鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)訊 “國際金融論壇2011年全球年會”于2011年11月8日-10日在北京召開。鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)做全程圖文直播。

以下為“北京夜話：房地產(chǎn)現(xiàn)狀與貨幣政策走向”論壇實(shí)錄：

水皮：下面我介紹各位嘉賓上場，參加今天晚上夜話的幾位嘉賓都是大家非常熟悉的朋友，一位是劉曉光，一位是人民“公敵”任志強(qiáng)先生，還有央企的代表，中國房地產(chǎn)集團(tuán)的理事長孟曉蘇孟總。建設(shè)部政策研究中心秦虹主任，今天唯一的官方代表。萬科集團(tuán)副總裁的毛大慶。華府置業(yè)董事長鄂俊宇。

本來我們這個陣營是非常平衡的，有開發(fā)商，有官方代表，還有貌似中立的第三方專家學(xué)者。但是今天晚上不知怎么回事，兩位專家學(xué)者，一位是趙曉，一位是易憲容，都號稱堵在路上，不知道這個理由是真的假的。所以場上力量有點(diǎn)不平衡。本來我是作為業(yè)主代表出現(xiàn)的，我現(xiàn)在沒有辦法，我得拉偏架，有時候得扮演他們的角色，得替他們代言。今天晚上是夜話，而且是這個論壇唯一的一場夜話，為什么讓我主持夜話？難道房地產(chǎn)見不得人嗎？非得晚上關(guān)起門來說嗎？我看了今天的論壇之后，聽了北京國際貨幣基金組織拉加德女士的講話之后，我突然領(lǐng)悟到房地產(chǎn)這個目標(biāo)太大，主辦方放在晚上說這個話用心良苦。因?yàn)椴坏袊荜P(guān)心，而且全世界也都關(guān)心。因?yàn)檫@位女士上午的演講過程中，我突然發(fā)現(xiàn)她提到了一個大家非常關(guān)注的話題，她提出一個什么說法呢？關(guān)注中國房地產(chǎn)業(yè)的重振，她提出這么一個命題。這個表述好象跟現(xiàn)在大家關(guān)注的角度不太一樣。我不知道秦虹秦主任有什么看法？是不是跟您的身份有點(diǎn)不太吻合？如果您說不了真話，也不勉強(qiáng)。拉加德說中國目前總體來講應(yīng)該放緩過度從緊的貨幣政策，包括重振房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這個跟大家的認(rèn)識好象不太一樣。

秦虹：為什么要她要提重振中國的房地產(chǎn)業(yè)呢？可能是基于她對中國房地產(chǎn)業(yè)的一個判斷。今年中國的宏觀經(jīng)濟(jì)不至于那么糟糕，今年外部的環(huán)境，今年從發(fā)電量來講，目前缺電2600萬千瓦。第二，我們就業(yè)的形勢仍然持續(xù)向好。第三，我們出口增長雖然沒有那么好，但是也比預(yù)期的要好。我們整個的經(jīng)濟(jì)應(yīng)該說沒有差到要重振房地產(chǎn)來保經(jīng)濟(jì)的這樣一個地步。這可能和我們對經(jīng)濟(jì)形勢判斷有很大的關(guān)系。所以我想重振房地產(chǎn)還不至于吧。

水皮：我代表趙曉發(fā)表不同的看法，我站在趙曉的角度，我想象一下趙曉會怎么講，不代表我個人的觀點(diǎn)。

趙曉會講今年的GDP，我們一直經(jīng)濟(jì)增速在下滑，到第三季度，房地產(chǎn)的投資還有32%的增幅，在這么大的一個增幅之下，GDP的下滑很明顯，到了9.1%。如果說房地產(chǎn)投資在目前這個政策環(huán)境下，明年有大幅度的下滑，中國經(jīng)濟(jì)從GDP角度來看還能那么樂觀嗎？

秦虹：我剛才說今年不至于，現(xiàn)在要重振房地產(chǎn)是不至于的。但是，明年我想中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢確實(shí)要高度關(guān)注。我研究我們房地產(chǎn)這個行業(yè)來看，明年房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長速度明顯下滑。

水皮：下滑多少？

秦虹：因?yàn)榻衲甑姆康禺a(chǎn)投資增速比較高，目前還在30%以上，應(yīng)該說是非常高的一個增長速度。明年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度支撐點(diǎn)在哪里？第一，保障性住房今年比去年增長了72%，新開工的。明年肯定沒有增長。即使假定明年新開工仍然1000萬套，新開工面積增長是0，部長在兩會上說有略有減少，保障房新開工就是沒有增長了，這是確定的。第二，我們商品住房新開工，目前來看它的增長速度已經(jīng)明顯下滑了。明年上半年，估計(jì)在目前的貨幣政策這樣一個對待房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度上來看，明年商品住房新開工面積的增長也是持續(xù)下滑的，沒有懸念。第三，今年的基數(shù)非常高，在這么高的基礎(chǔ)上再要大幅度增長，我覺得不太可能出現(xiàn)。所以明年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速一定是明顯下滑的。

水皮：大概下滑多少一直沒有回答我。我這個話可以說嗎？如果下滑到20%怎么辦，她說你怎么那么樂觀。這個出乎我的意料。當(dāng)然易憲容會講保障房已經(jīng)供應(yīng)了這么多，不能講保障房沒有增長。

秦虹：明年新開工增長就是沒有增長。我們講的就是新開工。

水皮：保障房在今年，實(shí)際上很大程度上成為易憲容這一方的觀點(diǎn)，我覺得中國政府在今年推出了1000萬套保障房，很大程度上是對沖了商業(yè)地產(chǎn)或者是房地產(chǎn)的商業(yè)投資有可能下滑，它是對沖的這種下滑，保證了一定的對建材或者是各個行業(yè)的需求，通過保障房的投入，通過政府投入來抵消市場下滑帶來的影響。如果像孟總說的，您覺得下滑會下滑到多少？

孟曉蘇：首先我對你剛才的說法提出一點(diǎn)不同意見。人家易憲容堵在路上，你等人家來了再說。因?yàn)槲覄偛乓捕略诼飞狭?，你說房地產(chǎn)搞成夜話還堵在路上，那北京交通堵到什么地步呢？兩個字限購，不限購車不行了。所以今年的主題詞就是限，限購汽車，限購住房。在今年5月份，豬肉價格上漲，我也想起一個字，就是限購。我寫了一條建議貼到我的微博上，我主張，第一要限購豬肉，戶籍家庭二斤，非戶籍一斤。第二，實(shí)行一豬一價。第三，要建立信息系統(tǒng)，防止全國人民騙購豬肉。第四，取消中間環(huán)節(jié)，防止炒房、炒肉。第五，飯店憑五年納稅證明到限豬辦領(lǐng)取配額。

水皮：我覺得孟總說的不太嚴(yán)肅，你們還笑，我們本來是夜話，夜話要討論一個嚴(yán)肅問題。

孟曉蘇：我這個話是錯誤的，國務(wù)院5條全部補(bǔ)貼刺激生產(chǎn)，用增加供應(yīng)量的辦法來解決豬肉價格問題，實(shí)行了七、八、九個月以后，豬肉價格就下降了。當(dāng)時我貼上豬5條的時候，有網(wǎng)民說你真是豬頭、豬腦、豬政策。

水皮：任總也同意他的辦法嗎？

任志強(qiáng)：我不敢說是豬政策，也可能豬政策可以告訴我們供求關(guān)系對價格的影響是最大的。這個應(yīng)該是對等的關(guān)系。

水皮：就是說越調(diào)控，市場越容易被扭曲。

任志強(qiáng)：對。秦主任剛才說了幾個數(shù)字，從我們看，如果扣除保障性住房，今年的開工數(shù)已經(jīng)絕對的下降，如果按照秦主任計(jì)算的話，明年大概投資增幅不會超過16%。也就是說在現(xiàn)在32%的基礎(chǔ)上要下降50%。

水皮：看來秦主任跟任總有過溝通。

任志強(qiáng)：沒有溝通。秦主任說開工不會有增長，是指保障性住房。保障性住房，1000萬套有可能下降800萬套或者是700萬套，這是孟總說的，那么商品房也有可能下降。但是有一個差別，為什么有一部分增長？到今年11月份有一些剛開工，所以要把去年的1000萬套完成，這個投資還要往上漲，因?yàn)樗薪Y(jié)構(gòu)部分、竣工部分等等其他的部分。按照現(xiàn)有的已開工的情況計(jì)算，可能有一部分增長。但是我們已經(jīng)多年房地產(chǎn)投資在固定資產(chǎn)投資之上，凡是房地產(chǎn)投資低于固定資產(chǎn)投資增速的時候，增長GDP是下滑的。

水皮：這個已經(jīng)算了商品房的投資下滑速度了？還是說整體還包括了保障房？

任志強(qiáng)：都包括了。

水皮：如果是商品房呢？

任志強(qiáng)：如果是商品房可能就更低了，現(xiàn)在我們沒有完全剝離，因?yàn)榻衲甑慕y(tǒng)計(jì)數(shù)字把商品房和保障性住房混在一起統(tǒng)計(jì)。去年以前都是分開統(tǒng)計(jì)的，因?yàn)橥恋嘏馁u之后老搭配，所以這個很難完全剝離。但是我們倒算保障房住房已經(jīng)開工的情況，我們估計(jì)商品房是負(fù)增長的。

水皮：今年已經(jīng)是負(fù)增長了？

任志強(qiáng)：今年開工負(fù)增長，明年商品房投資是負(fù)增長，一個是開工，秦主任剛才說的是開工負(fù)增長。我說的是商品房投資負(fù)增長，但是總體投資可能是正增長。

水皮：商品房的投資在今年投資已經(jīng)開始下降了，如果拋去保障房，萬科是中國最大的房地產(chǎn)公司，我不知道大慶你們的感覺怎么樣，今年比去年還有增長嗎？

毛大慶：銷售額今年是增長的。今天我也借這個平臺說說這個事，這個事兒引起了大量誤會，我們在10月底宣布10月低之前的業(yè)績幾乎趕上去年全年的時候，結(jié)果引起一片嘩然，好象調(diào)控不到位，怎么還在增長呢？實(shí)際上后來我做了一個解釋，一聽就很清楚。我們從去年年底帶過來的簽約額，大概有將近200億左右，100多億。這實(shí)際上是一個非常正常的現(xiàn)象，每年都有這樣的現(xiàn)象，它是結(jié)轉(zhuǎn)的問題。如果把這部分刨除，再刨除今年新近的七八個新城市，這些新城市，從我們拿的土地不貴，去年市場挺好等等的因素，到今年銷售還不錯，那么這些因素是以前沒有的。把這兩塊都拿掉，我們看同樣的城市在同樣一年里面完成的業(yè)務(wù)量，跟去年比，應(yīng)該說沒有增長的。

水皮：沒有增長還是少增長？

毛大慶：應(yīng)該說是少的。我們只能說在今年看待這個數(shù)字的時候，似乎感覺好象影響還比較小。這里面有兩個問題，一個是數(shù)字上的問題。一個是萬科的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。當(dāng)時我們制定策略的時候，以中小型戶型為主，以中檔和主流產(chǎn)品為主的這些東西，恰恰碰到了剛性需求集中的爆發(fā)。這個情況下，其實(shí)它維持了一個相對比較均衡的發(fā)展速度。還有就是今年整個定價策略，這里面都帶來了一系列的發(fā)展。所以剛才水皮問我增長的問題，如果以這個速度來探討明年，我們說明年一年可能太長，未來的半年，應(yīng)該說很難再可以去期待了。

水皮：我說的更直白一點(diǎn)，因?yàn)槟闶巧鲜泄?，你早晚要披露這個事實(shí)。如果從可比的因素來講，你今年已經(jīng)是下滑了，或者說沒有增長。到明年，如果現(xiàn)在沒有增長預(yù)期或者是打算的話，你明年肯定是下滑的。是不是這個意思？如果全行業(yè)都是這個狀態(tài)的話，很難說哪個企業(yè)能夠擺脫這個規(guī)律。

水皮：你的意思是可能出現(xiàn)全行業(yè)的危機(jī)？

毛大慶：它是一個全行業(yè)的問題。

水皮：到全行業(yè)，有一個很嚴(yán)酷的事實(shí)，曾經(jīng)緊跟著萬科的一個企業(yè)，綠城規(guī)模曾經(jīng)想追萬科來著，但是命中注定，如果誰想追萬科就要摔大跟頭。以前業(yè)內(nèi)有一個判斷，如果房地產(chǎn)調(diào)控一定會產(chǎn)生新陳代謝，一定要有行業(yè)重組組合的時候，那應(yīng)該是中小企業(yè)、中小房地產(chǎn)企業(yè)可能首先被淘汰，或者被并購，但是這次事實(shí)證明，這個判斷不對，第一個出問題可能倒下的或者要被并購的，恰恰是民營企業(yè)中間一個最大的企業(yè)，我不知道你們怎么看這個問題？

毛大慶：其實(shí)中小企業(yè)有很多已經(jīng)有很大的問題，只不過我們沒有太去關(guān)注他們。因?yàn)槠鋵?shí)這次我想帶來的影響，確實(shí)是行業(yè)結(jié)構(gòu)性的變化。剛才你談到的這個企業(yè)，我們也有一些城市感到了同樣的壓力。之不過從它的產(chǎn)品線來看，過于集中。這是一個產(chǎn)品線的問題。

任志強(qiáng)：水皮你這個判斷不太對。我們比較大的，第一個收購是萬科收購南通，南通也是民營企業(yè)中比較大的，如果按照現(xiàn)在的規(guī)模來看，它要比綠城大多了。第二個并收購的是順馳。

水皮：順馳是上一輪時候倒下的。

任志強(qiáng)：應(yīng)該是在上市過程中被控股股東收購了，你不能說它倒下了，人家把股權(quán)變現(xiàn)也賺了一大筆錢，只要賺錢跑掉的都不算倒下了。

水皮：被重組了，重獲新生。但是跟我們原來的判斷有點(diǎn)不太一樣，首選的好象不應(yīng)該是它。

任志強(qiáng)：現(xiàn)在也不能說它倒了。

毛大慶：現(xiàn)在我們沒有這個結(jié)論。實(shí)際上從11月份看資本市場對剛才你說的幾家企業(yè)的重新的資產(chǎn)評估來看，是有所上升的。所以現(xiàn)在我想我們也沒有必要過早的下結(jié)論說哪家企業(yè)會出現(xiàn)多么大的問題。但是可以看到一個現(xiàn)象，產(chǎn)品線比較單一，或者說過于集中在可能類似于高端或者是相對來講比較集中在單一的產(chǎn)品線上的企業(yè)，可能碰到這種調(diào)控的時候，問題會比較大。

任志強(qiáng)：最大一個被收購案就是萬科，萬科被華潤收購了，另外我們被華潤收購了。

水皮：曾經(jīng)被你收購過，后來你又拋棄的人家。

任志強(qiáng)：這個中間實(shí)現(xiàn)的并購重組，或者說新生，不代表和市場有直接關(guān)系。我們兩個收購和被收購過程中，都不是市場最好的時候，所以不一定是這么一個情況。

水皮：你們倆有一個特點(diǎn)，找一個有共同點(diǎn)的人發(fā)言，你們?nèi)齻€人都是國有房地產(chǎn)企業(yè)，包括曉光在內(nèi)，我們聽聽他對綠城的看法，因?yàn)榫G城相對是一個民營企業(yè)。

劉曉光：對于綠城的看法，第一，它的產(chǎn)品不錯，綠化建房。第二，我看它的負(fù)債是300多億，其中信托大概100多億。第三，它可能現(xiàn)在還沒有到股權(quán)重組的時候。因?yàn)樗灿昧撕芏鄤e人的錢。第四。這個可能也正常，開發(fā)很多項(xiàng)目，結(jié)果周轉(zhuǎn)回款慢了。這個時候，中國的房地產(chǎn)股本直接融資太少了，它不給你造就更多的資本通道。所以也逼迫這個行業(yè)不得不去大量舉債。

水皮：它也上市了，但是在香港上市了。

劉曉光：上市以后，它再融資的渠道還是少。它跟中國房地產(chǎn)業(yè)的大背景相連了。在這個時候來講，我們也在看，我估計(jì)它現(xiàn)在還沒有到股本交易的時候，可能有一些項(xiàng)目會套現(xiàn)。

水皮：其實(shí)讓同行評價同行是一個挺尷尬的一個挑戰(zhàn)。我也不指望他們完全說自己的正式判斷，綠城還是一個品質(zhì)不錯的企業(yè)，好象最重獲新生的是品質(zhì)不錯的地產(chǎn)商。今天有一個朋友沒有上來，叫劉小峰，他的名片上頭銜是酒店管理公司的董事長，他實(shí)際上是個開發(fā)商。但是他跟我講不敢印開發(fā)商的名片，因?yàn)楹孟箝_發(fā)商，尤其是他那樣的小的民營企業(yè)的開發(fā)商，像過街老鼠一樣。鄂俊宇應(yīng)該是自己干，應(yīng)該是一個民營企業(yè)，當(dāng)然他現(xiàn)在也身處是非之地，你應(yīng)該是在鄂爾多斯搞開發(fā)，你跟我們說說你怎么看綠城現(xiàn)象的？你有沒有感覺到后脊背一陣一陣發(fā)涼？

鄂俊宇：昨天立冬，北京的天兒不是很冷，但是我覺得行業(yè)的冷氣還是很大的。我覺得整個這個冷氣，其實(shí)這個行業(yè)的初冬早就開始了。但是過去很多行業(yè)的同仁也好，應(yīng)該說吃的好，穿的暖，所以也不覺得寒冬逐漸深入。我們當(dāng)時去鄂爾多斯的時候，應(yīng)該是有一定的預(yù)見，對整個行業(yè)的趨勢有一個預(yù)見，只不過什么時間用什么方式來進(jìn)入到今天這個階段。當(dāng)時09年我們?nèi)ザ鯛柖嗨沟臅r候，那個地方還不太為整個外界所熟知。但是去了以后，我覺得那是一個很神奇的城市，也是值得尊重的一個城市，包括它的人文特征，我覺得是中國大概除了山東以外，還保存仁義禮智信非常純樸的一個區(qū)域。他們通過五年時間的發(fā)展，無論是城市的經(jīng)濟(jì)，還是文化發(fā)展，包括北京、上海、三亞、海外都置了很多房子。但是他們這些人很戀故土，他們需要在家鄉(xiāng)有一套自己的好房子。所以我們?nèi)チ艘院?，?shí)際上也是看到這樣一個細(xì)分市場。

水皮：我們不做廣告。

鄂俊宇：我就是講這個背景。我們大概兩年以后，到今天，我覺得我們還沒有寒意。第一，我們有一個先機(jī)的優(yōu)勢，我們?nèi)チ艘院?，陸續(xù)一線品牌發(fā)展商都去了。第二，我們是為那一群人在家鄉(xiāng)造好房子。第三，我們當(dāng)時也整合了我們的戰(zhàn)略伙伴，像當(dāng)?shù)氐囊撂┘瘓F(tuán)，他們有充分的現(xiàn)金資本。從價值觀到整個操作過程中，不是一個投機(jī)行為。

水皮：你的意思是在找合作伙伴，然后你的合作伙伴資金實(shí)力雄厚，第三，你不是做投機(jī)的。所以你是個案，你沒有普遍意義。

鄂俊宇：相對來講是個案。

水皮：劉曉峰昨天晚上跟我交流，為什么宏觀調(diào)控倒下的是大企業(yè)，或者說首先倒下的不是中小企業(yè)。他有一個觀點(diǎn)，中小民營企業(yè)可能船小掉頭快，可能隨機(jī)應(yīng)變，因?yàn)樗?guī)模也小，它通過某些方面總歸會找到對策。這是一方面。但是他同時也覺得有一個普遍性的規(guī)律，當(dāng)然中小企業(yè)也有很大的一個難題。難題在于哪里？他說你看政府強(qiáng)調(diào)宏觀調(diào)控用行政手段，銀行用金融手段、貨幣政策，兩頭一擠壓之后，作為市場經(jīng)濟(jì)主體的企業(yè)，企業(yè)的行為就非常可疑了，中小企業(yè)實(shí)際上被逼到墻角，是一個被邊緣化的過程。時間長了以后，這些市場主體可能就找不著北了。這是他表達(dá)的一個觀點(diǎn)，不知道曉光點(diǎn)頭你是贊成哪句話？你作為一個企業(yè)，作為一個市場主體，在這么多的有形手的調(diào)控下，你的企業(yè)自主行為還能起多大的作用？

劉曉光：反正只能湊合著往前活著了。第一，既定的目標(biāo)可能完不成。第二，你也不知道它還會有什么樣新的東西。我總覺得好象現(xiàn)在找不著路了，包括國家。今天有人講中國下一步房地產(chǎn)還是一個大行業(yè)，總是要找出一條路。

水皮：你覺得這個路怎么走？

劉曉光：如果真是雙軌制，那就真的雙軌。商品市場化的東西那就真正市場化。

水皮：這個有意思，剛才曉光說雙軌制，雙軌制是中國改革開放之初，我們從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)過渡，過渡過程中設(shè)計(jì)出的一種過渡性的制度，我們現(xiàn)在要走回頭路嗎？我們30年下來之后，現(xiàn)在反而要重新搞雙軌制？

孟曉蘇：住房雙軌制和我們當(dāng)時講的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)和市場經(jīng)濟(jì)的雙軌制不一樣。我們發(fā)展商品房13年以來，缺失的就是保障房。當(dāng)時在房改之初，當(dāng)初我是房改方案的參加人之一。當(dāng)時領(lǐng)導(dǎo)我們進(jìn)行房改方案設(shè)計(jì)的是溫家寶。當(dāng)時設(shè)計(jì)的方案里面，就包括有商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房。當(dāng)時要設(shè)立以經(jīng)濟(jì)適用房為主的商品房體系，主要是中低價位的，但是在后來發(fā)展過程中，多年忘記了中低收入家庭的住房困難問題。直到2007年8月份，國務(wù)院重新提出這個問題，在引發(fā)了人的重視，但是決心不夠，后面三年認(rèn)識到了，但是沒有錢?？偹阍?010年開始了保障房建設(shè)的可貴的步伐。從這以后，在2010年12月份又確立了兩個體系，符合國情的保障房體系和商品房體系。這個體系，我認(rèn)為這就使我們找到路了。但是找到路的初期，又在走這個路的方面出現(xiàn)了迷茫。因?yàn)槲覀冞^去應(yīng)當(dāng)是兩條腿走路，但是我們多年一條腿蹦，光有商品房，沒有保障房子?，F(xiàn)在需要保障房了，而且保障房曠課了12年，就得惡補(bǔ)，那么這樣就出現(xiàn)了點(diǎn)問題，就造成了迷茫。雖然商品房遇到了困難，但是我認(rèn)為未來，特別是從明年開始，應(yīng)該真正的把雙軌制、兩個體系的路完全建設(shè)起來，要兩手硬，要兩條腿，這樣中國的住房建設(shè)和住房消費(fèi)就能走出一條符合世界各國潮流，也符合中國實(shí)際的道路。

水皮：孟總的話我原則上同意，人走路都得用雙腿。劉曉光剛才說要雙軌制就雙軌制，但是我聽起來好象話里有話，還有一個如果不又是怎么樣？

劉曉光：我剛才說雙軌制我們要真正雙軌。市場化就真市場化，保障房夠真保障?，F(xiàn)在比較苦惱的，一個是雙軌，市場化市場不起來，保障化的東西還有很多難點(diǎn)和困難。

水皮：那就是高位截癱，就是兩條腿都癱了，他走不起來了，沒有真正的落到實(shí)處。

劉曉光：應(yīng)該說這個機(jī)制現(xiàn)在確實(shí)有問題，怎么能讓它循環(huán)起來？現(xiàn)在更麻煩的出現(xiàn)了第三軌，還鼓勵一些單位自建房，這個將來更麻煩了，一軌制保障房，一軌制有錢有地的自己建一些，還有一軌是市場化的房子，更麻煩了。將來在塑造新的軌道過程中，可能阻力更大。

水皮：其實(shí)我特別擔(dān)心這種分配不公，在住房上分配不公，借保障房借尸還魂，實(shí)際上又變成了有特權(quán)或者有資源的部門就劃公為私。只要在我院子里，甚至是辦公的地方都可以建一個住宅樓，然后美其名曰保障房。

劉曉光：實(shí)際上追求一個市場化，最后買一個好的房子，是一個夢。當(dāng)一個民族沒有夢的時候，也很麻煩。你去努力，你真正做好，將來可能會買到好的房子，這實(shí)際上是一個奮斗的東西。我們當(dāng)年提出來居住改變中國，實(shí)際上也是這樣的。如果說雙軌制過程中，一方面是經(jīng)濟(jì)適用房、保障房要做，另外一方面商品房要循環(huán)起來，我覺得還是很好的。

水皮：商品房真正市場化是什么意思？

劉曉光：靠經(jīng)濟(jì)手段來調(diào)節(jié)。

水皮：限購令是不是你在理解的范圍內(nèi)？

劉曉光：限購令是一種行政的辦法，暫時用一兩下行，但是長期恐怕不行。

水皮：限購令跟你剛才說的夢想有所背離？

劉曉光：我剛才說暫時可以，但是長期不行。

水皮：什么叫暫時？我們現(xiàn)在最摸不著頭腦的就是什么都叫暫時，市場上最擔(dān)心的就不明確，動不動就說暫時性措施、臨時性措施。

劉曉光：從國家角度，也是迫不得已的辦法，但是它不應(yīng)該長期為之。雖然暫時就是一段時間，我現(xiàn)在說不準(zhǔn)什么時間會限購，但是下一步我想一定要過度到通過稅收、通過利率這種調(diào)節(jié)。

水皮：設(shè)一個時間點(diǎn)，你們認(rèn)為暫時會暫時到多長時間？是明年？還是后年？如果五年，我就覺得不是暫時了。大家覺得限購令有可能實(shí)施的時間長度，認(rèn)為有一年的舉手，明年暫時是一年。三個人。孟總說一年之內(nèi)，劉總說一年。大慶呢？一年之內(nèi)。鄂總說一年以上。

鄂俊宇：我覺得不同城市會有一些結(jié)構(gòu)性政策的調(diào)整。

毛大慶：這個我得說說了。我覺得限購這個辦法，我們非常討厭這個字，但是恐怕有一些手段會變成常態(tài)化。而且我們得明擺這次的背景，這次的背景，除了房地產(chǎn)的問題之外，還有過去我們這幾十年地域發(fā)展的嚴(yán)重不均衡所帶來的問題。這個問題如果想通過短時間大躍進(jìn)式的補(bǔ)課是不可能完成的。我們在過去的30年里面，真正高速發(fā)展的過去的15年，我們發(fā)展了什么地方？我們發(fā)展的地方，實(shí)際上只占國土面積的10%左右，就是這些高速發(fā)達(dá)的城市。我們算了算帳，這些限購最嚴(yán)厲的城市，大概有40個城市左右，這些城市基本上拉動了中國50%的GDP增長，但是它只占國土面積的10%左右的地方，它集聚了大量的人口。這樣一個問題，積重難返，是不是通過一兩個政策就能夠解決呢？很難。尤其像北京這樣的地方。我所說的一年之內(nèi)，現(xiàn)在所執(zhí)行的這套東西，我相信一年之內(nèi)一定會發(fā)生變化。但是并不代表一年之后就沒有了。

水皮：標(biāo)志是什么？

毛大慶：這里面非常復(fù)雜，北京的問題，很有可能跟秦皇島不一樣，我們現(xiàn)在只能說在不同城市未來房地產(chǎn)管理政策上，會發(fā)生各具特色的微調(diào)，不可能用一刀切的辦法了。

水皮：現(xiàn)在建設(shè)部還是組織調(diào)查下去查查情況。

毛大慶：今年的問題在于趕緊補(bǔ)課，趕緊弄出1000萬套的數(shù)字，趕緊把這些事算是有一個眉目，這個就是2011年的狀態(tài)。但是這個狀態(tài)如果2012年還這樣，我認(rèn)為恐怕有點(diǎn)毛病了。

水皮：實(shí)際上還是孟總說的補(bǔ)課。

毛大慶：實(shí)際上就是補(bǔ)課，但是大家認(rèn)為補(bǔ)的是保障性住房？我不同意這個觀點(diǎn)。這個課解決了城市地域發(fā)展的嚴(yán)重不均衡的問題，這絕對不是房子的問題，你蓋完了保障性住房，你以為他們就不往北京擠了嗎？就不去上海搶資源了嗎？你把周圍的城市建的跟北京一樣漂亮，他還是往這些跑。這個問題是巨大的。2007年我去昆山見那兒的市長，市長說這兒的大學(xué)生都回來了，回來一個本科生給三居室，他說都不來。最好的人都去了上海，一般的都被蘇州、無錫給弄走了，還有的在南京落戶了，我們這個地方?jīng)]有人來。他說年輕人要的東西我們這兒沒有。

我想告訴大家，房地產(chǎn)調(diào)控的背后是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展畸形帶來的。

水皮：這個我可以提供一個事例的證明，我曾經(jīng)有一個助理，因?yàn)樽陨項(xiàng)l件不錯，在北京也待了不少年了，但是個人問題一直不太圓滿，家里面非常著急，催著回去嫁人，后來就回了長沙，一年以后又回北京了，就是你剛才說了，因?yàn)樗涣?xí)慣長沙，她已經(jīng)習(xí)慣了北京，回長沙之后，覺得哪個地方都不太適應(yīng)。我剛才一直追問大家一年時間，就是想看看影響政策變化的因素究竟是什么。如果說我們補(bǔ)課，保障房補(bǔ)上了，那么政府是不是壓力會減輕一點(diǎn)，就是對房地產(chǎn)調(diào)控不利的指責(zé)壓力會減輕一點(diǎn)，然后讓市場自行運(yùn)作。我覺得房價是一個繞不過去的問題，我們先問一下任總，限購令你覺得一年之內(nèi)有沒有可能取消？

任志強(qiáng)：《人民日報》今天說不能取消，說如果取消了，房價就會反彈。就是說官方媒體正確認(rèn)為，只要取消了，就一定反彈。

限購令，劉曉光覺得限購令還可以接受，因?yàn)樗钦賳T出來的。他就是習(xí)慣于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，他當(dāng)官的時候就使用這種計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的行政手段，現(xiàn)在別人當(dāng)官也可以用這種計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的形式手段。我個人覺得，限購令就不應(yīng)該出臺。限購令不是說因?yàn)槭袌鲈趺礃恿宋覀兙涂梢猿雠_，它本身就不符合市場經(jīng)濟(jì)的規(guī)律。我們的姜部長都說行政命令是不得已的，怎么叫不得已？因?yàn)槟惚浚瑳]有辦法，如果有辦法，怎么會不得已呢？

水皮：既然自己都覺得這是迫不得已的辦法，這是沒有辦法的辦法的時候，既然認(rèn)為這是迫不得已的辦法，那應(yīng)該有調(diào)整的空間。它本身就不應(yīng)該是個辦法是不是？

任志強(qiáng)：對。但是政治家不按經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事。所以政治家想讓它改它就改了，政治家想讓它不改它就不改。

任志強(qiáng)：我個人覺得，如果從政治角度出發(fā)，我們誰也猜不透政治家會做什么，所以我們從來不說一定什么什么時候。我覺得如果一個國家不給市場一個明確的預(yù)期的話，這個市場不會好。我們現(xiàn)在限購的大概是46個城市，為什么這些城市限購？別的城市不限購？其中既有一線城市，也有二線城市，也有三線城市，有一些城市限購在社區(qū)，有一些限購的大，有的是限購在小戶型上，大房子不限購。新建普通商品房價格要控制住，那就是高檔房不控制。如果說戶籍政策本身就不是個好的東西，你還用一個不好的東西去弄出一個更不好的東西來，那有什么道理呢？10年之前，我們就在說戶籍制度的改革問題，像很多城市取消了戶籍制度的限制。但是我們?nèi)缃裼帜闷饝艏贫冗@個武器變成了調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的一個武器，那肯定是不合理的，也不公平。我覺得早就該取消了。

水皮：我們現(xiàn)在不談?wù)谓嵌龋阋砸粋€業(yè)者的身份來看，如果從市場角度來看，這個限購令怎么樣才會取消？市場壓力非常大，限購令執(zhí)行不下去，我們不評論限購令對還是錯，我們說它什么時候會停止？

任志強(qiáng)：市場早就想把它取消了，要不然怎么有佛山市的故事呢？如果佛山市的故事不是上面硬壓著，可能所有城市都按照佛山市的辦法去辦了，就是說早就想取消了，任何一個地方政府都想取消，但是有人不想讓它取消，應(yīng)該說去了9個小時，第十個小時的時候就恢復(fù)了。那就是告訴大家，市場早就想取消了，我們不是從市場的角度談。

水皮：這些地方政府的要求或者是想法。地方政府依據(jù)的是什么？

任志強(qiáng)：依據(jù)的是市場已經(jīng)對經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了巨大的影響。剛才談了半天投資，明年的經(jīng)濟(jì)不就是從限購的角度出發(fā)嗎？所以明顯限購是不符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律的。要是符合的話，姜部長就不會說過多或者是不得已的行政色彩了。也就是說上面不是不知道它個錯誤的東西，是知道的，但是不知道什么時候改，或者是怎么改，該不該改，或者有比他官更大的人說不能改。

水皮：你覺得不應(yīng)該取消？還是根本別指望遙遙無期？

秦虹：實(shí)際上任何是無法判斷的，如果說哪個開發(fā)企業(yè)說對了，那肯定是蒙的。

水皮：你說該取消才會取消。

秦虹：和我說沒有任何關(guān)系，和任何人說沒有關(guān)系。因?yàn)檫@么多年來，房地產(chǎn)的調(diào)控政策，每一次的調(diào)控政策都不是完全站在房地產(chǎn)行業(yè)如何發(fā)展來考慮的，它更多的是服從一個大局，這個大局和政治有關(guān)，和我們的國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體要求有很大的關(guān)系，房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中占的比重很大，所以要調(diào)整國民經(jīng)濟(jì)就得調(diào)你。你在整個社會穩(wěn)定過程中，你占的比重很大，所以要維持社會穩(wěn)定，那么就要調(diào)你。

我們所謂的討論這些問題，都是站在房地產(chǎn)行業(yè)來看它是怎么樣。但是我們的決策者不是站在房地產(chǎn)行業(yè)來看的，他不是為行業(yè)發(fā)展來出調(diào)控政策，他是為了服從更大的目標(biāo)。所以沒有任何人能夠判斷。

水皮：你覺得一年之內(nèi)也沒有這個可能性？

秦虹：沒有辦法判斷，說也是瞎說，沒有任何意義。

水皮：一共六位嘉賓，四位覺得一年以內(nèi)有可能。兩位表示不同意見，一位覺得根本就不該出。任總的意思是隨時都應(yīng)該取消。另外秦虹表示沒有答案，因?yàn)樗f了不算。我注意到溫總理在俄羅斯一個論壇的講話，同樣提到房地產(chǎn)調(diào)控不能放松，我不知道是一個新的表述，房價要出現(xiàn)合理回歸。我印象中，我們談房地產(chǎn)調(diào)控主要的表述，官方的表述，都是遏止房價過快上漲?，F(xiàn)在總理新的一個說法，是不是對房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)有一個更明確的方向性，是方向性的指示？還是說幅度上的指示？因?yàn)槲矣X得表述跟以前不完全一樣。這個問題想請所有嘉賓都談?wù)効捶?，因?yàn)楦魑幌⑾⑾嚓P(guān)。

孟曉蘇：我沒有聽到這個講話，我只是知道國4條、國10條，明確提出的是堅(jiān)決遏止部分城市房價過快上漲。后來到了今年一次高層會議上，又把部分城市去掉，堅(jiān)決遏止房價過快上漲。由此把限購令又推向了更多的城市。

我記得在08年，曾經(jīng)有一個國務(wù)院辦公廳文件，就要求開發(fā)商以合理價格促銷房屋。引發(fā)的問題，通過法律手段來進(jìn)行解決。結(jié)果當(dāng)年引發(fā)的不少老百姓退房和訴訟案件。幸虧后來房價又漲上去了，才沒有釀成更多的事情。從現(xiàn)在來看，其實(shí)限購確實(shí)是一個不得已而采取的臨時性措施，這都是文件里講的。為什么當(dāng)時出這個措施呢？除了剛才所說的結(jié)構(gòu)性問題以外，還有一個供應(yīng)量的問題。隨著結(jié)構(gòu)性問題的逐漸緩解，隨著市場本身的回落和商品房供應(yīng)量的增加，使得市場的供求關(guān)系已經(jīng)開始發(fā)生變化，當(dāng)然要審時度勢的來對待這個問題，因?yàn)榍闆r已經(jīng)出現(xiàn)了變化。今年的房價絕不是過快上漲，目前判斷也就是上漲5%的樣子，CPI是5.5%，房價上漲，原來定的是兩個低于，低于GDP、低于人均收入水平增長?，F(xiàn)在看起來不是兩個低于了，有可能是三個低于了，低于CPI。CPI在漲，房價沒有超過CPI，那本身就是房價降，本身就是回落到合理水平了。所以我覺得這個問題，完全可以從現(xiàn)在的數(shù)據(jù)和歷史的發(fā)展中找到一個適合的答案。

水皮：我不知道孟總是否偷換概念，因?yàn)樗讶齻€數(shù)字一對比之后，就覺得單就房價和他們比較而言，本身沒有出現(xiàn)漲幅，我還有一個更大的數(shù)據(jù)跟你做對比，三年以來，貨幣投放增長一倍，如果現(xiàn)在房價跟三年前比，漲幅沒有超過一倍，跟貨幣投放數(shù)字比等于沒有漲價，但是我相信誰也不贊成我這個觀點(diǎn)，或者是不認(rèn)同這個觀點(diǎn)。你是搞政策的，盡管你說了不算，但是你可以提建議，或者幫我們領(lǐng)會領(lǐng)導(dǎo)的講話什么意思。

秦虹：領(lǐng)導(dǎo)的講話不能隨便領(lǐng)會。房價就是兩個，一個是實(shí)際房價，一個是名義房價。當(dāng)然這個房價合理不合理，這是另外一個判斷標(biāo)準(zhǔn)。什么是合理的房價？我想可能還要考慮很多很多的因素。包括你的支付能力，包括收入的結(jié)構(gòu)狀況才能判斷出來?，F(xiàn)在總理表明了這個決心，說絲毫不能動搖，可能我想主要的還是要控制房價大幅度的偏離人們的支付能力這樣一個意思。如果房價漲的和人們的支付能力差距越來越大的話，那么這個是非常危險的，社會矛盾也特別大，就是讓房價和可支付能力不要差距太大，要逐漸接近，我覺得應(yīng)該可以這樣理解，因?yàn)槲覀兪杖胨竭€在提高。

水皮：你認(rèn)同孟總的意思還是不認(rèn)同？

秦虹：孟總說的不是絕對價格，他說的是漲幅，這是兩個概念。今年肯定沒有太大的漲幅，但是絕對價格和人們的支付能力，這是另外一個意思?？偫碚f的是回歸到合理水平，這個合理水平就是支付能力和房價水平盡可能的要接近，而不是差距越來越大，這是我的理解。

水皮：任總覺得她是狡辯嗎？

任志強(qiáng)：官員一般會這樣。她第一句話說我們沒法解釋總理會說什么?？偫淼脑捑褪强偫淼脑?，只能一個字不能變的去重復(fù)它，不能去解釋它。要毛大慶說，他可能會說解釋不通。

水皮：這個可能跟我們媒體自己的解讀有關(guān)系。我印象中國務(wù)院有文件，把房地產(chǎn)列為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，但是有的觀點(diǎn)認(rèn)為房地產(chǎn)怎么能夠成為支柱產(chǎn)業(yè)呢？它算老幾？當(dāng)然我說無所謂，可能某些人說影響力就更大了。

任志強(qiáng)：我們有很多文件和法律規(guī)定，房地產(chǎn)的交易價格是雙方協(xié)商的價格。這是建設(shè)部88號令明確規(guī)定的。我們《房地產(chǎn)法》上和《價格法》上都有明確規(guī)定，誰應(yīng)該管？你根據(jù)什么來管？

水皮：價格實(shí)際上是市場行為。

任志強(qiáng)：你可以用任何經(jīng)濟(jì)手段去處理它，比如說利息問題、貸款方式問題、差別利率問題、貨幣緊縮問題等等。你用什么都行。但是用行政命令，恰恰是不符合我們向市場經(jīng)濟(jì)改革、過渡的一個做法。它是在一個倒退的過程中。

水皮：用多了行政手段，經(jīng)濟(jì)手段恰恰就忽略了。房地產(chǎn)按揭來講，利率變動對房地產(chǎn)按揭影響最大，但是我們運(yùn)用的比較少?？梢杂玫倪€沒有用夠。我記得08年之前房地產(chǎn)企業(yè)的資本注冊金是35%。08年以后，為了應(yīng)對金融危機(jī)，為了刺激經(jīng)濟(jì)，把注冊資本金從35%降到20%。把杠桿從三倍放大到的五倍，有時候我也困惑，房地產(chǎn)調(diào)控到底是真的還是假的？你說它是真的，核心的資本充足率就沒有恢復(fù)，等于是杠桿相當(dāng)相當(dāng)大，特別是上市公司企業(yè)，如果能夠解決資金來源的話，它的杠桿可以放大很大。你說它不認(rèn)真，它規(guī)定一個接一個出，去年就出了三個文件，所以我有時候比較困惑，一直想大家一起來解讀，毛大慶怎么看？

毛大慶：我對這個事意見大了，你是辦報紙的。我覺得一個商品，市場經(jīng)濟(jì)社會，一點(diǎn)到晚讓消費(fèi)者來解讀來了解它個人的財(cái)產(chǎn)，這叫什么習(xí)慣呢？有沒有一個國家的經(jīng)濟(jì)和老百姓的消費(fèi)環(huán)境是靠解讀去解決的？我真的很憎惡這個行為。

水皮：你憎惡我的行為？

毛大慶：我憎惡這種行為方式。

水皮：我寧可你憎惡我們媒體的行為。

毛大慶：我覺得不能靠解讀。一個國家商品經(jīng)濟(jì)的規(guī)律天天老百姓來解讀，我們可以解讀，任總應(yīng)該解讀，企業(yè)家可以去解讀。外面的小老百姓他怎么能去解讀呢？

水皮：我作為一個代購的人，我一定會解讀房價會跌的。

毛大慶：溫總理說堅(jiān)決不動搖，第二天姜部長在人大講話了，說限購不得已而為之，吳曉靈說搞兩個市場，商品房放開。過兩天又講了，說這個不行，堅(jiān)決不動搖，看來這個事還是不行。我昨天晚上10個消費(fèi)者跟房地產(chǎn)不搭界的人，跟我一起吃飯，問我到底該不該買房？我們到底怎么解讀這個事？

第二句話，越是模模糊糊的非定量的處理這個問題，一會兒叫遏止快速上漲，到底什么速叫快？什么速叫不快？然后回歸到理性的水平，什么是感性的水平？

水皮：你有概念嗎？比如說現(xiàn)在不說對錯，因?yàn)槲覀儧]有辦法決定這個事情。我們就說合理回歸，這個合理的度是多少？

毛大慶：我就想說這個合理，龍湖在上海降價，然后把售樓處砸了，人家說你降這個價就不合理，因?yàn)槲业馁Y產(chǎn)貶值了，所以你就不合理。所以什么時候是合理的？什么是不合理的？我覺得用這一類詞匯太多了以后，總理可以這么講，因?yàn)榭偫泶淼氖且粋€決心，剛才秦主任也說了。但是我覺得對于一個市場問題，我們要怎么讓市場穩(wěn)定健康發(fā)展？要有一個非常明確的市場導(dǎo)向。所以剛才曉光講這個話，我們都有這個看法，這兩個市場越明朗，越?jīng)]有猜疑，越能夠明確的指導(dǎo)消費(fèi)，越不明朗，有一天政策稍微發(fā)生點(diǎn)波動，一定導(dǎo)致更大的混亂。

水皮：你作為一個最大的開發(fā)商，如果讓你在售房價格上做出合理回歸，你認(rèn)為合理回歸是多大幅度？

毛大慶：非常簡單，土地價格全是公開的，建筑成本，任總在三五年之前就寫的很清楚了，現(xiàn)在鋼筋、水泥、沙子價格都是公開的。對于一個行業(yè)的價格到底怎么叫合理？就以它的合理利潤完全是可以說的清楚的，有沒有暴利，這個問題到今天為止，很多老百姓還認(rèn)為房地產(chǎn)有暴利，今天您都說了，有很多企業(yè)關(guān)門破產(chǎn)倒閉了，還有很多人說房地產(chǎn)就是暴利，這個問題到底怎么來的？如果引導(dǎo)的非常清楚，商品房市場合理的利潤率大概是多少，我們每個項(xiàng)目的利潤率大概是多少，這是可以說的清清楚楚的。

水皮：我們現(xiàn)在不管你掙不掙錢，有沒有利潤，你虧損也跟我沒有關(guān)系。我現(xiàn)在只知道你要出現(xiàn)合理回歸，回歸到什么程度你們還愿意干下去？或者說你們不至于破產(chǎn)？

毛大慶：你不能讓房地產(chǎn)企業(yè)說干得下去叫合理，你得說市場認(rèn)為這個價格合理不合理，但是市場認(rèn)為這個合理不合理，這個是受制于生產(chǎn)資料價格所決定的。

水皮：其實(shí)我想知道你們的承受能力究竟在哪里？

毛大慶：肯定說這個企業(yè)不能賠錢了。上市公司還得對股東有交代。

水皮：銀監(jiān)會的前主席也說了，他認(rèn)為房價跌40%左右，銀行無所謂，銀行能夠承受，開發(fā)商低40%，你們能夠承受嗎？

任志強(qiáng)：銀行說的是已經(jīng)賣掉的房子，而不是開發(fā)商手里沒有賣的房子。它是從它已經(jīng)支付按揭的角度來說的。

水皮：但是如果付完按揭，還跌40%，一定會影響到你建完之后還沒有賣的房子。

任志強(qiáng)：他只管銀行的錢安全不安全。中國的按揭貸款沒有再貸款，你跌80%可能都沒有事，和40%有什么關(guān)系？因?yàn)橹挥薪衲甑陌唇屹J款是按照高房價計(jì)算的，其他的都是按低房價計(jì)算的。以前那些低價房要沒收的話，還能賺錢。

水皮：就是說銀行真無所謂了。

任志強(qiáng)：他想告訴大家責(zé)任都是你們個人背著，反正銀行不背，愛降多少降多少。這是完全對社會不負(fù)責(zé)任的一種說法。換句話說，他根本不知道國外計(jì)算再貸款的時候才算覆蓋率到多少。如果沒有再貸款的話，根本用不著算這個帳，算這個帳是很愚蠢的辦法，只能把基本概念給弄錯。

孟曉蘇：我聽了這個以后，第一，感到很高興。因?yàn)槲覀儚?6年建議實(shí)行住房抵押貸款的時候，中國還沒有住房抵押貸款。當(dāng)時銀行在97年發(fā)了文件以后，還不愿意實(shí)行住房抵押貸款，為了說服銀行老百姓會還錢，我們用了三年時間，他們才開始做住房抵押貸款。現(xiàn)在大家看到了，銀行的統(tǒng)計(jì)，房價下跌40%，銀行老按揭都不會出風(fēng)險，這說明我們給銀行提供了一個多么好的金融產(chǎn)品。我們要看看13年前提供了多么好的產(chǎn)品。

第二個感覺，憂慮。如果真認(rèn)為房價下跌40%，中國的經(jīng)濟(jì)不會出現(xiàn)問題，那就有毛病了。中國經(jīng)濟(jì)出問題，就業(yè)會出問題，相關(guān)產(chǎn)業(yè)會出問題。那個時候銀行能夠扛住嗎？所以一定要在一個更大的環(huán)境下來看待所謂房價下跌40%會不會給銀行資產(chǎn)造成風(fēng)險的問題。

水皮：從銀行角度來看，當(dāng)然沒有什么大事，但是如果真要房價下跌40%，影響的是整個經(jīng)濟(jì)。還有兩位沒有表態(tài)，你們覺得跌40%算不算合理回歸？

鄂俊宇：40%肯定有問題，對于社會也好，對各種結(jié)構(gòu)的影響都非常大。所謂的合理價格就是買賣雙方在沒有第三方干預(yù)的情況下，都接受的價格，就是合理的價格。

水皮：這個不成立，沒有買賣雙方自愿達(dá)成價格這一說，因?yàn)橛械娜耸潜幌拶彽模械娜耸怯匈Y格購房的，但是既然說一定要出現(xiàn)合理回歸，現(xiàn)在我就等著合理回歸，你說40%不合理，30%合理不合理？

鄂俊宇：房價的問題，一個區(qū)域發(fā)展階段不同，在北京也是一樣，我們過去這幾個月，通州的房子下跌比較大。但是像海淀地區(qū)的房子，供應(yīng)量比較低，教育資源也豐富，所以它永遠(yuǎn)處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。它存在差異是正常的，差異指標(biāo)不好講，所以合理的價格大家都能接受。

水皮：合理的回落，不管怎么解釋，都有一個合理的說法。這是不是一個政策口徑的重大變化？

劉曉光：重大變化。原來是控制個別城市的房價過快增長。我看前幾天領(lǐng)導(dǎo)的講話，是控制到一個合理的價格水平。但是第二句話講到還要促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。這是一個重大的變化。也就是跟原來的講話口徑完全不一樣了。我也在想這個問題，合理的價格水平是什么水平？合理價格背后是合理土地供應(yīng)量、合理的土地價格、合理的資金供應(yīng)，沒有這些東西怎么能夠達(dá)到一個合理的價格水平呢。

水皮：包括土地的供應(yīng)，對于地方政府來講，很難出現(xiàn)中央政府認(rèn)為的合理價格。因?yàn)槊總€人角度不一樣，如果是靠它吃飯的人，一定會認(rèn)為高一點(diǎn)好，如果不靠它吃飯的人，一定希望它低一點(diǎn)好。不知道這個扣兒怎么解？你說要合理回歸，那么土地價格要合理回落，我才有可能把成本降下來。地方政府怎么做呢？同一塊地拿出來，它是招拍掛，你們競拍。那么競價之下怎么會往下競呢？怎么產(chǎn)生一個合理的低價？

劉曉光：所以今天一直不涉及土地制度改革問題，這就是一個很深刻的問題了。如果說不涉及土地制度改革，那么房價肯定很難合理的降下來。咱們都知道北京現(xiàn)在在這個位置樓面25000左右了，這個差價基本上政府拿走了，各地方也一樣。要保持一個合理的價位，那么包括合理的土地供應(yīng)價格、合理的土地供應(yīng)量、合理的商品房的供應(yīng)量，這個可能是一個體系。

水皮：我覺得這個合理，我們臺上很難做出一個基本判斷，可能都是事后才知道那個區(qū)位是合理的，需要通過什么來博弈呢？需要通過整個市場的真實(shí)需求和擁有的資金量和政策的期望值，實(shí)際上就是一個市場跟政策的一個博弈。我說的市場是一個大市場，包括我們在座的每一位。大家很辛苦，坐在這里的朋友基本上沒有動，應(yīng)該是非常關(guān)注這個話題。我們打破一下規(guī)矩，看看臺下有沒有朋友需要跟臺上互動溝通交流的。

提問：我問任總一個問題，我記得任總曾經(jīng)有一個觀點(diǎn)，供需決定價格，從市場觀點(diǎn)看，但是目前中國市場的商品房，似乎變成了一個投資符號，變成了一個投資品。如果要說沒有別的條件限制的話，因?yàn)槲覀儑椰F(xiàn)在其他的稅收政策沒有跟上，如果讓有錢人自己隨意買，按照中國資產(chǎn)存量來看，多少房子也不夠他們買，你怎么看這個問題？

任志強(qiáng)：你有多少錢，多少房子不夠你買的。

提問：中國有錢人多的是，買房子，一層一層的買，一個門洞一個門洞的買。

任志強(qiáng)：大概就是20多萬億的存款，全國20多萬億存款都買了，也就買5年的房子量，一年5萬多億，你還有多少錢？全部總量也就是70萬億。你要是把現(xiàn)有的供應(yīng)量和生產(chǎn)量增加的話，你買得起嗎？

我問你一個問題，說不準(zhǔn)投資，中國政府現(xiàn)在要建公租房，哪個不是投資？沒有投資能夠建公租房嗎？你怎么知道買門洞的人沒有把房子租出去，沒有租出去，那等于沒有租賃市場。哪個酒店不是投資者投資的，不投資房子能夠租給臨時進(jìn)來的客人住嗎？怎么就不能投資呢？都說房子不能投資，都不能投資投什么？那就沒有酒店了，沒有出租公寓了。國貿(mào)旁邊好幾個出租公寓都投了那么多年了，你就把它撤銷了，來的人住哪兒？買不起房子也不能不準(zhǔn)別人投資。

水皮：投機(jī)跟投資概念的確很難弄清楚，我們待會兒會談到這個問題。

提問：我是財(cái)經(jīng)雜志的，我有三個問題想問一下臺上房地產(chǎn)企業(yè)的代表，第一個問題，調(diào)控咱們一方面大量新建保障房，另外一方面為商品房進(jìn)行限購，有這么一種觀點(diǎn)，兩步走可能是對小企業(yè)進(jìn)行洗牌的一個過程。比如說現(xiàn)在咱們北京市規(guī)定在商品房和保障房建立過程中，規(guī)定開發(fā)商必須在土地里面要建多少比例的保障房，保障房的開工進(jìn)度不能滿足商品房。種種措施，對于像萬科這樣的大企業(yè)沒有問題，但是對于小型的開發(fā)企業(yè)來說，如果要讓他先建保障房，很難保證他的資金回流。

水皮：實(shí)際上你問的就是對小企業(yè)是不是不公平的問題？

毛大慶：我不能回答這個問題。孟總給說說？

任志強(qiáng)：我覺得提的前提就是錯誤的，北京市招投標(biāo)的時候已經(jīng)告訴地上有保障性住房或者沒有保障性住房，你要覺得資金有限，你別投，你投純商品房就沒事了。但是倒過來說，保障性住房最有資金保障，你不賣保障性住房，你賣商品房，可能被限購，賣不出去。資金流應(yīng)該先回來，怎么能夠后回來呢？我沒有明白你提的這個，因?yàn)槟銈兲庑辛?，所以你沒有太搞清楚。保障性住房先開工是政府的規(guī)定。

水皮：誰跟地說保障性住房的資金非常有保障？

任志強(qiáng)：它分為幾類，第一類是經(jīng)濟(jì)適用房。它一定比商品房賣的快。第二類限價房。限價房一定比商品房賣的快，因?yàn)檫@兩個價格便宜。第三類，廉租房。廉租房是政府按照規(guī)定給你錢的，開工之前就寫好了，最后竣工給你多少錢，都說好了。

水皮：大家很關(guān)心寫在紙上的錢，什么時候能夠變成發(fā)給農(nóng)民工的工資。

任志強(qiáng)：這個是政府的事，如果政府都不遵守紀(jì)律，都違反規(guī)定，那你就不能跟我們開發(fā)商說事，那就是政府違約的問題了，她提的不是政府違約。從目前來看，這幾類保障性住房都是先拿錢，只有一類公租房，公租房是特定的。投標(biāo)的時候別投公租房就行了。沒有公租房那部分都是先給錢的。

水皮：任總說的是理想狀態(tài)，政府有沒有可能在公租房建設(shè)上違約？

任志強(qiáng)：有，我沒有說沒有。大量的政府都可能違約。但是政府違約你也得簽，政府限購還不合法呢，你不還得干嘛。

水皮：第二個層面就是對大企業(yè)、小企業(yè)是不是有區(qū)別？

毛大慶：不見得是因?yàn)橛信浼Ｕ闲宰》慷鴮?dǎo)致小企業(yè)做不了。這兩個問題沒有必然的關(guān)系。剛才任總也解釋了，配件里面占的比重更大的是限價房，公租房、廉租房比例還是相對小的。另外，限價房實(shí)際上比商品房銷售更有保證。而且它的有穩(wěn)定的客源和有一定的時間內(nèi)，你一定能夠賣出去。所以這個問題上并不是因?yàn)橛信浼?dǎo)致小企業(yè)做不了。現(xiàn)在有可能在這輪調(diào)控里面，有一些小企業(yè)做不了的原因，由于限價使得原來拿的比較貴的地?zé)o法照原來的預(yù)期賣出去。另外，由于限購而使它的銷售速度大幅衰減，使它的現(xiàn)金流跟不上，使這個企業(yè)無法做下去?？赡苡捎谶@些問題使一些中小型企業(yè)比較困難。但是在這種情況下，中小企業(yè)也未必不好過，還得分在哪兒。到今天為止，很難量化說這些問題。至于說房地產(chǎn)企業(yè)的整個格局，我覺得過去的時候，過于分散，這個行業(yè)是極度分散的一個行業(yè)。去年基本上前10大開發(fā)企業(yè)，在全國的市場占有率，加在一塊也就是10%多點(diǎn)，實(shí)際上是高度分散的行業(yè)。未來會不會走向相對的集中？我認(rèn)為這是一定會的。

水皮：不知道大慶這個說法，你對比一下今年或者是去年，你們的市場份額在上升還是在下降？

毛大慶：今年還沒有出數(shù)據(jù)，所以我確實(shí)不知道。

水皮：去年應(yīng)該是上升的。

毛大慶：去年比前年是上升的。

水皮：你們連續(xù)幾年都是上升的。

毛大慶：對。

水皮：所以萬科有一個觀點(diǎn)，房地產(chǎn)調(diào)控對于大企業(yè)來說，未必就是不利的，因?yàn)槟敲炊嘈∑髽I(yè)在那里爭奪資源，很容易就起到一個哄抬物價的作用。所以調(diào)控的結(jié)果是萬科的市場份額，實(shí)際上歷年都在增加，但是我不知道今年還能不能增加。

提問：第二個問題，對于保障房的土地來說應(yīng)該是沒有什么疑問的，因?yàn)檎诖罅χС?，但是對于保障房的融資渠道，因?yàn)榇罅康谋Ｕ戏拷ㄔO(shè)，大家對于它后續(xù)資金的跟進(jìn)也是比較關(guān)注的。包括開發(fā)商到底有沒有盈利，資金能不能跟上？

孟曉蘇：人們一提到建房有認(rèn)為是開發(fā)商的責(zé)任。這個觀念已經(jīng)過去了。我們現(xiàn)在已經(jīng)確立了建設(shè)兩個體系的目標(biāo)，商品房和保障房今后要齊頭并進(jìn)，保障房由誰提供？在98年的房改方案就明確提出，由政府來建立住房保障體系。因?yàn)檎斩?，政府要?fù)責(zé)社會公平，政府還要為那些租房子而交不起租金的給他們補(bǔ)貼，所以這是政府責(zé)任。

剛才這位記者朋友也問道了關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)洗牌的問題，我們不能光看到一些企業(yè)退出了房地產(chǎn)領(lǐng)域，應(yīng)該看到隨著保障房建設(shè)又有一批新的產(chǎn)生，他們又進(jìn)入到房地產(chǎn)領(lǐng)域，各地為了適應(yīng)保障房建設(shè)的需要，已經(jīng)紛紛成立了土投、城投、保開這樣的一些新的企業(yè)，就像80年代成立的城建、住總一些，這些企業(yè)是住房的生力軍。

提問：最后一個問題是關(guān)于保障房的入住管理問題，前一段時間北京的保障房入住管理和分配都出現(xiàn)了問題，想聽聽大家在這個方面的看法。

水皮：其實(shí)還有一個分配問題，怎么分配公平。

秦虹：到底是分配問題還是管理問題？

提問：都有。

秦虹：分配問題，當(dāng)然要堅(jiān)持公開、公正，首先是程序上公開，現(xiàn)在要求各個地方，首先在程序上公開。然后資格審查要進(jìn)行嚴(yán)格的審查，同時加強(qiáng)社會監(jiān)督。以此來推動他公平性。文件至少這樣規(guī)定，也要求各個地方這樣做，歷來如此。但是有一些地方，為什么出現(xiàn)幾連號這些東西，可能也有一些地方操作上有一些問題，文件歷來是這樣規(guī)定的。執(zhí)行到不到位，我想這個是需要監(jiān)督的。一個是程序要公開，來保證它最后的公平性。管理就更加復(fù)雜，更加難了?，F(xiàn)在中國搞了這么大的保障性住房，能不能管好？我覺得地方政府面臨的挑戰(zhàn)比建設(shè)的挑戰(zhàn)還要大。因?yàn)橄窆沧赓U住房和廉租住房，產(chǎn)權(quán)都是政府的，政府作為產(chǎn)權(quán)人，所有的小區(qū)的物業(yè)管理，產(chǎn)權(quán)人要承擔(dān)，維護(hù)、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用政府承擔(dān)。如果我們的保障性住房不能夠管好，就有可能淪為貧民窟、臟亂差等等問題。美國有一些貧民窟就是當(dāng)年的公房形成了貧民窟，一開始管的挺好，但哪年大幅度削減了費(fèi)用，沒有投入，這個小區(qū)很快就衰敗了，治安的問題、衛(wèi)生的問題全部出現(xiàn)了，但是反過來政府增加投入，加強(qiáng)管理，這個小區(qū)又變成一個好的示范小區(qū)了。美國的哥倫比亞就出現(xiàn)過這樣的案例。這對于中國政府是一個非常大的警示。我們建了保障性住房，四個環(huán)節(jié)：建、分、管、退。這四個環(huán)節(jié)當(dāng)中，建是最容易的。建房子難嗎？不難，后面的才叫難，因?yàn)楹竺婺芊癖ＷC分配的公平、公正，這里面還涉及一個標(biāo)準(zhǔn)問題，標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)定，包括在合理標(biāo)準(zhǔn)下能夠保證公平、公正。第二，管理如何能夠管的好？長期使保障性小區(qū)融入社會。最后，不符合保障性住房入住的人如何退出。建房子兩三年就建好了，我們的管、退要長期管理，大量的投入，人力、財(cái)力的投入，我們是否做好了準(zhǔn)備，這是對各級政府的巨大考驗(yàn)。

水皮：有沒有一個成熟的值得借鑒的？新加坡公租房管理是最最好的，但是好象現(xiàn)在新加坡房價也失控了。第二個，建設(shè)部有沒有著手做這樣的規(guī)范性的東西？

秦虹：新加坡從去年開始到今年上半年，房價漲的非?？?，私人住房市場房價漲的很快地。不僅如此，85%的政府祖屋二手房價格也漲的很快。為什么呢？就是因?yàn)樗砰_了移民政策，它原來是一個孤立的國家，它的房價壓力不大，但是一放開政策，大量的移民進(jìn)去，私人住房開始暴漲。

新加坡的管理，85%人住在政府的祖屋里面管理比較好，但是新加坡500萬人口，政府管理祖屋，從規(guī)劃、建設(shè)到管理有多少人？8000多人。北京是它的4倍，政府對保障性住房如果要做的比例很大，如果要做的很好，很不容易。

水皮：北京至少要4萬人來管理廉租房。

任志強(qiáng)：不對，如果按照香港同樣算，700萬人口，有18000人管。中國2000萬人口，大約8萬到10萬人來管理這個。北京剛剛派香港房屋署的人來講，告訴他們教教北京人怎么管。我們問了一下北京的住房辦，現(xiàn)在40個人。

秦虹：得看多大比例。

任志強(qiáng)：北京即使按照目前的口徑計(jì)算，預(yù)計(jì)要到20%。這是政府工作報告里面寫的。如果按照這樣算的話，也得幾萬人才能管得了?，F(xiàn)在還不知道。過去房管局只管現(xiàn)在北京總量不到四分之一的房子，大概1億多平方米左右，將近10萬人的部隊(duì)。各區(qū)的房價局加起來，市房管局到區(qū)房管局加起來。

提問：請問科技和移動互聯(lián)網(wǎng)動房地產(chǎn)有哪些沖擊和挑戰(zhàn)？以及對房地產(chǎn)行業(yè)帶來哪些機(jī)遇？

孟曉蘇：你問這個問題讓我想起了當(dāng)時由我們提出來的一個提法，叫鼠標(biāo)加水泥。因?yàn)楫?dāng)時在網(wǎng)絡(luò)熱的時候，我們覺得網(wǎng)絡(luò)應(yīng)該結(jié)合實(shí)際，我們在一次會上我提出來，我們需要網(wǎng)絡(luò)加房屋，鼠標(biāo)加水泥。應(yīng)該說網(wǎng)絡(luò)對于房屋的高科技品質(zhì)的這種高端化，起到了非常好的作用。現(xiàn)在居住在房屋里的不管是什么樣房子的老百姓，他們都離不開互聯(lián)網(wǎng)了。

任志強(qiáng)：嚴(yán)格說起來，互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)還沒有做到，所以現(xiàn)在在不斷擴(kuò)大它的互聯(lián)網(wǎng)對房地產(chǎn)的服務(wù)。過去僅僅是廣告、媒體宣傳，現(xiàn)在已經(jīng)有了網(wǎng)上交易，房屋直接交易，也有了采購平臺、信譽(yù)平臺，但是支付寶和其他功能還沒有跟上。如果按照馬云的辦法，把房子也變成這樣一種加以方式的話，互聯(lián)網(wǎng)在這個方面還有很大的作用。尤其是政府在實(shí)施管理上和房屋管理有關(guān)系的，和人員信譽(yù)有關(guān)系的，和人均收入保障等等有關(guān)系的這些幾乎還是空白，或者是零，如果中國要收房產(chǎn)稅的話，第一個前提條件就是所有的信息要完全公開、透明，這個根本做不到。如果互聯(lián)網(wǎng)能夠提供服務(wù)更好一些的話，一定會比現(xiàn)在的市場交易情況好的多。但是我們互聯(lián)網(wǎng)可能還沒有來得及信怎么樣能夠做更好的服務(wù)。

水皮：房產(chǎn)稅的征收一定要建立在互聯(lián)網(wǎng)聯(lián)網(wǎng)的基礎(chǔ)上，在聯(lián)網(wǎng)沒有推出之前，房產(chǎn)稅不應(yīng)該征收。是不是這個意思？

孟曉蘇：這個觀點(diǎn)很奇怪，到底是新開征房產(chǎn)稅，然后才完善信息體系，還是一定要建立好信息體系，乃至動用民政，乃至把公安系統(tǒng)的信息資料都要輸入進(jìn)去才能夠征房產(chǎn)稅，我覺得這件事情已經(jīng)被有些人越談越糊涂了。

任志強(qiáng)：姜部長說得先把信息系統(tǒng)建立了才能解決限購的問題和其他的相關(guān)問題。

孟曉蘇：已經(jīng)搞了好幾年了，所以搞不出來。

毛大慶：剛才大家談了半天新加坡的住房保障的系統(tǒng)，這里面可能住過新加坡保障房和建過保障房，我是直接參與的。新加坡保障房最根本的分配制度，就是源于公民的信息系統(tǒng)的聯(lián)網(wǎng)和透徹的動態(tài)。這個公開不是全社會能夠公開，是政府非常清晰的甄別申請的資格以及退出的資格。今天談的所有保障房的制度其實(shí)是不一樣的，人家一張身份證，你的納稅情況、資產(chǎn)情況，包括你的犯罪紀(jì)錄，包括你的購房情況，一劃，清清楚楚。在這個問題上，我們保障性住房的鋼筋混凝土的建設(shè)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)快過了制度設(shè)計(jì)。這是一個重大問題。

水皮：你無意中提到了剛才談?wù)摰膯栴}的一個基礎(chǔ)，如果信息不對稱，很都雞同鴨講。包括很多后面政策選擇，如果沒有信息做支撐，征信系統(tǒng)不完全的話，可能只會游于形式，甚至走向反面。房地產(chǎn)在中國經(jīng)濟(jì)中間，我一直認(rèn)為是一個支柱產(chǎn)業(yè)，房價過快上漲，有行業(yè)在城鎮(zhèn)過程中突出位置的原因，也有最近幾年因?yàn)閼?yīng)對金融危機(jī)導(dǎo)致的貨幣狂發(fā)這么一個背景。這個背景不能忽略。08年房地產(chǎn)政策調(diào)控的時候，我們覺得還是可以分析的，09年市場會出現(xiàn)一個什么情況？當(dāng)開發(fā)商投資下降到一定程度，到庫存的存量下降到一定程度，市場會做出什么反應(yīng)？可以預(yù)期，但是我們發(fā)現(xiàn)這次不能預(yù)期，為什么？因?yàn)檎咝盘栐诓粩嘧兓?，或者講在層層加碼。剛才劉曉光說口徑上出現(xiàn)了重大的變化。怎么理解？其實(shí)我們還沒有時間來消化和理解。但是我覺得從趨勢角度來講，中國搞的還是市場經(jīng)濟(jì)，市場經(jīng)濟(jì)還是那句話，行政干預(yù)是必要的，當(dāng)市場失靈的時候。過度行政干預(yù)，市場也會失靈。人民的歸人民，政府的歸政府，市場的歸市場。下一步更重要的是制度設(shè)計(jì)和安排，因?yàn)檎吖艿昧艘粫r，管不了一世，如果政策能夠管一世，我們就退回去搞計(jì)劃經(jīng)濟(jì)。

最后一個問題實(shí)際上給我們帶來了一點(diǎn)亮色，從這個角度來講，我們對中國房地產(chǎn)的前景，我覺得應(yīng)該抱有非常樂觀的心態(tài)。因?yàn)槌擎?zhèn)化僅僅走到一半，中國經(jīng)濟(jì)還在持續(xù)高速的增長。我覺得房地產(chǎn)一定也會達(dá)到宏觀調(diào)控的預(yù)期，健康發(fā)展。感謝各位跟我們一起交流。謝謝各位。