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《國務院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(以下簡稱《意見》)日前發(fā)布?！兑庖姟访鞔_要求，加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。

《意見》引起了各方廣泛關(guān)注和熱議。一些專家表示，《意見》是自1994年住房體制改革啟動以來，以國務院名義直接下發(fā)的第三個與住房制度改革相關(guān)的文件，與前兩次國務院頒布的相關(guān)文件一起，勾勒了中國市場經(jīng)濟體制下住房制度的總體框架。

“《意見》是1994年全國城鎮(zhèn)房改以來，第三次以國務院名義直接下發(fā)與我國住房制度改革相關(guān)的重大政策文件。從文件級別來講，它高于此輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中的任何政策，是中國住房制度建設又一里程碑性文件，力度及影響非同小可?！弊蛱?，上海房產(chǎn)經(jīng)濟學會住房保障專業(yè)委員會秘書長叢誠向上海證券報表示。

《意見》發(fā)布后引起各方廣泛關(guān)注熱議。建設部部長汪光燾及新聞發(fā)言人先后接受專訪，解讀《意見》背景和實施細則。開發(fā)商們對這一專注“保障”的《意見》也異常關(guān)注，認為這是樓市調(diào)控由“主調(diào)市場”轉(zhuǎn)向“主調(diào)保障”的風向標。

國務院第三次直接發(fā)文

建設部政策研究中心副主任王玨林向上海證券報記者介紹，《意見》新內(nèi)容體現(xiàn)在四個方面：一是保障類住房受益群體擴大，以收入論，由“最低收入”擴大到“低收入”；二是保障類住房面積限定在50至60平方米；三是政府責任細分為省級政府負責、市縣落實；四是明確保障類住房開發(fā)四個資金來源，其中土地出讓金收入用于廉租房建設的比例由此前的5%提高到10%。

不少專家表示，《意見》是自1994年住房體制改革啟動以來，以國務院名義直接下發(fā)的第三個與住房制度改革相關(guān)的文件，與前兩次國務院頒布的房改文件一起，勾勒了中國市場經(jīng)濟體制下住房制度的總體框架。

1994年7月，國務院頒布《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，住房制度改革初步啟動，在全國范圍內(nèi)確立住房社會化、商品化的改革方向。“主要內(nèi)容是全面建立公積金制度、低價出售公有住房、將原安居工程轉(zhuǎn)為經(jīng)濟適用房等?！眳舱\介紹。

第二個重大文件是1998年《國務院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》，意義是停止福利分房，在制度上建立市場化住房體制，同時提出把住房產(chǎn)業(yè)培育成經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)。“在亞洲金融風暴之際，這是保證中國經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展的重要政策之一?！睂＜冶硎?。

最新發(fā)布的《意見》是13年住房體制改革以來第三次國務院直發(fā)文件。“即便是2005年的‘國八條’和2006年的九部委十五條意見，也不過是國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)?！兑庖姟返膭潟r代意義將在未來顯現(xiàn)?！睂＜冶硎?，如果說前兩個國務院文件開啟和實現(xiàn)了住房體制順利向市場體制轉(zhuǎn)軌，此次《意見》則通過“解困”這一保障類住房體制運作架構(gòu)的細化，進一步完善了“政策+市場”的雙軌模式，避免可能出現(xiàn)的單一“重市場”的住房體制發(fā)展趨向。

面臨六大后續(xù)任務

根據(jù)《意見》內(nèi)容，各級政府部門將有六大后續(xù)任務。一是建設部等部門負責完善保障類住房管理辦法；二是民政部等部門制定低收入家庭資格認定辦法；三是財政部等部門制定廉租房專項補助資金實施辦法；四是發(fā)改委等部門制定中央預算內(nèi)投資對中西部廉租房支持辦法；五是財政部和稅務總局制定稅收支持政策；六是人民銀行等提出金融支持意見。

其中，最迫在眉睫的任務是保障類住房體制的管理工作。根據(jù)要求，今年9月底之前，各城市人民政府向社會公布廉租房和經(jīng)濟適用房申請、審核和公示辦法；今年底之前，各城市建立低收入住房困難家庭檔案，制訂解決城市低收入家庭住房困難的工作目標、發(fā)展規(guī)劃和年度計劃，并向社會公布。且要按年度計劃確保資金落實、用地落實。

SOHO中國總裁潘石屹認為，與以往住房體制政策相比，“《意見》前所未有地明確了保障類住房體制的具體完善措施，可操作性很強?！蓖醌k林則稱，《意見》在現(xiàn)有住房體制基礎上細化了執(zhí)行細則，是政策性住房與市場化住房“雙軌”發(fā)展這一基本住房體制思路的進一步完善。

“政府是解決低收入家庭住房困難的主體?！苯ㄔO部在解讀政策時強調(diào)。

房價結(jié)構(gòu)分化恐難免

住房保障體制的突出必將影響未來樓市格局。

房地產(chǎn)開發(fā)方面，棲霞建設總裁陳興漢稱，將有越來越多的開發(fā)商參與到保障類住房建設中。以南京為例，如果最后政府評定20%家庭屬于低收入家庭，南京保障類住房供給將大量增加?！皟?yōu)質(zhì)開發(fā)商參與保障類住房建設并非無利可圖?！标惻d漢稱。目前，南京對經(jīng)濟適用房開發(fā)商鎖定固定回報率3%。但因為土地出讓金和稅費等優(yōu)惠政策，這些項目的成本較低，開發(fā)商啟動資金門檻也較低。“一個10萬平方米的經(jīng)濟適用房項目或者只需要1億元資金，而一個20萬平方米的商品房項目至少需要8億至10億元?！标惻d漢舉例稱。

房價方面，多數(shù)業(yè)內(nèi)專家認同將呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性分化。一方面，保障類住房價格會鎖定在較低的范圍；另一方面，商品房市場可能呈現(xiàn)較少政策干預的局面，在目前樓市升溫的大趨勢下，后者價格不排除進一步走高的可能。但是，這并不表示商品房市場價格將全線上揚。一些位于城市郊區(qū)，并與保障住房形成競爭的產(chǎn)品或因后者供給增加而失去部分市場?！叭绻耆允袌稣{(diào)節(jié)價格，高房價在一定高度后也會自然回調(diào)?！迸耸俦硎?。