國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融所所長(zhǎng)夏斌(來源：鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng))

鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)訊 2010年4月25日，第六屆中國(guó)金融（專家）年會(huì)在北京舉行，本次年會(huì)的主題是全球低碳經(jīng)濟(jì)革命與中國(guó)碳金融之路。鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)對(duì)本次會(huì)議進(jìn)行全程直播。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融所所長(zhǎng)夏斌在會(huì)上表示，要穩(wěn)健發(fā)展中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)三個(gè)比較關(guān)鍵性的配套政策。以下為夏斌演講實(shí)錄。

討論金融和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，不光是中國(guó)在討論，世界各國(guó)也在關(guān)注。當(dāng)前關(guān)注中國(guó)經(jīng)濟(jì)，上次談了樓市，我是搞金融和宏觀經(jīng)濟(jì)，為什么要談這個(gè)事呢？我認(rèn)為研究分析中國(guó)的經(jīng)濟(jì)，特別是下半年的經(jīng)濟(jì)，樓市的問題，不僅僅是在座或者各種投資者對(duì)于房?jī)r(jià)走勢(shì)的關(guān)心較多，其中可能是中國(guó)樓市與地方融資平臺(tái)可能是中國(guó)今年經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定發(fā)展中的最大的因素。所以，我愿意談這個(gè)問題。這個(gè)問題很重要。

首先想說的是，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題，我還是愿意勸各位，分析房地產(chǎn)市場(chǎng)，不要用分析股票市場(chǎng)那樣的方法來分析房地產(chǎn)市場(chǎng)。什么意思？首先我想講的第一個(gè)觀點(diǎn)，也就是我去年一直反復(fù)跟媒體宣傳的，反思這幾十年的房地產(chǎn)發(fā)展，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正確的調(diào)控政策是什么？把房地產(chǎn)變?yōu)橘Y產(chǎn)市場(chǎng)，變?yōu)橘Y產(chǎn)市場(chǎng)助長(zhǎng)了宏觀經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)，增加了政府宏觀調(diào)控的難度，在這方面沒有必要學(xué)英國(guó)和法國(guó)，應(yīng)該學(xué)德國(guó)模式，我認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控方向，就是應(yīng)該把它變成以消費(fèi)者為主導(dǎo)的市場(chǎng)。比如支柱產(chǎn)業(yè)，是否就不能調(diào)控，鋼鐵行業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)，支柱行業(yè)有發(fā)展度的問題。有人說為什么中國(guó)人的房子買的人根本擋不住，因?yàn)橹袊?guó)的東方文化、家庭一代一代的傳下去，要房子，和西方不一樣，是文化決定的還是制度決定的？我認(rèn)為制度決定文化。在同一個(gè)文化下，英、美把房子作為投資，愿意買房。德國(guó)不愿意買房，也是一個(gè)文化，為什么不愿意買房，還是制度決定的。又有人說剛性需求，今后上海房?jī)r(jià)有多高，把上海的房?jī)r(jià)和現(xiàn)在香港比、紐約比是否早著呢？我說這些觀點(diǎn)所謂的剛性需求是把長(zhǎng)期問題和短期問題混合在一塊兒，我相信隨著中國(guó)的經(jīng)濟(jì)崛起和人民收入水平的提高，中國(guó)的房?jī)r(jià)隨著農(nóng)村人口越來越減少、城鎮(zhèn)化的加快，房?jī)r(jià)會(huì)處于穩(wěn)定增長(zhǎng)的趨勢(shì)，但不會(huì)像某一個(gè)時(shí)期的飛漲。有關(guān)飛漲，就要調(diào)控，因?yàn)檎{(diào)控需求就會(huì)下來。

還有人對(duì)于首付的問題，跨區(qū)消費(fèi)的問題，跨區(qū)消費(fèi)有一個(gè)度，美國(guó)的次貸危機(jī)一定要給我們一個(gè)教訓(xùn)，我始終認(rèn)為，我們?cè)阢y行首付比例、首付利率的問題，從去年來我一直強(qiáng)調(diào)，不應(yīng)該作為商業(yè)銀行徑向競(jìng)爭(zhēng)的東西，政府應(yīng)該統(tǒng)一規(guī)定，這是宏觀調(diào)控的政策。那么怎么定呢？我們也不能把首付問題像加息減息和提高存款準(zhǔn)備金作為短期宏觀調(diào)控政策來看待，我們應(yīng)該鼓勵(lì)消費(fèi)和擴(kuò)大內(nèi)需是中國(guó)經(jīng)濟(jì)當(dāng)前的主旋律，我們支持老百姓跨區(qū)消費(fèi)、提前消費(fèi)，這是對(duì)的。大家跨區(qū)消費(fèi)同樣有一個(gè)度，這個(gè)度在哪里？政府完全可以根據(jù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)五年、十年、十五年、二十年增長(zhǎng)的預(yù)測(cè)，根據(jù)增長(zhǎng)預(yù)期同時(shí)判斷中國(guó)人均可支配收入增長(zhǎng)的幅度，由此倒過來推首付是多少。我們?cè)诟弦J(rèn)識(shí)到政治制度在法律法規(guī)層面的東西，而不是商業(yè)銀行加息減息這樣短期的政策，應(yīng)該把這個(gè)制度定下來。

在這種情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)如何調(diào)控呢？因此對(duì)于投資投機(jī)的打擊，就是讓投資投機(jī)賺不到錢，所謂的剛性需求，就少了。投資投機(jī)的需求下來了，現(xiàn)在有政策在出，比如首付、稅收，甚至拿了房子以后再出售，賺不了什么錢了，你就不買了。你不買了，房?jī)r(jià)就下來了。房?jī)r(jià)下來了，需求下來了，對(duì)土地的需求就下來了。土地的需求下來了，地價(jià)就下來了，這些都相應(yīng)的。但是地價(jià)下來了，地方政府怎么辦？我們知道全國(guó)平均統(tǒng)計(jì)財(cái)政收入占30%左右，有的省市高的占50%，因此土地收入下來了，地方政府搞投資的資金怎么辦？同樣這個(gè)問題，我在去年同有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)闡述觀點(diǎn)，包括4萬億在內(nèi)的，包括地方的融資平臺(tái)項(xiàng)目，只要是能賺錢的、有盈利的項(xiàng)目，政府不要漁民整理，中國(guó)是高儲(chǔ)蓄的國(guó)家，為什么不讓它投實(shí)體經(jīng)濟(jì)，政府又沒有錢，為什么不停地發(fā)債，就讓老百姓來投就行了，怎么投進(jìn)來涉及到金融體制和金融制度的完善，推進(jìn)金融改革，這是另外一回事。

如果真的把房地產(chǎn)問題解決，接下來的問題，就是大家知道的利益方的融資問題，或者說利益方的財(cái)政體制問題，怎么解決？這個(gè)問題不解決，照樣這條路投資投機(jī)方會(huì)把矛盾暴露出來，這是我講的第一點(diǎn)，我們正面講應(yīng)該發(fā)展公平交易的市場(chǎng)，而且要政策到位，才能有利于發(fā)展。中國(guó)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)不扎實(shí)，很脆弱，這些問題不僅是房地產(chǎn)的問題，是土地政策的問題和地方財(cái)政的問題等，因此解決這些問題不是臨時(shí)一個(gè)政策能調(diào)過來的，應(yīng)該花兩到三年的時(shí)間慢慢讓市場(chǎng)走上穩(wěn)定的消費(fèi)品的市場(chǎng)，但是有一些信號(hào)，政府可以提前出來，告訴投資者我們的方向是什么，同時(shí)告訴境外投資者不要來炒我的房地產(chǎn)。這是我講的個(gè)人的觀點(diǎn)。

第二，面對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)政策，方向是對(duì)的，拼命的增大社會(huì)保障房和低收入房的土地供應(yīng)、資金供應(yīng)，要求各省政府負(fù)責(zé)任。從這兩個(gè)政策可以看出，慢慢的要扶持到以消費(fèi)品為主的市場(chǎng)，這是我的解讀。我認(rèn)為應(yīng)該這樣。第二，現(xiàn)在政策慢慢往這方面走，就是要培養(yǎng)出以消費(fèi)品為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，不能學(xué)美國(guó)和英國(guó)，應(yīng)該學(xué)德國(guó)。這是我講的第二個(gè)觀點(diǎn)。

第三個(gè)觀點(diǎn)，同時(shí)我認(rèn)為要解決房地產(chǎn)的穩(wěn)健發(fā)展的問題，它的核心的配套政策不僅僅是現(xiàn)在，首付比例提高，貸款比例的問題，這是技術(shù)問題，在座的都知道這一輪房地產(chǎn)價(jià)格的飛漲和過多的流動(dòng)性有關(guān)系，所以要從根上想清辦法，把過于的流動(dòng)性撤回來，而中央銀行在今年適度寬松的貨幣政策的同時(shí)加強(qiáng)靈活性，比如提高央行票據(jù)等，實(shí)際上已經(jīng)在慢慢的收，而且我認(rèn)為今年要想盡辦法，要堅(jiān)守住貸款額度。我們要注重實(shí)體效果，看看美國(guó)比我們走得還過的。

第一，房地產(chǎn)過快上漲，要把基本性的政策堅(jiān)守住。在這個(gè)問題中間，除了貸款之外，要密切監(jiān)視我們守住貸款規(guī)模，是為了確保實(shí)體經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，而不是讓市場(chǎng)泡沫的放大。這個(gè)堅(jiān)守住了，我們繞過銀行的表外理財(cái)產(chǎn)品，我認(rèn)為監(jiān)管部門同樣要進(jìn)行合并，統(tǒng)一監(jiān)管，心中有數(shù)。在中國(guó)改革開放30年的歷史上，我們?cè)?0年代，我們有過很多的教訓(xùn)，把貸款規(guī)模抑制住了。對(duì)于監(jiān)管部門來說，要關(guān)注75000億貸款規(guī)?？刂浦碌慕灰?。

第二，我們把投資投機(jī)需求壓下來的同時(shí)，中央強(qiáng)調(diào)了政府保障房的資金供應(yīng)，從原則上都已經(jīng)明確了。但是這件事是涉及到中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在調(diào)控中間能不能確保中國(guó)經(jīng)濟(jì)特別是在后下半年穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵位置。我們爭(zhēng)取這個(gè)時(shí)間，各級(jí)政府應(yīng)該想盡辦法把社會(huì)保障房、把低收入群體的房子投資能否到位，土地供應(yīng)能否到位，這是很關(guān)鍵性的因素。否則的話，可能在調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)中間，我們前兩年曾經(jīng)出現(xiàn)過的一些教訓(xùn)又會(huì)出現(xiàn)。這是我講的核心政策第二個(gè)。

第三，在調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)中間，各級(jí)政府關(guān)于它的財(cái)稅體制的改革應(yīng)該抓緊進(jìn)行。政府在有關(guān)投資項(xiàng)目上，應(yīng)該抓緊國(guó)退民進(jìn)。包括基礎(chǔ)設(shè)施和公共事業(yè)的建設(shè)，能社會(huì)搞的，只要是賺錢的，就讓老百姓去投，政府主動(dòng)退出，政府應(yīng)該減輕各種各樣融資平臺(tái)的壓力，政府應(yīng)該減少一些發(fā)債。因?yàn)槲覀冊(cè)谧亩贾溃袊?guó)地方政府的融資平臺(tái)的狀況以及這一輪融資之外的和地方政府有關(guān)的債務(wù)情況，實(shí)際上很多是不清晰的。我的意思是說，我們?cè)谶@方面，政府在項(xiàng)目問題上、投資問題上應(yīng)該慢慢退出。除了關(guān)系到重大的戰(zhàn)略工程，政府必須參股之外，其他的政府就要退出來。

這是我講的要穩(wěn)健發(fā)展中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)三個(gè)比較關(guān)鍵性的配套政策。一個(gè)是貨幣，一個(gè)是財(cái)稅的體制和改革，一個(gè)是保障性住房要加快速度。

第四，在調(diào)控中間是今年最大的變數(shù)，在調(diào)控當(dāng)中要關(guān)注地方融資平臺(tái)的風(fēng)險(xiǎn)和中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)后三個(gè)基本穩(wěn)定發(fā)展。從房地產(chǎn)市場(chǎng)同時(shí)要關(guān)注這個(gè)，因?yàn)樵谧亩贾?，我們?nèi)ツ杲?jīng)濟(jì)的恢復(fù)，出口是負(fù)，消費(fèi)者增長(zhǎng)很快，但主要是投資，投資主要是以18億為核心的，然后銀行96000億的貸款配套，表現(xiàn)在地方融資平臺(tái)。

如果房地產(chǎn)市場(chǎng)在調(diào)控中間需求下來，地價(jià)下來，而我們的地方政府搞的一些項(xiàng)目或者融資平臺(tái)的一些合同的設(shè)計(jì)，原來就設(shè)想好的這個(gè)項(xiàng)目是三年，項(xiàng)目的資金來源這個(gè)地方拿一塊、那個(gè)地方拿一塊，其中有一塊是土地買賣收入。項(xiàng)目搞了一年，資金還沒有到位，可能一下子資金就斷了，地方政府怎么辦？前面的貸款怎么辦？所以我說的就是今年最大的變數(shù)，不是貨幣政策，實(shí)際上在動(dòng)態(tài)過程中最不容易把握住的是地方融資平臺(tái)和房屋展示平臺(tái)這兩個(gè)問題?；谶@種狀況，我個(gè)人認(rèn)為：第一，我們要抓緊把地方融資平臺(tái)徹底搞清楚。我知道各地方政府很難，哪些放，哪些不放。但盡快要把地方融資平臺(tái)徹底搞清楚。

第二，在調(diào)控中間最后統(tǒng)計(jì)的結(jié)果會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)暴露。因此，作為政府部門，地方融資平臺(tái)在處理上一定要分類處置，實(shí)事求是。它不會(huì)全是壞的，不會(huì)全是風(fēng)險(xiǎn)。第三，現(xiàn)在各銀行都把這一兩年給地方的打包貸款分開，一筆一筆的在查和分析質(zhì)量責(zé)任的問題，在今天的場(chǎng)合，我只是想說，有關(guān)部門要堅(jiān)持實(shí)事求是的原則。是不良率就是不良率，是壞的就是壞的。考慮經(jīng)濟(jì)周期的因素，堅(jiān)持實(shí)事求是的原則。第四，最近緊鑼密鼓地出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)政策，有些政策有關(guān)的各個(gè)部委是聯(lián)合出來的，我個(gè)人認(rèn)為要保持中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的發(fā)展，特別是現(xiàn)在一季度是10.9%的增長(zhǎng)，擔(dān)心經(jīng)濟(jì)過熱。要保持中國(guó)經(jīng)濟(jì)2012年穩(wěn)定發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)和融資平臺(tái)是很大的變數(shù)，很多事情是看不清的。所以，各個(gè)部門在出臺(tái)有關(guān)房地產(chǎn)政策過程中間，更應(yīng)該下點(diǎn)苦功夫，好好的算一算各項(xiàng)政策的綜合效應(yīng)，最后對(duì)GDP的增長(zhǎng)和GDP的穩(wěn)定、對(duì)銀行貸款的一些影響問題，到底會(huì)是怎樣的度，各部門可能要下點(diǎn)苦功夫和笨功夫才可以看到這項(xiàng)政策出臺(tái)的真正的宏觀效率和與這個(gè)部門的政策和另外那個(gè)部門政策合在一塊兒可能是個(gè)怎樣的整體效應(yīng)，這一點(diǎn)自己也在機(jī)關(guān)工作，我擔(dān)心和最怕的就是各個(gè)部門出政策對(duì)總體的效應(yīng)心中底數(shù)不夠。

我的發(fā)言到此結(jié)束，謝謝大家。

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