如果未來房地產(chǎn)貸款利差減少、房價下跌，會對商業(yè)銀行資產(chǎn)產(chǎn)生何種影響？

近期，中國銀監(jiān)會發(fā)出緊急文件——<中國銀監(jiān)會關(guān)于開展商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險自查工作的通知>

，要求各家國有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行以及資產(chǎn)規(guī)模在500億元以上的城市商業(yè)銀行和在華外資法人銀行，對其房地產(chǎn)貸款展開風(fēng)險自查。

但這并非常規(guī)性的自查，在文件中，銀監(jiān)會要求銀行展開“房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險壓力測試”，尤其提到進行個人住房貸款成數(shù)專項壓力的測試。

“就是模擬如果未來銀行房貸成數(shù)調(diào)整，對銀行不良率、利率等指標產(chǎn)生的影響?！币患覈猩虡I(yè)銀行零售信貸部負責(zé)風(fēng)險管理的人士說，“風(fēng)險自查是常規(guī)性的，但這個風(fēng)險壓力測試是全新的，以前這么大規(guī)模的從來沒有過。” 

經(jīng)過兩輪房地產(chǎn)調(diào)控，大城市高漲的房價不僅沒有回落，近兩個月反而迎來新一輪全面上漲浪潮，各大商業(yè)銀行個貸扭轉(zhuǎn)頹勢，“房貸日子紅火，銀監(jiān)會肯定高度關(guān)注潛藏的風(fēng)險了”。上述人士稱。記者從多家銀行了解到，他們已經(jīng)開始做壓力測試的前期準備。

按照<通知>

要求，各銀行需在8月17日前將自查報告報銀監(jiān)會。而個人住房貸款成數(shù)專項壓力測試應(yīng)形成獨立報告，作為自查報告附件一同上報。

首次壓力測試

“在國外(地區(qū))，風(fēng)險壓力測試是很普遍的風(fēng)險管理方法?！便y監(jiān)會監(jiān)管二部一人士7月20日說。

2005年年底，香港金管局擔(dān)心本港某些銀行可能未必承受得起息率大幅飆升而遭到重創(chuàng)，曾進行一套壓力測試，評估在大幅加息的環(huán)境下各家銀行面對的影響。但在中國內(nèi)地，尚屬首次。

“前段時間，銀監(jiān)會請了普華永道為商業(yè)銀行做壓力測試的培訓(xùn)?！币还煞葜粕虡I(yè)銀行零售信貸部副總說，“其實就是模擬，如果房價下跌或者其他政策改變的各種情境下，給銀行帶來的壓力?！?/p>

測試分為兩個部分：房地產(chǎn)貸款綜合壓力測試和個人住房貸款進行專項壓力測試。

<通知>

說，各商業(yè)銀行應(yīng)對本行房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)實施風(fēng)險費用總成本的壓力測試，測試范圍包括：本行房地產(chǎn)類貸款(含：土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款、商業(yè)住房貸款)、其他使用房地產(chǎn)作為抵押品的貸款，測試所用基數(shù)數(shù)據(jù)為2007年6月底數(shù)據(jù)，時間間隔頻度為6個月，壓力情景分輕度、中度、重度三級?！皽y試完成后，哪些指標對銀行影響最大，哪些銀行屬于高危一族，最受重創(chuàng)，會比較清楚?！鄙鲜鲢y行人士說。

值得關(guān)注的是，<通知>

中單獨列出，要求商業(yè)銀行進行個人住房貸款成數(shù)專項壓力測試。

<通知>

表示，這個測試的風(fēng)險壓力因素為個人住房貸款成數(shù)，分65%、60%、55%、50%四檔設(shè)定壓力情景。

對此，記者采訪的三家銀行人士均認為，這個<通知>

出臺具有導(dǎo)向意義，一個是讓銀行提高抗風(fēng)險管理能力。另一個則是，“要專項測試貸款成數(shù)下降的壓力，可能為未來政策決策提供判斷基礎(chǔ)?！贝饲笆袌錾嫌袀餮?，有關(guān)部門醞釀將購房首付款的比例從最低二成，提高到四至五成，這將意味著政府有可能對房地產(chǎn)熱采取有史以來最猛的一劑“藥”。但他們均表示，目前還未聽到任何有關(guān)要提高按揭首付款比例的消息。

除了壓力測試，銀監(jiān)會此次還要求進行房貸自查，各銀行要對2006年9月至2007年6月房地產(chǎn)貸款情況和月度趨勢變化進行情況分析。原則上應(yīng)包括房地產(chǎn)貸款增長變化，不良貸款變化，貸款向房地產(chǎn)行業(yè)的幾種情況，使用本行貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量及信用、資質(zhì)情況，對同一房地產(chǎn)項目既發(fā)放開放貸款又發(fā)放按揭貸款情況，房地產(chǎn)開發(fā)項目房屋空置率和企業(yè)自有資金與使用貸款情況對比等。

房貸猛增后的變數(shù)

最近房地產(chǎn)市場再度升溫，而房貸一路高歌猛進，銀行抗風(fēng)險能力再度引起監(jiān)管部門關(guān)注。

“房貸好得超過我們預(yù)料，以前個人房貸在個貸的比例都很少超過90%以上，現(xiàn)在都有超過95%，尤其是一些銀行的上海分行?！笨偛课挥谏虾５囊患夜煞葜粕虡I(yè)銀行內(nèi)部人士說。

“目前房價開始重啟了新一輪上漲，但接下來，上漲可能面臨新一輪緊縮的措施。”交通銀行首席經(jīng)濟學(xué)家連平說，比如利率持續(xù)上升，不少房貸客戶將不堪重負，很可能會提高銀行房貸的違約率。

“盡管個貸看上去風(fēng)險比較小，但在房地產(chǎn)波動很大的情況下，風(fēng)險也會加大，目前房地產(chǎn)又開始大漲，未來有可能會，銀行應(yīng)該提早預(yù)防?！边B平說。

不過，記者采訪中發(fā)現(xiàn)，多數(shù)中資銀行的個貸部門人士，仍然認為個貸風(fēng)險并不大，對個貸仍持鼓勵態(tài)度，并無出臺政策控制個貸，只有部分銀行進行窗口指導(dǎo)，對于房價上漲過快的區(qū)域進行風(fēng)險提示?！翱紤]CPI指數(shù)上漲和人民幣升值，房價不會大跌，最多是結(jié)構(gòu)性和區(qū)域性調(diào)整?！币晃簧鲜秀y行零售信貸部負責(zé)人說。

各個銀行對風(fēng)險的防范，主要集中在對于假按揭的關(guān)注，而對于房地產(chǎn)開發(fā)貸款，一些銀行則是反思此前過于謹慎的策略。

“中國銀行業(yè)從來沒有經(jīng)歷過房價下跌帶來的痛苦調(diào)整。未來一段時間，房地產(chǎn)面臨的市場將會更加波動，但銀行其實是缺乏系統(tǒng)的數(shù)據(jù)和歷史經(jīng)驗，來準確評估面臨的風(fēng)險壓力。”上述國有商業(yè)銀行零售信貸部人士說。

編輯： 徐會玲