郭鳳琳

中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)9月27日共同發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對(duì)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸政策進(jìn)行了調(diào)整。有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲較快，存在明顯的非理性因素，商業(yè)銀行面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)顯著增加。此舉旨在貫徹落實(shí)全國(guó)城市住房工作會(huì)議精神，防范房貸風(fēng)險(xiǎn)。

房?jī)r(jià)存在明顯非理性因素

問(wèn)：為什么規(guī)定不得發(fā)放“隨房?jī)r(jià)上漲追加貸款”的住房貸款？

答：“個(gè)人住房循環(huán)授信”等貸款產(chǎn)品的主要特點(diǎn)是信用額度隨房?jī)r(jià)的不斷攀升而增加，如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)劇烈波動(dòng)，貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)將顯著上升。《通知》規(guī)定不得發(fā)放“隨房?jī)r(jià)上漲追加貸款”的住房貸款，主要目的是為了防止商業(yè)銀行過(guò)度授信，維護(hù)金融穩(wěn)定。

目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲較快，存在明顯的非理性因素，商業(yè)銀行面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)顯著增加。近年來(lái)，我國(guó)住房抵押消費(fèi)貸款增長(zhǎng)很快，但違約風(fēng)險(xiǎn)已有抬頭趨勢(shì)。而“房?jī)r(jià)重估追加按揭”一類的住房貸款創(chuàng)新業(yè)務(wù)增長(zhǎng)很快，風(fēng)險(xiǎn)管控措施尚不完善，一旦房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)，容易引發(fā)商業(yè)銀行不良貸款的激增?！锻ㄖ芬?guī)定不得發(fā)放此類貸款，有利于降低信貸風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的健康平穩(wěn)發(fā)展。

購(gòu)房套數(shù)越多抑制效果越明顯

問(wèn)：《通知》對(duì)住房信貸政策做了哪些調(diào)整？

答：《通知》以購(gòu)房的套數(shù)和套型建筑面積為標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)了不同的最低首付款比例、利率水平。

為繼續(xù)支持中低收入家庭通過(guò)信貸解決住房問(wèn)題，引導(dǎo)居民形成資源節(jié)約型的住房消費(fèi)觀念、理性消費(fèi)，《通知》重申了對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積90平方米以下的借款人，仍執(zhí)行20%的貸款最低首付款比例規(guī)定；對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積90平方米以上的借款人，繼續(xù)執(zhí)行30%的貸款最低首付款比例規(guī)定。

為切實(shí)防范金融風(fēng)險(xiǎn)，《通知》對(duì)已利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房、又申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套(含)以上住房的借款人，提出了較為嚴(yán)格的限制措施，明確要求貸款最低首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍；同時(shí)要求商業(yè)銀行隨套數(shù)增加而大幅度提高貸款最低首付款比例和利率。同時(shí)，為保障借款人的還款能力，防范信貸風(fēng)險(xiǎn)，《通知》強(qiáng)調(diào)借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%。

需要注意的是，隨著借款人購(gòu)房套數(shù)的增加，最低首付款比例和利率的上調(diào)幅度將進(jìn)一步增大，抑制效果會(huì)更加明顯。

是否首套通過(guò)個(gè)人信用數(shù)據(jù)庫(kù)認(rèn)定

問(wèn)：如何界定《通知》中的“首套自住房”和“第二套(含)以上住房”？

答：《通知》中的“首套自住房”是指借款人第一次利用貸款所購(gòu)買(mǎi)的用于自住的房屋。“第二套(含)以上住房”是指借款人利用貸款所購(gòu)買(mǎi)的首套自住房以外的其他住房。《通知》要求商業(yè)銀行在接受個(gè)人住房貸款申請(qǐng)后，應(yīng)及時(shí)通過(guò)中國(guó)人民銀行個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)對(duì)借款人信用狀況予以查詢，貸款申請(qǐng)批準(zhǔn)后再將相關(guān)信息及時(shí)錄入該數(shù)據(jù)庫(kù)，以此確保對(duì)“首套自住房”和“第二套(含)以上住房”的認(rèn)定。借款人也應(yīng)按誠(chéng)實(shí)守信原則在貸款合同中如實(shí)填寫(xiě)所貸款項(xiàng)用于購(gòu)買(mǎi)第幾套住房的相關(guān)信息。