今日，在眾多內(nèi)房股香港上市浪潮中一枝獨秀的明星企業(yè)——恒大地產(chǎn)，在香港聯(lián)交所主板以新股上市編號：03333正式掛牌交易。市場消息指出，恒大地產(chǎn)最終定價在每股3.5港元，公開發(fā)售16.1億股，占公司股本的10.8%，集資額近60億港元，按招股定價計算恒大地產(chǎn)總市值將達(dá)到525億港元。

富豪認(rèn)購恒大“群星拱照”

為了部署來港上市，恒大在去年引入多名機(jī)構(gòu)投資者入股，包括新世界發(fā)展主席鄭裕彤及科威特基金，加上早已入股恒大的投資銀行美林及德銀，這些實力雄厚的明星股東，在推動恒大地產(chǎn)順利上市的過程中，推波助瀾，為恒大招股增色不少。

有接近恒大地產(chǎn)的人士指出，這也是恒大謀求香港上市的重要部署之一。今年10月，在恒大重新啟動上市計劃之后，由于定價較低以及土地儲備雄厚，雖然同

期有不少內(nèi)房股招股，仍吸引眾名人大手筆持股進(jìn)入：英皇集團(tuán)主席楊受成、中渝置地主席張松橋、澳門賽馬會董事總經(jīng)理李志強(qiáng)均透過國際配售認(rèn)購恒大股份；原本已為恒大股東的鄭裕彤更加碼投資5000萬美元，上市之后，其持股量或?qū)⑦_(dá)到4.18%至5.56%。

雖然上市之初便獲得“群星拱照”，但恒大地產(chǎn)并未因此“漫天索價”，反而以每股3至4元招股，相當(dāng)于明年預(yù)測市盈率5至6.6倍，股價較資產(chǎn)凈值折讓高達(dá)39%

至54%，在同期內(nèi)房新股中可說是相當(dāng)便宜。

業(yè)內(nèi)人士指出，憑借招股期間的過人表現(xiàn)和眾多富豪大佬的支持，預(yù)計恒大股價會有較大上升空間，一路走強(qiáng)是大勢所趨，以發(fā)行價每股3.5元計算，恒大也有望成為今年規(guī)模最大的內(nèi)地赴港上市民企。實質(zhì)上，據(jù)香港媒體報道，恒大地產(chǎn)暗盤成交價介乎3.8港元至稍有溢價的4港元之間，較上市定價高出14%。

市值最大民營房地產(chǎn)企業(yè)第一

“如果首日交易順利，恒大將締造數(shù)個歷史記錄”，上述消息人士透露，一是今年內(nèi)地赴港IPO規(guī)模最大、集資額最多的企業(yè)，二是今年內(nèi)地市值最大的民營房地產(chǎn)企業(yè)，他說，恒大僅撥出10.8%的股份，集資額就高達(dá)近60億港元。而且其在引用回?fù)軝C(jī)制后，公開發(fā)售部分可供分配股份數(shù)目增至4.84億股，相當(dāng)于全球發(fā)售總數(shù)約30%。其公開發(fā)售獲73.84億股有效申請，相當(dāng)于超額認(rèn)購44.72倍，凍結(jié)295.37億元，國際配售亦獲

大幅超額認(rèn)購。一手中簽率僅為50%；散戶認(rèn)購7手才穩(wěn)獲派一手。

恒大主席許家印表示，公司原擬集資過百億元，惟招股價“太便宜，賣得很心痛”，寧愿賣少一點。他更笑言，恒大上市后市場會有四類人，“沒有下單(認(rèn)購股份)的人感到后悔、下單少的人感到遺憾、下單多的人有成就感，至于恒大原有股東就感到痛心，因為把股份賣得便宜?！?/p>

實際上，從前期招股情況來，恒大地產(chǎn)受到了投資者的熱烈追捧，公開發(fā)售超額認(rèn)購46倍，國際配售超額認(rèn)購11倍，凍結(jié)資金約304億元，其風(fēng)光登陸香港市場已是鐵板釘釘?shù)氖虑椤?/p>

實際上，資本市場的跌宕起伏，對于恒大來說實在太過熟悉。從“瓊能源”到“恒大地產(chǎn)”，再到“綠景地產(chǎn)”，再到兩度赴港IPO，自從2002年第一次借殼上市，恒大的命運就與資本市場緊緊聯(lián)系在一起。

借殼瓊能源初試啼聲

把時光推回到2002年，中國股市上的IPO熱還沒有興起，特別是在房地產(chǎn)板塊上，雖然1995年國內(nèi)資本市場已經(jīng)對地產(chǎn)股上市松綁，但從2000年至2002年，只有天房發(fā)展、棲霞建設(shè)等5只股票直接掛牌上市。

在資源稀缺的環(huán)境下，更多的公司還是采用了“借殼”這種相對便捷的方式進(jìn)入資本市場。恒大也不例外。許家印在接受媒體采訪時說，我們曾經(jīng)有過直

接上市的構(gòu)想，但最終選擇了買殼上市的方式。他稱，借殼的過程快得出乎想象。他與原股東只用了1個小時就基本談定，辦理相關(guān)手續(xù)也僅用了一個星期的時間。

2002年8月22日，廣州恒大實業(yè)集團(tuán)有限公司宣布，已成功受讓上市公司“瓊能源”原大股東海南潤達(dá)實業(yè)有限公司所持有的公司法人股41864466股，隨后瓊能源改名恒大地產(chǎn)。

不到一年時間內(nèi)，許家印又將旗下廣州花都綠景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司90%的股權(quán)置入“恒大地產(chǎn)”，成功將其“變身”為名副其實的地產(chǎn)股。據(jù)2003年中報顯示，上半年公司實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)收入1.21億元，毛利率高達(dá)54.97%，而凈利潤達(dá)4698萬元。第三季度，恒大地產(chǎn)的業(yè)績達(dá)到頂峰，報表顯示，2003年1-9月實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)收入1.72億元，凈利潤將近5199萬元。

□背景資料：

成長中的恒大地產(chǎn)

從2004年開始，依據(jù)全國拓展的戰(zhàn)略計劃，恒大集團(tuán)派出專業(yè)團(tuán)隊到全國主要省會級城市開展土地收集的前期工作，相繼收購了大批優(yōu)質(zhì)土地儲備。目前，恒大已經(jīng)成為進(jìn)入省會級城市最多的開發(fā)商。極為優(yōu)質(zhì)的土地資源分布于廣州、天津、重慶、沈陽、武漢、成都、南京、西安、長沙、太原、昆明、合肥等二十四個主要城市，絕大部分位于直轄市或省會城市，不僅有利于恒大從容應(yīng)對單個區(qū)域市場波動的市場風(fēng)險，同時為贏得更高增長奠定基礎(chǔ)。

與此同時，該集團(tuán)董事局主席許家印較早前在招股記者會上表示，展望未來，該集團(tuán)的業(yè)務(wù)策略會持續(xù)優(yōu)化及善用標(biāo)準(zhǔn)化運營模式，維持多元化產(chǎn)品組合，以住宅物業(yè)為主，專注產(chǎn)品品質(zhì)，實現(xiàn)品牌的飛躍；維持大規(guī)模低成本土地儲備，應(yīng)對日后發(fā)展需要；同時持續(xù)進(jìn)行大規(guī)模快速的物業(yè)項目發(fā)展及戰(zhàn)略性集中發(fā)展具有巨大潛在需求的地區(qū)。

恒大地產(chǎn)集團(tuán)成立于1996年，對于一個企業(yè)成長而言，十三年的時間并不算長，恒大能夠在此期間完成由區(qū)域性公司到全國性大型房企的跨越，正是恒大獨特的管理模式不斷發(fā)展、不斷完善的過程。恒大管理的最大亮點在于通過“緊密型集團(tuán)化管理模式”，在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)從上到下的各個環(huán)節(jié)都形成了一整套標(biāo)準(zhǔn)化運營模式，以標(biāo)準(zhǔn)化的流程及業(yè)務(wù)運營體系來推動公司發(fā)展。除了管理上的顯著優(yōu)勢外，人才方面的優(yōu)勢更是被看作是恒大最核心的競爭力所在，以素質(zhì)過硬、執(zhí)行力超強(qiáng)聞名業(yè)內(nèi)。

更名綠景地產(chǎn)許家印全身而退

但就在順利度過“蜜月期”后不久，2005年，又遭遇了中國房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控。

央行宣布，從當(dāng)年3月17日起，調(diào)高商業(yè)銀行自營性個人住房貸款利率。由于絕大多數(shù)個人住房貸款年限均為5年以上，這實際上意味著個人住房貸款利率至少將上調(diào)0.2個百分點。在隨后的160天里，中央各部委一系列的宏觀調(diào)控政策頻頻出手。作為利益關(guān)聯(lián)方的地產(chǎn)公司，遭遇到了前所未有的考驗。

2005年，恒大地產(chǎn)業(yè)績大幅下滑，當(dāng)年實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入1.88億元，同比下降32%；實現(xiàn)凈利潤僅僅525萬元，同比

下降86.5%，每股盈利僅3分錢，恒大給出的業(yè)績變動原因為：受宏觀調(diào)控政策等因素的影響，公司控股開發(fā)的商品房項目銷售收入下降，相應(yīng)成本上升導(dǎo)致凈利潤下降。

與此同時，長期陷入低迷的A股市場，使得恒大地產(chǎn)無法透過資本運作獲取充足的養(yǎng)料，擴(kuò)股融資一再擱淺。許家印果斷地決定放棄這個平臺，其標(biāo)志性動作是，將“恒大地產(chǎn)股份有限公司”變更為“綠景地產(chǎn)股份有限公司”。

2006年，經(jīng)過一系列股權(quán)改制程序，許家印將所持的綠景地產(chǎn)所有股份全部轉(zhuǎn)讓給廣州市天譽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，獲得現(xiàn)金7000多萬，凈賺2000多萬。

兩赴香港上市恒大地產(chǎn)終受追捧

此后，恒大地產(chǎn)的融資目光開始轉(zhuǎn)向戰(zhàn)略投資者，美林、德意志銀行及新加坡淡馬錫，先后入主恒大成為機(jī)構(gòu)大股東。2008年，恒大地產(chǎn)首次沖擊香港上市，但因受金融危機(jī)的影響，慘遭滑鐵盧。時隔一年之后，恒大卻在眾多內(nèi)房股香港上市浪潮中笑看風(fēng)云。

作為內(nèi)地土地儲備量第一的房地產(chǎn)商，恒大之所以在香港備受推崇，其自身素質(zhì)也功不可沒。目前，恒大總建筑面積達(dá)到5120萬平方米，平均土地成本約為445元。據(jù)恒大透露，其在未來兩年的重點是進(jìn)入具有龐大增長潛力的省會城市及直轄市；同時將會透過把握主要省會城市及鄰近范圍的高增長地區(qū)內(nèi)的發(fā)展機(jī)遇，繼續(xù)提升在中國房地產(chǎn)市場行業(yè)的龍頭地位。

除標(biāo)準(zhǔn)化，恒大另一“殺手锏”是物色具發(fā)展?jié)摿Φ氖薪嫉仄?，以追求更高毛利。副主席兼總裁夏海鈞早前透露，公司一般會先研究省市規(guī)劃，然后鎖定一些在不久將來會加強(qiáng)道路等基建的外圍地區(qū)，再競投這些地區(qū)地皮。由于有關(guān)地皮發(fā)展?jié)摿ι形瘁尫?，集團(tuán)便能以低廉價錢取得土地。當(dāng)項目近完工及開始售樓，有關(guān)地區(qū)基建亦陸續(xù)竣工，自然能賣得更好價錢，帶來可觀利潤。

恒大保薦人之一美林早前發(fā)表研究報告指出，恒大主要競爭優(yōu)勢在于將產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，整體發(fā)展過程包括選擇項目、設(shè)計、選材、投標(biāo)、興建以至推廣，均采用標(biāo)準(zhǔn)化模式進(jìn)行，令營運效率與成本控制均可做到最好，猶如內(nèi)地地產(chǎn)界的“麥當(dāng)勞”。記者陳春雨

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