股權(quán)轉(zhuǎn)讓，讓順馳資金狀況揭開冰山一角

兩年來，隨著順馳中國諸多項(xiàng)目陷入困境，各種收購傳聞亦紛至沓來。此次轉(zhuǎn)讓消息一出，路勁長逾１０頁的公告并未給順馳此番“自救”畫上句號，但面對媒體洶涌聲浪，孫宏斌的沉默，相反讓人們看出順馳中國長久以來一直諱莫如深的資產(chǎn)負(fù)債狀況，顯露出冰山一角。

有媒體披露，為解資金之急，孫宏斌先后與國美黃光裕、世貿(mào)許榮茂等地產(chǎn)圈名人廣泛接觸，尋求合作，但最終未能與任何一家觸及收購實(shí)質(zhì)，直至與聞風(fēng)主動求購上門的深圳控股運(yùn)營總監(jiān)張化橋相遇。兩個月前，孫宏斌與路勁董事長單偉豹見面兩次，便達(dá)成收購意向。９月５日，經(jīng)過為期兩個多月的盡職調(diào)查后，順馳中國與路勁達(dá)成股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。

協(xié)議內(nèi)容彰顯了路勁審計(jì)痕跡。協(xié)議將順馳中國資產(chǎn)分為順馳Ａ、順馳Ｂ、鳳凰城三項(xiàng)，并分別確定了完成收購時限及收購權(quán)重、價格。其中順馳Ａ作價５億元轉(zhuǎn)讓５５％股權(quán)，收購時限為６個月；鳳凰城項(xiàng)目作價３．８億元，１００％股權(quán)轉(zhuǎn)讓，時限９個月；順馳Ｂ作價４億元，轉(zhuǎn)讓５５％股權(quán)，轉(zhuǎn)讓交易時限為１年。

收購?fù)瓿珊?，路勁占順馳股份達(dá)４９％，其母公司惠記占５％，其他獨(dú)立董事占１％。另一項(xiàng)資產(chǎn)——位于蘇州的鳳凰城則以項(xiàng)目形式轉(zhuǎn)讓，其中路勁占股６５％、深圳控股占３５％，其開發(fā)面積達(dá)１３０萬平方米。

路勁的公告并未對順馳Ａ及順馳Ｂ對應(yīng)資產(chǎn)做出說明，但記者了解，所謂順馳Ａ即為順馳地產(chǎn)有限公司，包含北京、天津、武漢、鄭州、濟(jì)南、青島共１２個地產(chǎn)項(xiàng)目，規(guī)模達(dá)２１０萬平方米；順馳Ｂ為順馳濱海有限公司，包含北京、天津、上海、石家莊、南京、無錫共３０個地產(chǎn)項(xiàng)目，其中順馳獨(dú)立持有的項(xiàng)目總面積達(dá)２５０萬平方米、合作項(xiàng)目達(dá)２８０萬平方米（順馳占４０％）。由此合計(jì)，收購共包含４２個項(xiàng)目近６００萬平方米，其中尤以天津項(xiàng)目所占比例最高，達(dá)３５０萬平方米。

順馳中國總裁汪浩表示，盡管按協(xié)議約定，路勁仍將按時間表繼續(xù)對順馳資產(chǎn)履行盡職調(diào)查后方可達(dá)成收購，但順馳方面肯定，此要約已是不可逆轉(zhuǎn)。

事實(shí)并未如汪浩想象般樂觀。僅從公告內(nèi)容看，路勁對順馳資產(chǎn)調(diào)查應(yīng)已相當(dāng)詳實(shí)，卻仍在協(xié)議中多次申明，“主要投資者或雋御地產(chǎn)（路勁下屬全資子公司）視乎情況而定，并無責(zé)任行使由順馳方授出之任何或全部期權(quán)，因此，上述交易或不會完成?！憋@然，此要約在未達(dá)成之前，仍變數(shù)多多。

據(jù)路勁審計(jì)，順馳Ａ即順馳地產(chǎn)欠銀行貸款達(dá)７億元，欠土地出讓金７億元，共計(jì)１４億元；順馳Ｂ即順馳濱海欠銀行貸款１６億元，欠土地款１６億元，共計(jì)３２億元。另鳳凰城項(xiàng)目已償清銀行貸款，但仍欠土地款達(dá)２０．６億元。由此，順馳中國負(fù)債總計(jì)高達(dá)６６．６億元，是外界猜測的３０億元負(fù)債規(guī)模的兩倍。

但另一方面，路勁對其資產(chǎn)項(xiàng)目銷售預(yù)期頗高。順馳Ａ達(dá)１０５億元，順馳Ｂ達(dá)１４４億元，鳳凰城達(dá)８３億元；作為衡量地產(chǎn)公司價值的重要指標(biāo)——凈資產(chǎn)估值（ＮＡＶ）則達(dá)１９．３億元。

據(jù)路勁對順馳Ａ及Ｂ４２個項(xiàng)目分析，除４個項(xiàng)目，其余３８個項(xiàng)目均已在建，且一些項(xiàng)目已近建成。在路勁看來，即使這些項(xiàng)目僅以土地價值出讓，其樓面價格也在１８００元／平方米左右。而順馳拿地成本僅為８００元／平方米，每平方米可凈賺１０００元。順馳Ａ賣地純利潤可達(dá)２１億元，順馳Ｂ賣地純利潤可達(dá)２８．１６億元；另鳳凰城項(xiàng)目即使土地價格未升值，也將不少于購買價值——足可償還負(fù)債。

如此推算，收購順馳顯然穩(wěn)賺不虧。當(dāng)然，大肆出賣土地只是一種最壞估計(jì)。路勁為順馳籌劃的目標(biāo)是在３年內(nèi)完成獨(dú)立上市；上市前，路勁將于２００６年至２００８年，每年于順馳Ａ獲得利潤總額的２０％；從２００７年至２００９年，每年從順馳Ｂ獲得總利潤的２０％。