內(nèi)容:1. 2014年前三季度歸屬母公司凈利潤同比減少19.69%。2014年公司前三季度完成營業(yè)收入6.81億元,同比減少31.01%;歸屬于上市公司所有者凈利潤1.39億元,實現(xiàn)每股收益0.14元,同比減少19.63%。

截止報告期末,公司資產(chǎn)總額99.75億元,負債總額73.17億元,資產(chǎn)負債率為73.35%。預(yù)收賬款10.43億元,占負債總額14.25%。在負債結(jié)構(gòu)上,短期借款和一年內(nèi)到期的非流動負債26.38億元,占負債總額的36.05%。經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流量為-13.73億。公司利潤表分析如下:2.公司與中國電建地產(chǎn)集團如何合作成未來看點。公司于今年4月份公告中國電建地產(chǎn)集團將通過要約收購公司總股本11.39%的股份,收購?fù)瓿珊笾袊娊ǖ禺a(chǎn)集團將直接和間接持公司41%的股權(quán),成為公司名副其實第一大股東。

作為大股東的中國電建將與公司的合作方面開啟新的篇章。目前中國電建地產(chǎn)集團優(yōu)勢在于規(guī)模大、資金實力強、異地擴張能力突出,而劣勢則在于具體項目盈利能力差、且商業(yè)地產(chǎn)涉足較少;南國置業(yè)則正好與之相反,優(yōu)勢在于商業(yè)開發(fā)能力以及具體項目的精耕細作,而劣勢在于規(guī)模偏小,雙方存在著巨大的優(yōu)勢互補空間。未來雙方一旦找到較好的合作方式將會極大的增強公司的實力。

3.投資建議:因本報告期內(nèi)結(jié)算項目相對較小,公司2014年前三季度實現(xiàn)歸屬于母公司凈利1.39億元,同比減少19.63%。今年4月公告二股東中國電建地產(chǎn)集團以7.7元每股價格將向全體股東發(fā)起要約收購上市公司11.39%股權(quán),中國電建地產(chǎn)集團已經(jīng)正式成為公司大股東。未來央企中國電建地產(chǎn)集團有望與公司在土地開發(fā)以及資金運籌等多方面進行更進一步合作。預(yù)計公司2014、2015年每股收益分別是0.55和0.75元。截至10月24日,公司收盤于6.58元,對應(yīng)2014年P(guān)E為11.96倍,2015年P(guān)E為8.77倍,預(yù)計對應(yīng)的RNAV為10.53元?？紤]公司未來合作趨勢,給予公司2015年11倍市盈率,目標價格8.25元,給予“增持”評級。

風(fēng)險提示:房地產(chǎn)行業(yè)與國家政策緊密相關(guān),一旦國內(nèi)采取更加嚴厲的調(diào)控措施將直接影響行業(yè)發(fā)展。

華夏幸福:再融資重啟,京津冀布局搶占制高點

類別：公司研究機構(gòu)：中信建投證券股份有限公司研究員：蘇雪晶日期：2015-02-17

重啟再融資助力發(fā)展:13日晚公告擬定增募資70億。此次再融資有助于緩解資金壓力,為業(yè)務(wù)發(fā)展提供有力的資金支持。目前對房地產(chǎn)企業(yè)再融資的審核已明顯放松,國土部不再進行事前審查,公司再融資申請通過的可能性較大,同時審批效率有望明顯提高。

銷售逆市高增長:2014年整體銷售額512.6億,增長36.96%,實現(xiàn)穿越周期的高成長。公司在14年加大的園區(qū)拓展力度,目前合作園區(qū)已經(jīng)超過20個,豐富的土地儲備和高周轉(zhuǎn)的開發(fā)模式保障了公司規(guī)模的高速擴張。目前行業(yè)在貨幣寬松政策下處于新一輪的恢復(fù)周期,我們預(yù)計2015年公司銷售額仍將實現(xiàn)30%以上的增長。加碼保定,積極介入空港開發(fā):與保定市政府簽訂合作開發(fā)白洋淀科技城的協(xié)議及補充協(xié)議,與廊坊國土合作成立廊坊空港投資開發(fā)公司,積極介入新機場空港新區(qū)的開發(fā)建設(shè)和運營,公司在京津冀的布局持續(xù)深入。

“產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟”新模式方興未艾:公司14年以來先后與通航產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟、京東和北方導(dǎo)航實現(xiàn)強強聯(lián)合,發(fā)揮各自優(yōu)勢,實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。公司致力于在園區(qū)內(nèi)原有業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上接入和發(fā)展多元化的產(chǎn)業(yè)、城市增值服務(wù)業(yè)態(tài),進入14年,公司加大了引進高新技術(shù)、新興產(chǎn)業(yè)的力度,在產(chǎn)業(yè)園區(qū)積極引入電子商務(wù)、航天科工、衛(wèi)星導(dǎo)航等多個項目,同時還成立高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)孵化基地,為相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供支持。

投資評級與盈利預(yù)測:公司作為打造產(chǎn)業(yè)新城第一標的,擅于區(qū)域聚焦、模式復(fù)制,以特有的運營模式連續(xù)5年維持高速成長,此外公司在京津冀布局持續(xù)深入,未來將充分受益,產(chǎn)業(yè)新城模式受益于城鎮(zhèn)化扶持政策,坐擁環(huán)境紅利以及內(nèi)生優(yōu)勢,看好未來持續(xù)成長空間,預(yù)計14-15年EPS分別為2.84元、3.95元,予以“買入”評級。

華業(yè)地產(chǎn):國家政策扶持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè),公司已提前布局

類別：公司研究機構(gòu)：西南證券股份有限公司研究員：朱國廣日期：2015-02-28

概況。民政部、發(fā)展改革委等十部委出臺《關(guān)于鼓勵民間資本參與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的實施意見》,文件鼓勵民間資本參與老年公寓和居住區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)以及既有住宅適老化改造。同時規(guī)定民間資本投資養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施所需建設(shè)用地,適用國家規(guī)定的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地供應(yīng)和開發(fā)利用政策。

公司已經(jīng)提前布局養(yǎng)老地產(chǎn)。2013年已經(jīng)設(shè)立了北京華業(yè)康年經(jīng)營管理有限公司,負責(zé)養(yǎng)老事業(yè)及托老所的運營與管理。1)公司旗下第一個托老項目位于北京通州區(qū)百萬平米大盤華業(yè)·東方玫瑰A8和B6,建筑面積1272㎡,主要特色為具有文化和娛樂功能,重點豐富高齡者生活,其服務(wù)內(nèi)容包括:就餐、沐浴、娛樂、放松、康復(fù)醫(yī)療等;2)公司在東方玫瑰項目中建立華業(yè)專業(yè)日托式“日間照料中心”極具特色,具體為依托社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站醫(yī)療資源和專業(yè)人員,為轄區(qū)內(nèi)老人提供日間照料和全天候監(jiān)護等服務(wù)。

逐漸完成轉(zhuǎn)型布局,由“房地產(chǎn)”跨入“醫(yī)療+養(yǎng)老”領(lǐng)域。根據(jù)公司的戰(zhàn)略規(guī)劃,以醫(yī)療健康和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)作為重點投資領(lǐng)域。近期公告擬以總計21.5億元對價收購捷爾醫(yī)療100%股權(quán)。捷爾醫(yī)療以醫(yī)療設(shè)備銷售、醫(yī)療服務(wù)等為主導(dǎo),成為多家三甲醫(yī)院的醫(yī)療資源提供商。我們認為:醫(yī)療與養(yǎng)老的協(xié)同作用明顯,具體表現(xiàn)為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)必然伴隨著對醫(yī)療服務(wù)的需求,老齡人口疾病發(fā)病率較高,對醫(yī)療服務(wù)需求較大。通過收購重慶捷爾醫(yī)療,公司將進入醫(yī)療服務(wù)領(lǐng)域,將有效地補充養(yǎng)老服務(wù)的醫(yī)療水平。其次,養(yǎng)老地產(chǎn)為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展重點方向,目前受到國家政策的扶持,豐富的配套設(shè)施將有效提升地產(chǎn)項目的盈利能力。

投資建議與估值分析。我們預(yù)計公司2014-2016年EPS分別為0.40元、0.76元、0.98元,對應(yīng)的市盈率分別為27倍、14倍、11倍。根據(jù)我們預(yù)測(詳見報告《華業(yè)地產(chǎn)(600240):醫(yī)療平臺為王,平臺決定成長空間》),房地產(chǎn)業(yè)務(wù)約100億(PB法核算),礦產(chǎn)業(yè)務(wù)約10億(成本法核算),而通過與可比公司分析,給予捷爾醫(yī)療98億市值,得到公司的合理總市值應(yīng)該在200億以上,6-12個月目標價位14元/股。維持“買入”評級。

風(fēng)險提示。醫(yī)院建設(shè)進展低于市場預(yù)期風(fēng)險;房價下跌風(fēng)險。

金科股份:收購風(fēng)電,新能源重要起步

類別：公司研究機構(gòu)：海通證券股份有限公司研究員：涂力磊,周旭輝,徐柏喬日期：2014-12-24

事件:公司公告與新疆招商昆侖股權(quán)投資合伙企業(yè)及新疆益源眾惠股權(quán)投資合伙企業(yè)分別簽訂《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》等相關(guān)協(xié)議,收購上述兩家企業(yè)持有新疆華冉東方新能源有限公司的股權(quán)。收購?fù)瓿珊?金科新能源持有華冉東方100%的股權(quán)。公司新能源產(chǎn)業(yè)正式進軍風(fēng)電。

投資建議:

新能源產(chǎn)業(yè)邁出堅實一步。

1)收購風(fēng)電運營企業(yè)增厚業(yè)績。標的公司華冉東方投資的風(fēng)電項目為哈密煙墩第六風(fēng)電場200MW項目,設(shè)計安裝100臺2MW風(fēng)力發(fā)電機組,年上網(wǎng)電量約為5.9億千瓦時。項目自2014年1月起并網(wǎng)發(fā)電。2014年1-10月華冉東方實現(xiàn)凈利潤2222萬元。新疆屬于一類風(fēng)資源區(qū),已實現(xiàn)并網(wǎng)項目享受0.51元/千瓦時的上網(wǎng)電價,按照年上網(wǎng)電量5.9億千瓦時可以獲得保障,參考行業(yè)平均35%以上的電站運營凈利潤率,200MW電站運營每年可貢獻凈利潤超過1.05億元。

2)項目具備業(yè)績承諾,二級市場買入股票擔(dān)保。根據(jù)規(guī)定招商昆侖承諾,若華冉東方2015年實現(xiàn)的經(jīng)審計的發(fā)電業(yè)務(wù)凈利潤低于1億元、2016年與2017年實際凈利潤累計之和低于3.5億元則將根據(jù)承諾比例補償金科。此外,該項目轉(zhuǎn)讓擔(dān)保方式相對獨特,即招商昆侖除支付4000萬擔(dān)保金外,需要將累計1.6億交易款通過監(jiān)管人在二級市場購買金科股票。通過以上方式,保證項目投資方、出售方和二級市場投資者利益一致。

看好風(fēng)電場運營企業(yè),公司多元化方向充滿希望。

1)產(chǎn)業(yè)方向前景光明:配額制利好風(fēng)電,電價下調(diào)醞釀15年上半年搶裝機。根據(jù)各大媒體報道,國內(nèi)正在醞釀配額制出臺,我們預(yù)計相關(guān)政策有望在2015年初落地。配額制對于各地方政府提出15、17、20年發(fā)電量要求,不達要求的省份將會得到懲罰,這將導(dǎo)致2015年上半年會出現(xiàn)新能源搶裝機。

2)棄風(fēng)限電情況好轉(zhuǎn)。2014年上半年全國平均棄風(fēng)比率僅為8.5%,主要原因包括:(1)特高壓建設(shè)保障了消納并網(wǎng);(2)可再生能源電量優(yōu)先上網(wǎng)政策的落實。

3)看好公司風(fēng)電方向。公司本次收購是實施新能源發(fā)展戰(zhàn)略落地的第一個項目,有助于增強公司持續(xù)盈利能力及綜合競爭能力,對未來公司盈利將產(chǎn)生積極影響。本次收購的風(fēng)電項目符合國家規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策,具有良好的市場發(fā)展前景和經(jīng)濟效益,能為公司持續(xù)增長夯實基礎(chǔ),有利于公司長遠發(fā)展。我們認為公司切入新能源領(lǐng)域已經(jīng)過充分慎重考慮。新能源產(chǎn)業(yè)未來有望成為公司第二大主業(yè),且形成穩(wěn)定、具規(guī)模新增利潤點。

投資建議:維持“買入”評級。預(yù)計公司2014、2015年EPS分別是0.8和1.14元,RNAV在20.85元。按照12月23日14.27元股價計算,對應(yīng)2014和2015年P(guān)E為17.84和12.52倍。我們認為公司房地產(chǎn)主業(yè)銷售推進順利,多元化業(yè)務(wù)中長期發(fā)展思路明確?？紤]公司定增和多元化戰(zhàn)略有效實施,將對公司基本面和股價產(chǎn)生實質(zhì)推動作用,給予公司2015年15倍市盈率,對應(yīng)股價17.1元,維持對公司的“買入”評級。

蘇寧環(huán)球:騏驥一躍,志在千里

類別：公司研究機構(gòu)：國信證券股份有限公司研究員：區(qū)瑞明日期：2015-01-15

事項:

公司公告:1、2014年員工持股計劃設(shè)立的“蘇寧環(huán)球股份有限公司-第一期員工持股計劃”證券賬戶于2015年1月13日通過深圳證券交易所大宗交易系統(tǒng),以6.34元/股的價格(公司股票2014年最后20個交易日的成交均價)購買了公司第一大股東蘇寧環(huán)球集團有限公司(以下簡稱“蘇寧環(huán)球集團”)無限售條件流通股份4000萬股。2、員工持股計劃的資金來源為公司員工的合法薪酬和通過法律、行政法規(guī)允許的其他方式取得的資金,公司控股股東及/或其關(guān)聯(lián)方以其自有資金向員工持股提供無息借款支持,借款期限為員工持股計劃的存續(xù)期。

評論:

從A股首創(chuàng)“股價漲幅需位居市值50億元以上地產(chǎn)股前30名”的苛刻解鎖條件,到6.34元/股的高行權(quán)價格,員工持股計劃彰顯公司對于股價的信心和市值管理的動力!

公司與2014年12月11日發(fā)布公告推出員工持股計劃,76名員工通過大宗交易方式定向受讓大股東蘇寧環(huán)球集團所持的4000萬股股票,占總股本的1.96%。我們總結(jié)過其亮點為

控股股東及/或其關(guān)聯(lián)方以其自有資金向員工持股計劃提供無息借款支持,借款期限為員工持股計劃的存續(xù)期,確保了員工對持股計劃的參與度;

覆蓋面較廣,76人涵蓋了公司現(xiàn)有的的董事、監(jiān)事、高級管理人員及核心骨干,利益的高度捆綁,讓地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理團隊對于轉(zhuǎn)型更有認同感、使命感,有助于地產(chǎn)項目去化和轉(zhuǎn)讓、回流現(xiàn)金,為轉(zhuǎn)型提供彈藥;

解鎖條件直接與業(yè)績和股價漲幅掛鉤,“股價漲幅需居市值50億元以上地產(chǎn)股前30名”乃A股首創(chuàng),極大地提升了公司上下“進行轉(zhuǎn)型以提升估值、釋放業(yè)績與公司共受益”的積極性,彰顯其市值管理的動力和對股價的信心;另外,分期解鎖、迭次漲幅排名限制也要求公司將市值管理作為長期任務(wù)來執(zhí)行,而不是逐利的“一把火”。

本次公告的行權(quán)價格6.34元/股(當(dāng)天價格僅為6.12元,溢價近4%)令人“意外”,為何意外?我們統(tǒng)計了A股市場中資2006年起、所有上市公司實行股權(quán)激勵并最終成功實施的案例共412起,并進行了分析:在全部412起案例中,有313起行權(quán)價格(股票轉(zhuǎn)讓價格)小于公司轉(zhuǎn)讓當(dāng)天的價格,平均折價率(轉(zhuǎn)讓價格/當(dāng)天價格)為72%,溢價率高于公司的僅69家!大部分公司選擇了折價鼓勵,可以理解為通過較低的行權(quán)價設(shè)臵安全閥、提高員工的潛在收益、提高參與度;而蘇寧環(huán)球選擇了由大股東無償借錢來保證參與度,通過高溢價最大限度地激發(fā)員工主動地、積極地參與到公司的市值管理中來,整個員工持股計劃彰顯了滿滿的對于股價的信心和市值管理的動力!

以“大文化”為導(dǎo)向,以充足的現(xiàn)金流探索無限可能

公司是江北新區(qū)的崛起的最大收益者:儲備豐富,公司514萬方的項目儲備中,有303萬方位于南京江北;拿地早,成本低廉(約為最新拍出地價的1/50~1/17)且已結(jié)清地價款、鎖定增值稅,項目利潤豐厚。受益于江北新區(qū)的崛起,公司在未來一段時間內(nèi)擁有充足的現(xiàn)金流來進行轉(zhuǎn)型。我們推測,在擁有充足現(xiàn)金的支持下,公司的轉(zhuǎn)型一定不會局限于某一個領(lǐng)域,只要有利于估值提升、市值成長的業(yè)務(wù),公司都不會排除。

若是牛市,公司怎會缺席?

在2007年、2009年及2012年的地產(chǎn)牛市中,蘇寧環(huán)球均是優(yōu)質(zhì)的進攻品種:大幅跑贏指數(shù),在所有50億市值以上的企業(yè)中也名列前茅。

近期地產(chǎn)板塊大幅上漲后,在國信重點覆蓋的42家上市房企中,蘇寧環(huán)球P/NAV折讓最多,僅為0.6;同為轉(zhuǎn)型品種、市值相似的公司中也是蘇寧最低。

騏驥一躍,志在千里

本次員工持股計劃從解鎖條件到行權(quán)價格,無不彰顯公司上下對于未來股價的信心和市值管理的動力。激勵到位后,有望加速公司項目去化和轉(zhuǎn)讓,回流現(xiàn)金為轉(zhuǎn)型保價護航。不曾缺席牛市,這次怎能例外?公司乃價值洼地、牛市騏驥,后市空間巨大!預(yù)計14-16年EPS0.40/0.60/0.81,對應(yīng)PE15.3/10.2/5.3X,中性至樂觀假設(shè)下,絕對估值區(qū)間為9.99元~12.40元/股,P/RNAVPS為0.49~0.61,價值嚴重低估,維持最高評級買入!