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新華網(wǎng)北京2月1日專電(記者羅宇凡、華曄迪)根據(jù)去年年底國務(wù)院常務(wù)會議的要求，《商品房屋租賃管理辦法》于2月1日起正式施行。與此前執(zhí)行的1995年版《城市房屋租賃管理辦法》相比，這部明確要求出租住房應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)的新辦法被普遍認(rèn)為是對出租人和承租人行為的一次總體規(guī)范，對于解決目前租賃市場存在的違規(guī)操作，大城市中私自分隔房屋進(jìn)行“群租”等問題將具有明顯的改善作用。

加強(qiáng)租賃管理　租賃市場進(jìn)入調(diào)控視線

租賃市場是房地產(chǎn)市場的重要組成部分，但與商品房銷售相比，對于租賃市場的管理和規(guī)范長期以來并沒有受到足夠的重視。隨著商品房價格的不斷走高，住房租賃市場已經(jīng)越來越成為解決城市居住問題不可或缺的一部分，亟待加強(qiáng)監(jiān)管。

《商品房屋租賃管理辦法》無疑是加強(qiáng)對商品房屋租賃管理的重要手段，其針對性和適應(yīng)性都有了進(jìn)一步的提高。從內(nèi)容上看，新辦法進(jìn)一步細(xì)化了房屋租賃登記備案制度，并本著鼓勵房屋出租的原則，對房屋不得出租的情形也作了重新規(guī)定。辦法還對主管部門加強(qiáng)房屋租賃管理規(guī)定和房屋使用安全知識的宣傳，定期分區(qū)域公布不同類型房屋的市場租金水平等信息，建立完善房屋租賃登記備案信息系統(tǒng)等事項提出了要求。

北京中原三級市場研究部研究總監(jiān)張大偉表示，租賃作為居住領(lǐng)域一個非常重要的環(huán)節(jié)，之前的政策關(guān)注度并不是很高，此前執(zhí)行的管理條例還是1995年出臺的《城市房屋租賃管理辦法》。15年來，中國的住房租賃市場已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化，無論是規(guī)模還是形式都有了質(zhì)的飛躍，這都對監(jiān)管提出了新的要求和挑戰(zhàn)。新出臺的政策無疑是加強(qiáng)對租賃市場監(jiān)管的一個信號，調(diào)控內(nèi)容的時代性和針對性更強(qiáng)，有利于市場的健康發(fā)展。

規(guī)范租賃行為合租仍受保護(hù)

《商品房屋租賃管理辦法》共包括28項具體條款，除了進(jìn)一步明確加強(qiáng)對租賃市場的管理之外，辦法將主要調(diào)控的力度放在規(guī)范商品房租賃行為，維護(hù)商品房屋租賃雙方當(dāng)事人合法權(quán)益兩個方面。

由于過去幾年房租的持續(xù)走高，一些業(yè)主和部分中小中介公司私自改建出租房，既不利于租賃市場的健康發(fā)展，而且有很大的安全隱患。針對房屋租賃市場上的突出問題，新辦法明確要求出租住房應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)。

限制住房的最小出租單位，無疑將直接抑制此前市場上愈演愈烈的“群租”現(xiàn)象，此前備受關(guān)注的城市“蟻族”有可能在新的管理辦法下改善現(xiàn)有的居住條件。辦法同時還明確規(guī)定，在房屋租賃合同期內(nèi)，出租人不得單方隨意提高租金，以保障承租人的居住權(quán)利。

對于新辦法是否限制“合租”的問題，在政策全文發(fā)布后不久住建部的官員就曾明確表態(tài)，合理的合租行為仍然受到保護(hù)。辦法旨在規(guī)范侵害當(dāng)事人合法權(quán)益的分割出租行為，對以原設(shè)計的房間為最小出租單位的合租行為并未禁止，承租人仍可在辦法規(guī)定的前提下，選擇適合自己的商品住房進(jìn)行合租。

另外，在維護(hù)商品房屋租賃雙方當(dāng)事人合法權(quán)益的問題上。新的辦法在《合同法》框架下，進(jìn)一步明確了出租人的房屋維修及確保房屋安全、承租人合理使用房屋等義務(wù)。從側(cè)重保護(hù)承租人權(quán)利、穩(wěn)定租賃關(guān)系的角度出發(fā)，根據(jù)房屋租賃管理的實際情況，對承租人優(yōu)先購買權(quán)、買賣不破租賃等法律原則和規(guī)定也作了進(jìn)一步細(xì)化。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，出租人和承租人權(quán)利和義務(wù)的進(jìn)一步明確，有力的保護(hù)了雙方的權(quán)益。這一規(guī)定的落實將使得租賃市場逐漸從現(xiàn)在的高流動性、高換手率走向相對穩(wěn)定，也會間接的使得部分透支購買力買房的需求回到理性租房上來，一定程度上也有利于商品房交易市場的調(diào)控。

高租金時代　執(zhí)行有挑戰(zhàn)

事實上，在2月1日新的辦法正式施行以前，很多城市已經(jīng)開始積極地進(jìn)行政策調(diào)整和政策儲備。不久前召開的北京市第十三屆人大常委會第22次會議上，就明確提出將修改《北京市房屋租賃管理若干規(guī)定》，在加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理的同時，保護(hù)出租人、承租人權(quán)益。

目前，北京市人大法制辦等部門已完成相關(guān)房屋租賃的調(diào)研報告，提出關(guān)于房屋租賃立法的意見建議，修改《北京市房屋租賃管理若干規(guī)定》已列入市政府的立法計劃。根據(jù)北京市已經(jīng)公布的修改草案，租住成套樓房住宅的，人均建筑面積不得少于10平方米，或者人均使用面積不得少于7.5平方米；租住平房的，人均使用面積不得少于4平方米。另外，不得擅自改變房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)，廚房、衛(wèi)生間、陽臺不得用于租住人員。

在對租賃行為進(jìn)行直接規(guī)范的同時，1月底，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會、人力資源和社會保障部聯(lián)合出臺《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，聯(lián)手加大對房地產(chǎn)中介市場的規(guī)范和監(jiān)管力度，其中再次嚴(yán)令禁止分割出租等不規(guī)范的租賃行為，從房屋中介層面加大了對房屋租賃市場的監(jiān)管。

不過，盡管從中央到地方對租賃市場都表示了明確的規(guī)范和監(jiān)管態(tài)度，但隨著房價的走高，高企的房屋租金仍舊成為擋在政策執(zhí)行面前的一道障礙。

以北京為代表的大城市，2010年以來房屋租金大幅上漲，在這樣的背景下，人為的分隔房屋、多人群租的問題仍舊十分普遍，這其中除了業(yè)主、中介的違規(guī)操作，一定程度上也是不少租房客為了節(jié)省租金被迫所作的選擇。“在沒有解決租賃保障的基礎(chǔ)上，僅杜絕群租可能會使得租金再次上漲?！睆埓髠フf。

作為房地產(chǎn)市場的重要組成部分，租賃市場的調(diào)控同樣是房地產(chǎn)調(diào)控不可分割的一部分。從根本上講，房屋租賃市場的規(guī)范仍然需要建立在引導(dǎo)更多存量房源進(jìn)入租賃市場，抑制房價過快上漲的基礎(chǔ)上。

一批法規(guī)規(guī)章2月1日起施行

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北京"最牛群租房"180平米隔成20間 最小一間僅4平米

最小的一間僅4平米 居民擔(dān)心存安全隱患

近日，居民反映稱，朝陽區(qū)小營北路華匯馨園小區(qū)內(nèi)一套180平米左右的三居室被隔成20間小隔間出租，居民對此非常反感，稱其為“最牛群租房”。小區(qū)物業(yè)則稱沒法制止這種現(xiàn)象，但已加強(qiáng)管理。

至少十余群租房

記者來到被居民稱為“最牛群租房”的華匯馨園一號樓四單元301。房屋內(nèi)已被隔成多個小間，已看不出房屋原來的結(jié)構(gòu)，走廊只容一人走過。該處房東孫女士稱，此處有20個單間，面積從4至10來平米不等，價格則是400至1000元不等。她說：“現(xiàn)在已經(jīng)住滿，要租房得等幾天。”她稱，在此租房的多為上班族，“都很正派，可以放心租?！?/p>

另一個出租者李先生稱，自己和孫女士都是二房東，向業(yè)主租用房屋，再改造成群租房。記者隨后在該小區(qū)走訪，看到至少有16戶類似的群租房，被隔成9間到十幾間不等。

業(yè)主擔(dān)憂存隱患

業(yè)主陶先生稱，隔壁單元有一戶群租房，“我住2層，窗外就是小區(qū)道路，這些租戶回來很晚，吵死人！”他表示，一戶住二三十人，用水用電都是超負(fù)荷的，下水道、電路等方面很容易出問題。一名業(yè)主說：“一號樓301的戶門白天基本都是開著的，從里到外彌漫著各種味道。里面墻上還貼著‘值班室’等告示，整個就是一旅館！”

多名業(yè)主稱，由于還有很多業(yè)主沒有入住，尚沒有成立業(yè)委會?！澳壳耙呀?jīng)向物業(yè)反映過相關(guān)情況，但是事情并沒有得到解決?！?/p>

租戶坦言圖便宜

小區(qū)物業(yè)華凱金元物業(yè)公司辦公室主任安女士稱，曾多次接到業(yè)主投訴，但這是業(yè)主自己將房租出去，物業(yè)也無權(quán)干涉。目前已經(jīng)加強(qiáng)管理，如派保安巡視；發(fā)現(xiàn)在樓道等公共場所擺放東西的，及時清理；發(fā)現(xiàn)喧嘩現(xiàn)象及時制止等。

已在該小區(qū)一群租房內(nèi)住了5個月的宋先生稱，自己和朋友都是工薪階層，月工資3000元左右。“在北京合租一個這樣月租500元的小隔間，才能攢點錢。”他表示，這種房子面積小，“晚上吵，早上洗漱、晚上洗澡都得排隊，很不方便，但是便宜?。　?京華時報 實習(xí)記者田斌奇)

衛(wèi)生間里也擠下一張高低鋪。

“說出來都不能讓人相信。我數(shù)了數(shù)，我們小區(qū)里的一套房子里，那天一大早，竟然走出了30多個小伙子！那套房子也就130多個平方米！”

王先生是親親家園紫陽坊3幢的業(yè)主，今年以來，因為樓里的群租問題很是懊惱。

鄰居抱怨單元門老是大敞

昨天下午，記者來到親親家園一探究竟。剛走到紫陽坊3幢，正好有位阿姨走出來。

“就住在10樓1003室，都是小伙子?！卑⒁陶f，“他們老是懶得關(guān)單元大門。唉，萬一進(jìn)小偷怎么辦？”

記者上到10樓，1003室是東邊套，門口扔著一袋垃圾。記者按了門鈴，但沒人答應(yīng)。

在樓梯間等了10多分鐘，樓下上來打掃衛(wèi)生的大姐謝玉碧。

“別的住戶都會隨手把垃圾袋拎到樓下扔掉。這戶人家卻經(jīng)常扔在門口，有時候還有湯湯水水流出來，臭烘烘的?！敝x大姐搖搖頭說，因為1003住的人多，一到下雨天，10樓電梯間總會特別臟。“鞋印、泥巴、水漬一塌糊涂，打掃起來比其他樓層費力多了。”

一套房里擠進(jìn)19張高低床

記者再敲門，這時一個光著膀子的小伙過來開了門。

這是一套毛坯房，三室一廳的結(jié)構(gòu)?？蛷d里，密密麻麻地擺下了7張高低床。

順著走廊往里間走，左邊第一間擠下了4張高低床，第二間是主臥，也放下了4張高低床。

更夸張的是，主臥配套的衛(wèi)生間里，竟也塞進(jìn)了一張高低床。再加上右邊臥室里的4張，這套屋子里總共塞下了19張高低床。

開門的男孩姓陳，17歲，是杭州沃拓電腦硬件培訓(xùn)基地的學(xué)員，這是學(xué)校給他們安排的宿舍。

“最多的時候住了30多人，現(xiàn)在只有十二三個了。”小陳說，他是安徽的，去年就來了，報的是一年的班，學(xué)費里已經(jīng)含了住宿費和水電費。

小陳說，培訓(xùn)時間有長有短，所以學(xué)員經(jīng)常流動，宿舍里住的人也經(jīng)常變化。