房地產(chǎn)價(jià)格加速上漲

調(diào)控方向有待調(diào)整

2005年4月，國(guó)務(wù)院提出了八條調(diào)控措施，2006年5月，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)問(wèn)題又高調(diào)出臺(tái)了“國(guó)六條”政策。然而，兩項(xiàng)措施實(shí)施后，特別是今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題日益突出。一是房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅度上漲。6月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲7.1％，環(huán)比上漲1％，創(chuàng)下自2005年7月對(duì)房?jī)r(jià)實(shí)施月度統(tǒng)計(jì)以來(lái)的最高水平。

二是商品房結(jié)構(gòu)不合理問(wèn)題仍然嚴(yán)重。國(guó)家信息中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1－５月份90平方米以下普通商品住房投資僅占商品住宅投資17.2%，遠(yuǎn)未達(dá)70%以上政策要求。三是市場(chǎng)秩序混亂問(wèn)題仍然存在，開(kāi)發(fā)商囤地、捂盤(pán)、假售、抬價(jià)等問(wèn)題比較嚴(yán)重。2001年初至今年5月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商累計(jì)購(gòu)置土地面積21.62億平方米，但實(shí)際僅開(kāi)發(fā)完成12.96億平方米，不足購(gòu)置面積60%，相當(dāng)數(shù)量的土地被囤積和倒賣(mài)。

當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策難以貫徹落實(shí)并取得成效的根本原因：一是地方政府既當(dāng)“裁判員”又當(dāng)“運(yùn)動(dòng)員”的雙重身份。作為房市參與者，地方政府在土地處置及價(jià)格上漲中獲得很大收益，因此不可能有效執(zhí)行宏觀調(diào)控政策，認(rèn)真解決房市中的問(wèn)題，導(dǎo)致中央政府調(diào)控政策出臺(tái)越多，房地產(chǎn)價(jià)格越上漲、市場(chǎng)秩序似乎越混亂?？v觀2003年以來(lái)土地交易、房屋出售和房屋租賃價(jià)格指數(shù)變動(dòng)情況，不難發(fā)現(xiàn)，漲幅最大的是地方政府控制的土地交易價(jià)格，漲幅最小、最平穩(wěn)的是反映居民真實(shí)居住需求的租賃價(jià)格，這充分說(shuō)明，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲的主要因素，不是市場(chǎng)需求，而是土地成本。在一些地方，政府土地直接稅收及城市擴(kuò)張帶來(lái)的間接稅收占地方預(yù)算內(nèi)收入40%，而土地出讓金凈收入占預(yù)算外收入60%以上，甚至超過(guò)同級(jí)同期的財(cái)政收入，已成為地方政府的“命根子”。二是“多龍治水”造成政策打架。由于住房既是投資品又是消費(fèi)品，各部門(mén)往往根據(jù)自己利益和需要，出臺(tái)對(duì)自己部門(mén)有利政策，造成政策打架，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控效果。比如，建設(shè)部鼓勵(lì)發(fā)展二手房市場(chǎng)，稅務(wù)總局對(duì)二手房轉(zhuǎn)讓征稅；再如建設(shè)部要求逐步向消費(fèi)者提供全裝修住房，避免二次裝修破壞結(jié)構(gòu)、浪費(fèi)和擾民等，稅務(wù)總局規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)精裝修房，契稅應(yīng)按照合同總價(jià)計(jì)算，裝修費(fèi)不能排除在外。

在不切斷地方政府與房地產(chǎn)市場(chǎng)利益關(guān)系，改變地方政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)雙重身份，并同時(shí)加強(qiáng)部門(mén)政策協(xié)調(diào)，健全監(jiān)督機(jī)制情況下，中央政府調(diào)控政策很難在地方得到真正貫徹落實(shí)?？梢灶A(yù)計(jì)，如果中央政府不調(diào)整調(diào)控政策方向，出臺(tái)更強(qiáng)、更有針對(duì)性調(diào)控政策，未來(lái)房?jī)r(jià)仍將呈持續(xù)上漲態(tài)勢(shì)，中心城市高房?jī)r(jià)將波及周邊二、三線(xiàn)城市，前期房?jī)r(jià)上漲較少的城市也將出現(xiàn)快速補(bǔ)漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題仍可能進(jìn)一步激化。（撰寫(xiě)人員：郭世坤、蔣清海、賈鐵真、董積生、李昊）