1963年出生在甘肅省天水市的潘石屹是農(nóng)村孩子出身，地地道道的白手起家。1987年，他辭職下海到深圳、海南，憑借對中國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和房地產(chǎn)市場的敏銳洞察力，成立了北京萬通有限責(zé)任公司。以潘石屹、馮侖為首的“萬通六君子”之后成為中國企業(yè)家“九二派”濃墨重彩的一筆。這個(gè)符號(hào)基本等同于時(shí)代弄潮兒、商業(yè)先行者。

而今的潘石屹在中國的房地產(chǎn)市場上已打拼近三十載，早不是當(dāng)初有些青澀、一口天水口音的略“土”形象了。而且，現(xiàn)在的潘石屹似乎正在變成中國房地產(chǎn)大佬中“最時(shí)髦”的一位。

2012年8月16日，SOHO中國宣布告別散售模式，全部持有項(xiàng)目用于出租，潘石屹轉(zhuǎn)型做起了“包租公”，這是2006年SOHO中國由住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，2007年香港上市之后的第三次巨大轉(zhuǎn)變。今年的老潘，更加激進(jìn)，利用互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)型時(shí)機(jī)，做起了辦公樓短租O2O業(yè)務(wù)，SOHO3Q“試驗(yàn)田”在北京、上海多地開花。

就像當(dāng)初潘石屹在房地產(chǎn)市場上摸爬滾打了幾年，積累了豐富理論經(jīng)驗(yàn)才參與成立了萬通公司。如今SOHO中國的“互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)型”也是有備而來，潘石屹在開始有所動(dòng)作之前拜訪了100多家互聯(lián)網(wǎng)公司。

潘石屹在乘互聯(lián)網(wǎng)“東風(fēng)”之時(shí)，也保持了相對清醒客觀的判斷；“互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)者80%是泡沫。”當(dāng)然，他也承認(rèn)，這些泡沫并不會(huì)對互聯(lián)網(wǎng)大潮的趨勢造成影響。因?yàn)?strong>“互聯(lián)網(wǎng)，真是這個(gè)力量，就是一個(gè)看不見的力量，一個(gè)無形的力量把我們這個(gè)世界給徹底變化了。所以我們的觀念，原來我們的經(jīng)驗(yàn)可能都用不上了，就得要重新面對互聯(lián)網(wǎng)顛覆了的這個(gè)世界，重新的去思考。”

和潘石屹一樣，同為“九二派”佼佼者的馮侖，也正在推出一個(gè)吸引人眼球而極具爭議的項(xiàng)目：自由筑屋，網(wǎng)絡(luò)定制住宅。

當(dāng)傳統(tǒng)行業(yè)的大人物做起互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)型，第一感覺或許是別扭的。就像潘石屹說的：“80%企業(yè)家都是很焦慮的，剩下20%就是沒思考。”焦慮之后是什么？老潘有話說。

互聯(lián)網(wǎng)不賺錢對我沖擊很大

在潘石屹拜訪的100家互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)中，很少有創(chuàng)始人會(huì)把“怎么賺錢掛在嘴邊”，這點(diǎn)令潘石屹十分困惑。如今的互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)存在的社會(huì)需求、消費(fèi)需求以及創(chuàng)業(yè)氛圍已經(jīng)迥異于改革開放之初的中國經(jīng)濟(jì)基調(diào)，互聯(lián)網(wǎng)力量正在改變我們周遭的一切。“第一個(gè)感受就是互聯(lián)網(wǎng)，真是這個(gè)力量，就是一個(gè)看不見的力量，一個(gè)無形的力量把我們這個(gè)世界給徹底變化了。所以我們的觀念，原來我們的經(jīng)驗(yàn)可能都用不上了，就得要重新面對互聯(lián)網(wǎng)顛覆了的這個(gè)世界，重新的去思考。”

“第二個(gè)就是也看到在互聯(lián)網(wǎng)的大潮的過程，有好多泡沫，甚至有很多荒唐的事情，就是不符合邏輯的事情，反正在這個(gè)上面魚龍混雜的在往下做了?；ヂ?lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)的人都比較年輕，他們都這個(gè)商業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，對市場經(jīng)濟(jì)背后規(guī)律的認(rèn)識(shí)都不是特別足。”在潘石屹看來，也依然與以往任何一次經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)方式改變的浪潮一樣，存在泥沙俱下、魚龍混雜的情況。

老潘覺得荒唐的事情頭一樣就是“有的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)不賺錢”，而且“有的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)一直不賺錢”。“在傳統(tǒng)的行業(yè)里面，信息不對稱，可能這個(gè)社會(huì)的平均利用率比較高，在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的話，信息都是完全透明的，所以社會(huì)的平均利用率會(huì)比傳統(tǒng)的社會(huì)中的社會(huì)利用率要低，可是不能不賺錢，如果不賺錢還往里面賠錢，這就有問題了。”

潘石屹進(jìn)一步指出，社會(huì)給企業(yè)回饋過來的是企業(yè)的利潤，如果企業(yè)老在賠錢的話，可以說沒有為社會(huì)創(chuàng)造財(cái)富。不過這個(gè)觀點(diǎn)已經(jīng)在今年的海南博鰲上，被劉強(qiáng)東一口反駁了：“互聯(lián)網(wǎng)沒有真正免費(fèi)過，過去老百姓一直罵房地產(chǎn)是暴利、黑心、利潤太高，其實(shí)BAT凈利潤遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于老潘的。”

強(qiáng)東哥哥舉了個(gè)栗子，周鴻祎做殺毒軟件，過去傳統(tǒng)殺毒軟件都是66塊錢一張光盤，說免費(fèi)，但是現(xiàn)在老周通過免費(fèi)的殺毒軟件賺錢遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過過去所有傳統(tǒng)的殺毒軟件。

“當(dāng)然這個(gè)傳統(tǒng)的行業(yè)咱們建一個(gè)房子，前三五年也不賺錢，也得往里面投錢，房子建好了才能租出去，所以從長期來看應(yīng)該是賺錢的，前面有一個(gè)短期的投入期，甚至兩年、三年的投入期都是正常的?？墒悄氵@個(gè)商業(yè)模式，最后應(yīng)該是能夠賺錢的，如果你連根本的商業(yè)模式都不賺錢，我覺得還是有問題的。”潘石屹總結(jié)道，利潤為王仍然是任何商業(yè)模式的鐵律。

“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”是共享經(jīng)濟(jì)

“就是摸著石頭過河，我錢投給他了，這個(gè)項(xiàng)目不行，他就會(huì)換一個(gè)項(xiàng)目，只要投給一個(gè)聰明人就可以，他們常常這樣說?？墒俏沂遣煌膺@樣的想法。”潘石屹并不贊同“互聯(lián)網(wǎng)思維”里“摸著石頭過河”那一套方法論。

他表示大部分商業(yè)模式都是“質(zhì)難形易”：你要把一個(gè)問題想明白的話是很困難的，你真正想明白一個(gè)問題，做的話是比較容易的。我們做任何事情，無論是傳統(tǒng)行業(yè)也好，互聯(lián)網(wǎng)的創(chuàng)業(yè)也好，先把問題想明白把背后的道理想明白，這可能是最重要的。

所以，SOHO中國的“互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)型”所借鑒的辦公樓短租O2O業(yè)務(wù)從一開始就有跡可循，很多業(yè)內(nèi)人士指出SOHO3Q屬于“中國版WeWork”。發(fā)家與紐約公園大道的WeWork做的無外乎是向美國境內(nèi)的創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)們出租辦公場所，該項(xiàng)業(yè)務(wù)一經(jīng)推出即受到紐約白領(lǐng)的熱捧，等候名單排到兩個(gè)月之后，估值甚至高漲到50億美元。

而wework的創(chuàng)業(yè)靈感則與前輩Uber和Airbnb有關(guān)，是它們把共享經(jīng)濟(jì)帶到了全新的高度，把傳統(tǒng)的服務(wù)性行業(yè)，如租車服務(wù)和旅游租房與高科技緊密相聯(lián)，提高了交通和旅游產(chǎn)業(yè)內(nèi)的閑置資源利用率。

“我們未來也想建設(shè)一個(gè)平臺(tái)，建一個(gè)平臺(tái)的話，就是把這些閑置的房子都可以放到這個(gè)平臺(tái)上，一方面這個(gè)房子的需求，你要租一個(gè)辦公室，你可能是五個(gè)人租一個(gè)辦公室，辦了一個(gè)公司，突然一下變成一百人了，可以，你可以是一百人的辦公室，今天你在北京辦公，明天你可以在上海辦公，就在這種碎片化的需求和碎片化的資源通過互聯(lián)網(wǎng)都給組合起來了。”潘石屹這樣解釋3Q項(xiàng)目的藍(lán)圖。

其實(shí)，這并不算完全的創(chuàng)新，SOHO中國除了利用互聯(lián)網(wǎng)實(shí)現(xiàn)了信息的透明化、提供租賃安全保障之外，辦公室短期租賃本身早在“散售時(shí)代”的SOHO中國已現(xiàn)雛形。很多小業(yè)主投資買了SOHO的房子，然后就作為辦公室出租出去了，這種現(xiàn)象在國貿(mào)在三里屯這些地區(qū)非常的普遍。

“原來運(yùn)作的只是信息沒有組織起來，周圍有好多的中介比較亂，信譽(yù)也沒建起來，無論是持有房子房東的信譽(yù)沒建起來，需求房子，就是獨(dú)辦公室的人的信譽(yù)也沒有建立起來，可是在這個(gè)平臺(tái)上面，在一個(gè)公開透明的所有的數(shù)據(jù)就是租賃的期限，租賃的價(jià)格、服務(wù)，這個(gè)平臺(tái)要建立起來的話，就會(huì)比較好。”對于自己手持大量項(xiàng)目的SOHO中國來說，盤活存量資產(chǎn)以實(shí)現(xiàn)平臺(tái)化的策略是劃算的。

互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)，賺多少錢合適？

說起利潤，“定價(jià)符合互聯(lián)網(wǎng)思維，微利。”老潘說。在他看來，收座位費(fèi)是一個(gè)基礎(chǔ)的收入，當(dāng)把足夠多的用戶聚集在一起的話，聚集自然產(chǎn)生商業(yè)價(jià)值，可以對接很多資源。

不過創(chuàng)業(yè)者或許并不會(huì)做如此長線的商業(yè)考慮，對于很多掙扎在生存線上的創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)而言，辦公室租賃成本仍然是一塊硬支出。

目前3Q工位的定價(jià)，開放式工位1000元/人/周，里面獨(dú)立的工位是1300元/人/周。根據(jù)SOHO 3Q官網(wǎng)介紹，望京SOHO建筑面積達(dá)5091平米，包括655多個(gè)座位，如果滿員的話，那么望京SOHO 3Q一個(gè)工位的單價(jià)是18元/平米/天。

但是，網(wǎng)上查詢可以發(fā)現(xiàn)，北京望京一帶傳統(tǒng)寫字樓的單價(jià)，普遍為6~9元/天/平米。建外SOHO租金也僅為5.0元/天/平米，朝外SOHO的租金為8元/天/平米。

相對高昂的租金費(fèi)用對創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)而言是沒有吸引力的，尤其是那些有初期租用需求的創(chuàng)業(yè)者，創(chuàng)業(yè)成本對他們而言是一筆不小的開支。創(chuàng)業(yè)者表示，服務(wù)式辦公通常提供了很多可以滿足他們辦公需要的增值服務(wù)，但是成本仍然是他們需要操心的主要因素之一。

wework模式在中國是否行得通？之前有業(yè)內(nèi)人士論證并不可行，因?yàn)槊绹奈飿I(yè)租賃價(jià)格與其創(chuàng)業(yè)者的收入之比跟中國完全不同。比如，加入同一個(gè)會(huì)員中心，在美國使用一個(gè)月的價(jià)格是400~500美元，對美國創(chuàng)業(yè)者來說代價(jià)不高，在中國也是400~500美元，但卻可能是一名創(chuàng)業(yè)者一個(gè)月或半個(gè)月的工資。

一方面是高昂的成本，另一方面是房東與創(chuàng)業(yè)者之間缺乏實(shí)質(zhì)聯(lián)系，能不能形成“創(chuàng)業(yè)孵化器”的口碑效應(yīng)尚待驗(yàn)證。“創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目我覺得我們還是缺乏這些方面的經(jīng)驗(yàn)，他們這些都是要對互聯(lián)網(wǎng)的商業(yè)模式非常的敏感，對互聯(lián)網(wǎng)的技術(shù)，這個(gè)互聯(lián)網(wǎng)是一個(gè)大的行業(yè)，技術(shù)是不斷的有了新的技術(shù)出現(xiàn)，這些人投資互聯(lián)網(wǎng)的人對新的技術(shù)對社會(huì)的影響，他的商業(yè)模式影響都非常的敏感，我們的長項(xiàng)不在這上面。”

盡管對于看好的創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)會(huì)減免2個(gè)月的辦公室租金，“包租公”潘石屹目前并沒有更進(jìn)一步的投資打算。

“我大概一看的話，這些互聯(lián)網(wǎng)的企業(yè)，互聯(lián)網(wǎng)的創(chuàng)業(yè)者，肯定80%是泡沫，80%就可能跟做一個(gè)作業(yè)似的，跟社會(huì)跟市場跟怎么樣提高社會(huì)的效率，怎么給社會(huì)創(chuàng)造財(cái)富，怎么樣給別人提供服務(wù)，沒太大的關(guān)系，這些肯定是泡沫?？赡苓@個(gè)東西不影響大的趨勢，泡沫爆了就爆了，我覺得這就是在創(chuàng)業(yè)的熱情比較高漲的時(shí)候，所有的人才、技術(shù)、各種各樣的力量、關(guān)注點(diǎn)都會(huì)集中到這個(gè)行業(yè)里面去。”

潘石屹這樣判斷未來的創(chuàng)業(yè)形勢：“這個(gè)行業(yè)可能再過上兩三年時(shí)間，泡沫就爆了，就是把這些多余的不冷靜的東西看起來比較荒唐的東西就這樣淘汰掉了。真正剩下的東西是對這個(gè)社會(huì)對這個(gè)市場對人們的服務(wù)有用的東西。”