作者: 李碧

記者從核心人士處獲知，“廣東地產(chǎn)五虎”之一的恒大地產(chǎn)或?qū)⒃?月29日左右在港交所上市聆訊。而此前香港媒體紛傳，恒大將于9月24日完成聆訊。

對于焦渴于上市的恒大地產(chǎn)董事局主席許家印來說，5天的差距不僅是時間的距離，更像是一場馬拉松長跑的結(jié)束。為上市而納入4600萬平方米土地、高達(dá)1006萬平方米的開工面積，以及上半年特價營銷換來的127億元銷售額，恒大只為博得投資者一笑。

站在港交所門口，相信許家印的笑容并不輕松。為2008年上市失利留下的對賭協(xié)議，仍時刻懸在恒大的頭頂，而當(dāng)初許家印從投資機(jī)構(gòu)私募超過50億元的“救命稻草”，更是如今許家印上市后首先要還的“人情債”。

這是一個激進(jìn)房企熬過寒冬、走向資本市場的案例，在恒大的身上集中了“最大地主”、“新首富”、“上市失敗”、“全國大幅降價”、“投行對賭”、“地王退地”等諸多爭議話題，幾乎是兩年來這個地產(chǎn)周期中房企經(jīng)歷的標(biāo)本。

目標(biāo)漸近

“恒大去年在港交所花100萬元買下了‘3333’作為股票代碼，一年過去了，他們還是要我們交100萬元?！痹缜耙淮蚊襟w見面會上，許家印如此隱晦地表達(dá)了上市志在必得的決心。如今來看，已然成功在望。

“一旦通過上市委員會聆訊審核，恒大只需擇日刊發(fā)招股章程及正式通告，最終完成IPO路演，”香港某證券機(jī)構(gòu)董事告訴記者，“恒大在香港早有一個十多人的團(tuán)隊負(fù)責(zé)資本市場工作，還有美林等機(jī)構(gòu)協(xié)作，不過正式上市應(yīng)該要排在10月。”

早在8月初，香港媒體即報道恒大已經(jīng)向港交所遞交了上市排期申請表，最快可望10月在香港掛牌上市，而初定融資額為10億~15億美元(約78億~117億港元)，遠(yuǎn)低于2008年計劃集資的104億~166億港元。如招股順利，恒大可能與21日~24日進(jìn)行招股的恒盛地產(chǎn)一道，成為今年以來內(nèi)地在香港IPO募資超過100億港元的房企。

而一直傳為市場焦點的是，由于恒大本次計劃發(fā)售的股份約相當(dāng)于恒大擴(kuò)大后股本的10%，按照78億~117億港元的規(guī)模計算，恒大地產(chǎn)上市后的總市值可能會超過1000億港元，而許家印則有望成為“新首富”。

“恒大這次重啟招股計劃，正好遇著內(nèi)地房地產(chǎn)市場回暖，眾多在港上市的內(nèi)房股均備受追捧。同時，今年以來上市的新股幾乎都一路高漲，高過招股價，投資者對炒新股相當(dāng)眼熱?！鄙鲜龆路治龇Q，“新股市場熱潮仍將持續(xù)數(shù)月，對恒大這類即將展開招股的公司非常有利?！?/p>

“恒大最大賣點還是其龐大的土地儲備。”上述董事浸淫香港股市多年，在他看來，香港投資者對于土儲豐厚的房企向來青睞有加。

為此，恒大打造了全新的承銷團(tuán)隊，由高盛取代了瑞銀，和美林、中銀國際一起擔(dān)當(dāng)其承銷商，據(jù)悉，瑞銀離開承銷團(tuán)隊的原因在于該行認(rèn)為無法達(dá)到恒大在人力及其他資源上的要求。

高調(diào)造勢

9月23日，記者致電恒大相關(guān)負(fù)責(zé)人，其直言“正在上市緘默期，不方便透露任何消息”。而亦有恒大內(nèi)部人士接受問詢時表示，“你們都沸沸揚揚了，我們這里還是風(fēng)平浪靜?！?/p>

謹(jǐn)慎，抑或低調(diào)？這似乎與重啟上市之后高調(diào)造勢的恒大“判若兩人”。

7月10日，恒大酒店高調(diào)開業(yè)，在資本明星、影視明星，以及100多家媒體記者面前，恒大副總裁夏海均公布“半年銷售127億元”的強(qiáng)勢數(shù)據(jù)；8月1日，恒大女排與郎平簽約，一時間轟動體育界和地產(chǎn)界；8月23日，恒大地產(chǎn)集團(tuán)在全國15個城市的27個樓盤同步推盤發(fā)售，進(jìn)入9月，這一數(shù)據(jù)增加到16個城市31個項目，“開盤必特價、特價必升值”再度出擊。

“這正是許的一貫手段，”一位接近恒大的核心知情人士告訴記者，“為了讓香港投資者更加認(rèn)同恒大品牌，2009年恒大在香港也有大規(guī)模的宣傳?！?/p>

最為顯眼的是，7月15日至17日，恒大上市保薦人美林邀約香港基金經(jīng)理參觀恒大旗下的6個樓盤，從廣州珠江新城的“金碧華府”到重慶大盤“恒大城”，堪稱恒大最齊備的產(chǎn)品線。

“這一‘反向路演’正是恒大在香港廣告轟炸的直接效果?！痹撊耸恐赋?，“而恒大也努力通過恒大酒店開業(yè)，以及大加宣傳半年業(yè)績，渲染其盈利能力，來加深港人的印象?！?/p>

與此同時，恒大毫不掩飾其為上市準(zhǔn)備的擴(kuò)張之勢。8月24日，恒大在內(nèi)地多家報紙及網(wǎng)站刊登大幅招聘廣告，欲招聘15名地區(qū)公司董事長兼總經(jīng)理(集團(tuán)副總裁級)。這個被恒大內(nèi)部表述為“一次正常的人事決定”，但在成都明德咨詢分析師涂菲看來，兩周招聘15名副總裁級的人物，許家印要在15天之內(nèi)每天排出4個小時來面試新員工，時間是否與上市相沖突，很難擺脫“宣傳造勢”的嫌疑。

得來不易

雖然如今上市之事“十有八九”，然而談及過去，許家印總會坦承，2008年3月后，面對赴港上市失敗和地產(chǎn)市場低迷，恒大開始進(jìn)入了“兩個寒冬”。

對于2007年急速擴(kuò)張的“準(zhǔn)上市”房企來說，“寒冬”在2008年成為一種常態(tài)，恒大亦不例外。自2006年開始，心儀上市的恒大啟動超常規(guī)擴(kuò)張的步伐。土地儲備從310萬平方米增至4600萬平方米，成為內(nèi)地土地儲備最大的房地產(chǎn)商，在建工程面積從70多萬平方米膨脹至1006萬平方米，進(jìn)入城市從2個拓展到23個。

因為曾經(jīng)過于激進(jìn)，恒大的冬天顯得尤其寒冷：大量土地需繳付出讓金，單是廣州員村地王、重慶科技學(xué)院項目和上海項目涉及土地出讓金就達(dá)80億元；投行對賭的上市壓力如劍懸頂，近10億美元的機(jī)構(gòu)投資者借款需要償還。當(dāng)時恒大招股書顯示，截至2007年9月30日，資產(chǎn)負(fù)債比已經(jīng)超過了95%，總負(fù)債高達(dá)140.67億港元。

如今回頭來看，許家印當(dāng)初兩大舉動才讓恒大完成了“驚險一躍”。先是許家印從美林、德意志銀行、科威特投資局等機(jī)構(gòu)手中募得5.09億美元，鄭裕彤父子參股恒大項目的7.8億元人民幣，超過50億元“人情債”才緩解了恒大緊繃的資金。再是2008年9月開始持續(xù)至今的“開盤必特價，特價必升值”特價營銷，恒大通過這一殺手锏，在2008年完成銷售118億元，2009年上半年銷售127億元。

停止拿地，大量推貨，開源節(jié)流背后的資金積累讓恒大重啟上市顯得底氣十足?！伴_工面積再增500萬平方米，年內(nèi)開工1500萬平方米，達(dá)到國內(nèi)房企最大開工面積”、“下半年的銷售任務(wù)定為180億元，以實現(xiàn)全年銷售金額超300億元的目標(biāo)”，“年底實現(xiàn)土地儲備5000萬平方米”，這正是許家印預(yù)備給上市成功后首份年報的宏大愿景。

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