日韩在线看片免费人成视频,五月天欧美精品在线观看,99在线播放视频,香蕉网站在线,亚洲色图视频在线 ,久久国产自偷自免费一区100,亚洲人成电影在线无码,国产高清在线精品免费,日韩A∨精品久久久久,俺也去色官网

<center id="qwwsk"></center>
  •  

    鐘偉:房價(jià)構(gòu)成是地方政府最有效的提款機(jī)

    2010年09月17日 16:28鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng) 】 【打印共有評論0

    北京師范大學(xué)金融研究中心鐘偉(圖片來源:鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng))

    中國農(nóng)業(yè)銀行基金寶”財(cái)富講壇——“相約魅力大連 共享財(cái)富盛宴”投資主題報(bào)告會2010年9月17日在大連舉行,鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)對本次會議進(jìn)行全程網(wǎng)絡(luò)直播。圖為北京師范大學(xué)金融研究中心鐘偉。

    第四個(gè)資產(chǎn)價(jià)格是什么呢,是房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)市場今年年內(nèi)銷售面積大約下跌10%到15%,銷售的金額大約下跌5%到10%,意味著今年70個(gè)大中城市的房價(jià)同比于2009年大概上漲10%到12%,是我們對房地產(chǎn)全年的判斷。

    未來的判斷是怎么樣的呢,在接下來的不到2個(gè)季度的時(shí)間,國慶前后這個(gè)是我們下半年一直堅(jiān)持的看法,叫做價(jià)穩(wěn)量升,我相信有諸位很多人在期待第四季度房價(jià)大跌,目前這種可能性正在降低,隨著交易量的穩(wěn)步復(fù)蘇,第四季度的價(jià)格趨于平穩(wěn),這是在年內(nèi)的可能的趨勢。中期角度,房產(chǎn)的價(jià)格,所謂中期就是1—3年,就是2010到2013年,跟稅收政策特別密切,在土地政策和信貸政策不太有可能再有大幅度調(diào)整的背景下,涉及房地產(chǎn)的稅收政策沒有調(diào)整,對房價(jià)的影響比較大。長期,長期多長,首先得界定這個(gè)意思,我的長期是10年以內(nèi),因?yàn)槲覀円f超過10年以上的事情都沒有把握,誰也說不準(zhǔn)。從10年以內(nèi)的角度看房地產(chǎn)的價(jià)格我們行為叫做量穩(wěn)價(jià)適,這個(gè)中央政府精神好像不太一致,但市場的運(yùn)行我們預(yù)判大概是這樣的。

    這是短期判斷的理由,6月下旬以來,商品房交易量的復(fù)蘇是比較明顯的,交易量是交易價(jià)格的領(lǐng)先指標(biāo),根據(jù)這兩個(gè)也根據(jù)以往政策出臺之后,政策的效應(yīng)往往在兩個(gè)季度左右被市場吸收這樣的判斷,我們認(rèn)為國慶前后市場的交易量將明顯的復(fù)蘇,而交易價(jià)格趨于穩(wěn)定。那么房地產(chǎn)的價(jià)格到底是什么,我覺得還是存在很多爭議的,比如說大連的房價(jià)到底是怎么構(gòu)成的, 為什么房子的建筑成本,建安成本加上靜觀什么的兩三千搞定的最后要賣那么貴。2001年全國商品房出讓的地價(jià)是1100塊,大連全國商品房銷售2200萬,商品房的銷售均價(jià)是5050元,房價(jià)5000多塊錢跟全國的70多個(gè)城市的均價(jià)怎么構(gòu)成的,2千塊地價(jià),以全國的平均水平來講建安成本到不了2千塊錢,可能一千三四百塊錢夠了,所以這是規(guī)劃、建安、設(shè)備、靜觀等等,這個(gè)質(zhì)量就框架鋼混結(jié)構(gòu)來講勉強(qiáng)過得去。

    第三塊是政府稅,如果房價(jià)銷售價(jià)格是5千塊的話,那么存價(jià)這一塊把稅折合過來,如果沒有特別多的所得稅,土地交稅等等大概占到售價(jià)的12%—14%,如果有就不好說了,如果有所得稅的清算和土地增值稅的話。那么5千塊錢的房價(jià),大約包含著600塊左右的稅收,開發(fā)商做一個(gè)項(xiàng)目拿土地2千塊錢,自有資金1/3,另外2/3來自于借款,這些構(gòu)成了企業(yè)的財(cái)務(wù)成本,運(yùn)作成本。那么我們就能理解了,地價(jià)2千,建安1千多塊,稅收600,財(cái)務(wù)成本兩三百塊,剩下是發(fā)展商的利潤。所以一個(gè)房價(jià)寄生了非常多的東西,誰是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的最大的受益者呢,毫無疑問的當(dāng)然是地產(chǎn)商了。由于房價(jià)構(gòu)成是地方政府的最有效的提款機(jī),所以這才導(dǎo)致了目前在全國商品房這樣一個(gè)基本的現(xiàn)狀。

    對政府而言房價(jià)實(shí)際上是一個(gè)稅收問題,94年之前,分稅制沒有實(shí)施,中央政府的財(cái)力是有限的,所以中央政府向諸侯借錢的情況比較普遍,比如說向廣東、山東、浙江借一些錢,中央政府才能度日,94年分稅制改革,中國省兩級財(cái)政的財(cái)力大幅度得到了增強(qiáng),但是地級市,及縣以下的基層政府的財(cái)力很困難。目前困難到什么程度呢,中央的轉(zhuǎn)移支付有所增加,但增加的不夠快,土地出讓收益09年全國統(tǒng)計(jì)1.6萬億人民幣,這是對地方政府很大的一塊財(cái)政收入。第三塊是利用地方投融資平臺,向金融機(jī)構(gòu)借錢,這個(gè)余額大概有7.5萬億。如果我是一個(gè)縣委書記也很容易理解,每畝地賣百來萬,那么這些土地指標(biāo)我把地賣掉了,一年毛收入大約10個(gè)億,除了拆遷整理道路等等這些配件的成本之外,縣級政府賣7、8百畝土地至少掙4個(gè)億。

    土地財(cái)政也罷,我們必須對94年以來的分稅制體制進(jìn)一步進(jìn)行分稅體制改革,房價(jià)涉及到了貨幣政策基調(diào)的調(diào)整,涉及到了財(cái)政政策分稅制體制的調(diào)整,這是根本性的東西。如果我們離開這兩個(gè)因素去討論房價(jià)就不會有結(jié)果了,那么短期調(diào)整,中期的范圍之內(nèi)價(jià)格是波動,取決于稅收,稅收政策有三種,第一種是像美國那樣每年征物業(yè)1%左右的稅,這個(gè)我們稱之為物業(yè)稅。第二種向德國的國家收房屋買賣增值部分的一部分比率,我們叫資本利得稅。第三個(gè)是現(xiàn)在各地方政府悄悄地進(jìn)行的大家都不知道的那種稅,叫房地產(chǎn)稅,那個(gè)稅特別有趣,特別有意思。

    第三種長期因素,長期多長,長期不超過10年,怎么去看待短中長期的房價(jià)呢,年內(nèi)價(jià)穩(wěn)量升,未來兩三年稅收政策對房地產(chǎn)的影響是重大的,未來5—8年如果中國經(jīng)濟(jì)增長沒有什么大問題,那么70個(gè)大中城市的商品房的均價(jià)有可能再次出現(xiàn)明顯的上升,長期更長呢,2020年以后那我不知道了,我只知道一點(diǎn),中國一定會像日本那樣,像很多其他的大國那樣在房地產(chǎn)長期增長之后,由適度的低估走向高估,走向嚴(yán)重高估,走向泡沫。當(dāng)然五年之內(nèi)發(fā)生泡沫的情況還是比較少的。

    相關(guān)專題:

    基金寶財(cái)富講壇大連站

    【獨(dú)家稿件聲明】凡注明“鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)”來源之作品(文字、圖片、圖表或音視頻),未經(jīng)授權(quán),任何媒體和個(gè)人不得全部或者部分轉(zhuǎn)載。如需轉(zhuǎn)載,請與鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)頻道(010-84458352)聯(lián)系;經(jīng)許可后轉(zhuǎn)載務(wù)必請注明出處,違者本網(wǎng)將依法追究。

    >>  熱點(diǎn)推薦:

    歡迎訪問鳳凰網(wǎng)汽車2010成都車展、全球汽車論壇專題
    歡迎訂閱鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)電子雜志《股市晚報(bào)》
      共有評論0條  點(diǎn)擊查看
     
    用戶名 密碼 注冊
    所有評論僅代表網(wǎng)友意見,鳳凰網(wǎng)保持中立。
         
    作者:    編輯: qidl
    鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)
    今日熱圖昨日熱圖
     
     
    ·曾軼可綿羊音 ·閱兵村黑里美
    ·風(fēng)云2加長預(yù)告 ·天亮了說晚安
    ·入獄貪官菜譜 ·刺陵精彩預(yù)告片

     

    九色九九九老阿姨| 91九色精品日韩内射无| 精品一区二区三区人妻久久福利| 少妇被又大又粗又爽毛片久久黑人 | 日本a级特黄特黄刺激大片| 亚洲AV无码乱码一区二区三区| 亚洲永久免费中文字幕| 日本成本人片视频免费| 人妻少妇被猛烈进入中文字幕| 亚洲专区路线一路线二天美| 亚洲国产精品天堂久久久| 日韩精品亚洲一区二区| 亚洲精品一区久久久久久| 久久精品国产热| 手机在线观看成年人视频| 中文字幕无码成人片| 中文字幕亚洲情99在线| 久热爱精品视频在线观看久爱| 国产一区二区三区成人av| 东北少妇不戴套对白第一次| 中文字幕熟妇人妻在线视频| 国产欧美久久久精品影院| 高清少妇二区三区视频在线观看 | 欧美在线视频免费观看| 中文字幕在线一区乱码| 国产自拍在线观看视频| 亚洲国产精品ⅴa在线观看| 永久国产盗摄一区二区色欲| av是男人的天堂免费| 国产亚洲精品久久久久久国模美| 国产成a人亚洲精v品无码性色 | 男的和女的打扑克的视频| 亚洲国产精品久久精品| 影音先锋每日av色资源站| 国产午夜激无码AV毛片不卡| 成人一区二区三区国产| 人人色在线视频播放| 久久久久久久98亚洲精品| 久久精品国产亚洲av专区| 午夜不卡无码中文字幕影院| 国产人妻黑人一区二区三区|