萬科今日公布2014年年度業(yè)績。2014年萬科實(shí)現(xiàn)銷售金額2151.3億元，同比增長25.9%，在全國商品房市場(chǎng)的占有率由2.09%提升至2.82%。

由于結(jié)算滯后于銷售，2014年萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1463.9億元，凈利潤157.5億元，增幅略低，同比分別增長8.1%和4.2%。但與此同時(shí)，2014年底，萬科合并報(bào)表范圍內(nèi)已售未結(jié)算資源的合同金額大幅上升，增至1946.0億元。

受益于積極銷售和謹(jǐn)慎投資，2014年萬科經(jīng)營性凈現(xiàn)金流高達(dá)417.2億元，年底持有的貨幣資金上升至627.2億元。凈負(fù)債率下降至5.4%，為2006年以來最低水平。

2014年是萬科成立30周年，也是萬科轉(zhuǎn)型元年。在業(yè)務(wù)上，萬科明確了以“三好住宅”和“城市配套服務(wù)商”作為未來發(fā)展方向；在管理上，萬科以合伙人機(jī)制為核心，推出項(xiàng)目跟投制度和事業(yè)合伙人持股計(jì)劃，為經(jīng)營轉(zhuǎn)型提供制度支持。

“未來十年，萬科最重要的業(yè)務(wù)仍將是住宅。但為了保持良好的增長，并為之后的第二個(gè)十年發(fā)展期奠定基礎(chǔ)，萬科需要堅(jiān)定轉(zhuǎn)型，在這個(gè)十年內(nèi)基本完成新業(yè)務(wù)的探索和布局，確定新的商業(yè)模式。”萬科總裁郁亮表示。

根據(jù)同日公布的2014年度分紅派息預(yù)案，萬科擬進(jìn)一步提高分紅派息力度，每10股派送人民幣現(xiàn)金股息（含稅）5.0元（2013年度為4.1元）。以2014年末總股份數(shù)計(jì)算，萬科現(xiàn)金股利達(dá)到約55.19億元，占公司2014年合并凈利潤的比例由去年的29.87%提高到35.05%。

2014年，萬科的整體稅金支出達(dá)288億元。

銷售逆市增長，產(chǎn)業(yè)化一騎絕塵

2014年全國商品住宅銷售面積、銷售金額同比分別下降9.1%和7.8%。而萬科銷售實(shí)現(xiàn)逆市增長，全年銷售面積1806.4平方米，銷售金額2151.3億元，同比分別增長21.2%和25.9%，并實(shí)現(xiàn)銷售回款2090億元。

在堅(jiān)持中小戶型普通商品住房定位的同時(shí)，綠色節(jié)能性能在萬科的產(chǎn)品中也得到體現(xiàn)。2014年萬科完成綠色三星項(xiàng)目面積205.3萬平方米，綠色一星、二星項(xiàng)目面積合計(jì)約674.8萬平方米，較2013年均有增加。

2014年，萬科聯(lián)合中城聯(lián)盟的60余家房企以及多家設(shè)備廠商和研發(fā)機(jī)構(gòu)，采用了全產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同研發(fā)，完成了針對(duì)室內(nèi)PM2.5污染的解決方案，以回應(yīng)社會(huì)對(duì)空氣質(zhì)量的關(guān)注。據(jù)悉，這一室內(nèi)除霾系統(tǒng)可在重度污染環(huán)境下，將室內(nèi)PM2.5指標(biāo)降低至風(fēng)景區(qū)水平，今年將在萬科項(xiàng)目中大范圍推廣。

過去一年中，質(zhì)量精度更高、能耗更小的工業(yè)化技術(shù)在萬科項(xiàng)目中也得到廣泛應(yīng)用，萬科2014年新開工主流產(chǎn)品中，預(yù)制混凝土外墻、裝配式內(nèi)墻、內(nèi)外墻免抹灰等三項(xiàng)工業(yè)化應(yīng)用的比例分別達(dá)到27%、100%和87%。

已售未結(jié)規(guī)模創(chuàng)新高

由于結(jié)算滯后于銷售，2014年萬科結(jié)算面積為1,259.0萬平方米，同比僅增長2.3%。受這一因素影響，2014年萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入為1463.9億元，凈利潤157.5億元，同比分別增長8.1%和4.2%。

但同樣因?yàn)殇N售增長快于結(jié)算，萬科已售出未結(jié)算資源規(guī)模創(chuàng)出新高。截至2014年底，萬科合并報(bào)表范圍內(nèi)有1670.0萬平方米已售資源未竣工結(jié)算，合同金額合計(jì)約1946.0億元，較2013年末分別增長16.2%和19.9%。

白銀時(shí)代，房企利潤率普遍下降。相比2013年，萬科的結(jié)算凈利率也下降0.60個(gè)百分點(diǎn)，為11.41%。萬科董事會(huì)秘書譚華杰表示，利潤率變化的原因主要包括地價(jià)占房價(jià)的比例持續(xù)提高，以及2014年市場(chǎng)調(diào)整期部分利潤較低的現(xiàn)房銷售轉(zhuǎn)入當(dāng)期結(jié)算。

2014年萬科全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率為17.86%，雖然較2012-2013年的高點(diǎn)有所下降，但仍保持在較高水平。

“為推動(dòng)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，公司過去一年加大了各類創(chuàng)新業(yè)務(wù)的嘗試，”譚華杰指出，“這些嘗試增加了投入，雖然短期內(nèi)難以體現(xiàn)在收益率上，但長期來看，將為公司發(fā)展提供更大空間。”

堅(jiān)持理性拿地

2014年，萬科累計(jì)新增加41個(gè)項(xiàng)目，按權(quán)益計(jì)算的占地面積約206萬平方米，對(duì)應(yīng)的規(guī)劃建筑面積約591萬平方米。截至2014年底，萬科規(guī)劃中項(xiàng)目權(quán)益建筑面積合計(jì)約3,801萬平方米，此外還參與了7個(gè)城市更新改造類項(xiàng)目，根據(jù)當(dāng)前規(guī)劃條件，按萬科權(quán)益計(jì)算的規(guī)劃建筑面積約295萬平方米。

和2013年相比，2014年萬科的拿地規(guī)模有所減少。譚華杰表示，之所以如此，是因?yàn)橥恋厥袌?chǎng)好的機(jī)會(huì)并不多。“過去一年各地房價(jià)普遍回調(diào)，但地價(jià)還在上升。北京、上海、深圳、廣州、天津、沈陽、杭州、南京、成都、武漢、東莞、佛山、無錫、蘇州這14個(gè)主要城市，2014年下半年，住宅（含商住）土地供應(yīng)、成交面積同比分別下降了40.0%和45.1%，但4季度上述城市的平均土地出讓底價(jià)相比上年同期增長71.9%。”

盡管手持充裕資金，但面對(duì)土地和住宅市場(chǎng)的背離，萬科仍然采取了理性的投資策略。

“進(jìn)入白銀時(shí)代，房價(jià)單邊上漲的時(shí)代結(jié)束，市場(chǎng)波動(dòng)加大，土地拿的多并不一定是財(cái)富。”譚華杰表示，“以萬科目前的項(xiàng)目資源，足以支持未來兩到三年的發(fā)展需求，公司完全可以根據(jù)自身開發(fā)需求適度合理補(bǔ)充項(xiàng)目資源，沒有必要急于以高價(jià)拿地。”

資金充裕，加大回饋股東力度

2014年，萬科實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額417.2億元，年底貨幣資金上升至627.2億元，較年初大幅增長41.36%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過短期借款和一年內(nèi)到期的有息負(fù)債228.3億元。凈負(fù)債率（有息負(fù)債減去貨幣資金，除以凈資產(chǎn)）僅為5.4%，為2006年以來最低水平。

從債務(wù)結(jié)構(gòu)來看， 2014年，境外負(fù)債占萬科有息負(fù)債的比例達(dá)到19.65%。隨著年內(nèi)B轉(zhuǎn)H的成功，萬科實(shí)現(xiàn)了和國際資本市場(chǎng)更加全面、直接的對(duì)接，未來境外融資優(yōu)勢(shì)有望得到更加充分的體現(xiàn)。

“目前公司的資金狀況處于多年來最佳水平，“譚華杰表示，“這一方面為未來進(jìn)行項(xiàng)目發(fā)展和新業(yè)務(wù)創(chuàng)新提供了有力支持，另一方面也使公司有能力更好的回饋股東。”

根據(jù)同日公布的分紅派息預(yù)案，2014年萬科擬每10股派送人民幣5.0元（含稅）現(xiàn)金股息。以2014年末總股份數(shù)計(jì)算，萬科擬派發(fā)的現(xiàn)金股利將達(dá)到約55.19億元，占2014年萬科合并凈利潤的比例為35.05%，較去年提高5.18個(gè)百分點(diǎn)。

“三好住宅”+“城市配套服務(wù)商”

過去一年，轉(zhuǎn)型成為萬科提及頻率最高的詞匯。在此次年報(bào)中，萬科首次披露了未來十年的業(yè)務(wù)版圖構(gòu)想：“三好住宅”+“城市配套服務(wù)商”。

“白銀時(shí)代，住宅開發(fā)依然是巨大而且可持續(xù)的產(chǎn)業(yè)，未來十年住宅仍是萬科最具優(yōu)勢(shì)的業(yè)務(wù)。” 郁亮表示，“萬科將以‘好房子、好服務(wù)、好社區(qū)’為理念，不斷更新行業(yè)和消費(fèi)者對(duì)優(yōu)質(zhì)居住體驗(yàn)的定義和標(biāo)準(zhǔn)，捍衛(wèi)和擴(kuò)大我們?cè)诰幼∑放粕系膬?yōu)勢(shì)。”

另一方面，在傳統(tǒng)的住宅業(yè)務(wù)以外，萬科計(jì)劃加大在度假物業(yè)、服務(wù)式公寓、新型商用中心、社區(qū)商業(yè)等消費(fèi)體驗(yàn)地產(chǎn)；創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園、物流地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)；以及物業(yè)服務(wù)、裝修與智能家居、建筑產(chǎn)業(yè)化等地產(chǎn)延伸業(yè)務(wù)方面的探索力度。

“我們希望在十年后，新業(yè)務(wù)能取得和住宅并駕齊驅(qū)的地位。”郁亮說。

一系列變化已經(jīng)發(fā)生。從前海企業(yè)公館、深圳留仙洞，到松花湖滑雪場(chǎng)，到正在籌備中的物流地產(chǎn)、家裝業(yè)務(wù)，以及正在嘗試的“萬科云”“萬科里”“萬科驛”……一個(gè)個(gè)看似獨(dú)立的項(xiàng)目背后，萬科圍繞城市配套的布局逐漸浮現(xiàn)。

啟動(dòng)事業(yè)合伙人變革

與經(jīng)營轉(zhuǎn)型同時(shí)進(jìn)行的，是萬科的事業(yè)合伙人制度變革。

2014年5月，萬科推出事業(yè)合伙人持股計(jì)劃，首批事業(yè)合伙人將其在經(jīng)濟(jì)利潤獎(jiǎng)金集體獎(jiǎng)金賬戶中的全部權(quán)益，委托給深圳盈安財(cái)務(wù)顧問企業(yè)（有限合伙）（“盈安合伙”）的普通合伙人進(jìn)行投資管理。自5月28日以來，盈安合伙通過券商集合計(jì)劃多次增持萬科A股股票。截至2015年1月27日，集合計(jì)劃共持有萬科A股股份4.94億股，占總股本的4.48%。

另一項(xiàng)變革——項(xiàng)目跟投機(jī)制也于2014年4月正式啟動(dòng)。在該制度下，項(xiàng)目所在一線公司管理層和該項(xiàng)目管理人員必須跟隨公司一起投資項(xiàng)目，其他員工則可選擇自愿參與。項(xiàng)目的經(jīng)營成果直接和員工的投資收益掛鉤。

在郁亮看來，與股東共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，是事業(yè)合伙人與職業(yè)經(jīng)理人最大的區(qū)別所在。當(dāng)同時(shí)存在共創(chuàng)、共享和共擔(dān)機(jī)制的時(shí)候，管理團(tuán)隊(duì)的利益將與股東高度一致。

“從跟投的實(shí)施情況來看，員工認(rèn)購踴躍。截止2015年3月25日，萬科共有4837人參與跟投，占全公司地產(chǎn)編制人員的68%。”譚華杰透露，“從跟投實(shí)施情況來看，員工在加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)、節(jié)約成本、促進(jìn)銷售等多方面越來越體現(xiàn)出合伙人的意識(shí)和作用，對(duì)提升項(xiàng)目、所在一線公司乃至公司整體經(jīng)營業(yè)績起到了積極的作用。”

萬科認(rèn)為，任何來自外部的監(jiān)督約束，哪怕再嚴(yán)密，也不如員工的自我激勵(lì)和相互管理更加有效。也正是這些積極的信號(hào)，給予了管理層應(yīng)對(duì)白銀時(shí)代挑戰(zhàn)的信心。“無論從現(xiàn)有業(yè)務(wù)的效率、效益提升角度來看，還是從新業(yè)務(wù)的創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)來看，萬科的事業(yè)合伙人制度都將成為重要的基礎(chǔ)和保障。”郁亮說。