“十一”前，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》。通知中規(guī)定，“申請購買第二套(含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍。”“十一”過后，各家銀行將根據(jù)通知的精神，制定新的實施細則。

多數(shù)“二套房”

利率將提高一成

據(jù)悉，在新政出臺前，購買第二套住房的投資者普遍可以享受8.5折的優(yōu)惠利率，按現(xiàn)行5年期7.83%計算，實際執(zhí)行利率為6.66%。而按新政策，執(zhí)行利率將提高到8.61%，相當于央行按0.27點的力度，加息8.5次。

而在剛剛出臺的房貸新政中，商業(yè)銀行擁有一定的自主權(quán)，只規(guī)定了第二套房的貸款利率不得低于同期同檔次基準利率的1.1倍，但具體多少由各家銀行決定。

銀行人士分析指出，根據(jù)以往的經(jīng)驗，銀行出于競爭需要，均會將第二套住房貸款利率設(shè)定在基準利率的1.1倍，但根據(jù)不同地區(qū)的房價走勢情況，各家銀行也會進行局部調(diào)整。

“第二套住房”

界定存爭議

如何界定“第二套住房”也成為許多購房人關(guān)心的焦點問題，根據(jù)央行規(guī)定，銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放住房貸款，針對“第二套住房”提高首付和利率的政策主要影響的是已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含）以上住房的貸款人，還清首套房款的不會計入其中。

但也有銀行業(yè)內(nèi)人士對于“第二套住房”的界定提出了異議，該人士指出，目前全國各大商業(yè)銀行都是聯(lián)網(wǎng)的，對于在某一個銀行已辦理第一套房屋貸款的客戶，其他銀行通過網(wǎng)絡(luò)都可以查詢到。所以，對客戶的第二套住房進行辨別并不困難。但從實際情況來看，第二套房未必就不是出于自住需求，首套住房也未必就不是進行投資。比如許多年輕人給父母購買的住房，只是保留了名下的產(chǎn)權(quán)，但實際上仍為自住房。另外，假如一對配偶利用貸款購買住房，又以另一方的名義購買第二套住房投資的情況也無法在系統(tǒng)上進行辨認。

公積金貸款

首付比例不變

本次第二套房貸款首付比例提至40%以上后，公積金貸款成為購買二套房的避風港。如果您的首套住房沒有使用公積金貸款，則購買第二套住房仍然可以享受低首付和低利率。

記者昨天從相關(guān)部門了解到，北京公積金貸款暫不提高購買第二套住房的首付比例，仍按“購買90平方米以上住房首付最低三成，90平方米以下住房首付最低兩成”執(zhí)行。

據(jù)了解，公積金貸款不僅在首付方面可以放寬，在央行今年五度上調(diào)貸款利率以后，公積金貸款和商業(yè)貸款的差距已經(jīng)進一步加大。目前5年以上商貸利率為7.83%，按1.1倍的利率計算為8.613%，而公積金貸款年利率僅為5.22%，商貸高出公積金貸款利率3.393個百分點，利率差進一步加劇。

公積金貸款的有關(guān)政策規(guī)定，貸款人需在第一筆住房公積金貸款還清后，才可以申請第二筆住房公積金貸款，因此不存在用公積金貸第二套房子的問題。市民如果第一套房選擇商貸，第二套房選擇公積金貸款，則首付比例不需提高。