省內(nèi)各銀行房貸細則陸續(xù)出臺；“第二套(含)以上住房”認定標準不明確引爭議

記者昨日獲悉，廣東各銀行關(guān)于房貸新政的具體執(zhí)行細則正陸續(xù)出臺。昨日，招商銀行、浦東發(fā)展銀行已經(jīng)出臺具體細則。據(jù)悉，中行廣東省分行、招行廣東省分行、浦發(fā)銀行廣東省分行已將第三套住房首付提高至五成，其中，招行廣東省分行還將第三套住房的利率水平提高至基準利率的1.15倍，并規(guī)定貸款人一次至多只能按揭兩套住房，第三套將不予受理。

房貸新政策正加快落地

9月27日，央行與銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(下稱《通知》)，要求各商業(yè)銀行將申請購買第二套(含)以上住房的貸款首付款比例下限提高至40%，其房貸利率也至少要在基準利率基礎(chǔ)上上浮10%。《通知》還要求各銀行應(yīng)隨按揭住房套數(shù)增加而大幅度提高貸款最低首付成數(shù)和利率水平，但并未對此做出明確規(guī)定。

廣州銀行業(yè)人士昨日稱，雖然央行并未給出新政實施的時間表，但實際上在《通知》下發(fā)后數(shù)日，廣東省各行已開始實施《通知》中已經(jīng)明晰的內(nèi)容，而政策較為模糊的部分就需要各家銀行自行制定細則。

截至目前，工行廣東省分行、中行廣東省分行、招行廣東省分行、光大銀行廣東省分行、浦發(fā)銀行廣東省分行已經(jīng)接到總行通知，招行、浦發(fā)已經(jīng)出臺細則。

需要注意的是，并非所有銀行都會出臺實施細則，廣州銀行人士稱，一些銀行僅僅只是轉(zhuǎn)發(fā)了央行的《通知》，“實際上這是劃出一條下限，至于第三套住房首付、利率這類問題，都交給各地分行自己去權(quán)衡?！?/p>

新政策各地細則或有區(qū)別

中國銀行廣東省分行國慶節(jié)前也已經(jīng)接到總行通知，不過通知內(nèi)容與上述央行《通知》相差無幾，并未對第三套及其以上的房貸首付、利率做出明確規(guī)定，僅要求在首付不低于40%的基礎(chǔ)上作適當提高，具體比例根據(jù)各地區(qū)的市場環(huán)境及借款人的信用水平確定。不過在實操過程中，廣東省分行已經(jīng)將第三套房的首付提高至五成，而且夫妻分別借款買房，視同為一人買房。

浦發(fā)銀行廣東省分行昨日也收到總行通知，第三套住房首付比例提高至五成，第四套首付六成，以此類推；此外，除了第二套及其以上住房按揭利率執(zhí)行1.15倍基準利率外，第三套及其以上住房利率也可能相應(yīng)提高，只是具體標準并未明細。

招商銀行廣東省分行昨日也出臺具體細則，該行除了將第三套住房首付提高至五成外，也將其利率水平提高至基準利率的1.15倍，而且，每增加一套按揭房，首付就將提高10%，利率也將按基準利率的0.05倍遞增。值得注意的是，這一規(guī)定僅僅針對廣東省內(nèi)，其他地區(qū)規(guī)定或又有不同。

工商銀行廣東省分行近日也提出新規(guī)稱，貸款人選擇固定利率貸款購置第二套住房的，貸款利率不得低于總行最新發(fā)布的同期同檔次固定利率的1.3倍。

“第二套(含)以上住房”引發(fā)爭議

第二套住房如何界定一直存有爭議。中國銀行是以家庭為單位界定，招行、浦發(fā)則是以個人為單位。

央行此前明確表示，“首套自住房”是指借款人第一次利用貸款所購買的用于自住的房屋?！暗诙?含)以上住房”是指借款人利用貸款所購買的首套自住房以外的其他住房。銀行人士說，這一解釋涵蓋兩個信息，一是銀行將以個人為單位判定是否為第二套住房，二是第二套住房指的是第二套按揭住房，也就是說之前的房產(chǎn)倘若是用自有資金一次性付清的，再貸款購房將不被認作是第二套住房。

光大銀行人士說，央行以個人為單位，更多考慮到一些有合理換房需求的家庭，倘若以家庭為單位界定第二套住房，一則現(xiàn)有的銀行征信系統(tǒng)很難監(jiān)管，二則一些有正當換房需求的家庭將不得不為此支付更高成本。“決策層的目的不是打擊正當?shù)淖》啃枨?，而是打擊投機炒樓行為”。

專家評論?政策調(diào)控力度不夠

為房地產(chǎn)市場降溫、打擊投機炒房是此次政策調(diào)整的首要目的。不過，分析人士普遍認為，這一政策力度有限，信號作用大于實際效果。

地產(chǎn)金融分析機構(gòu)五合智庫其總經(jīng)理鄒毅昨日說，目前尚難準確預估政策調(diào)整后的影響。不過從整體上看，這一政策效果有限，因為“政策并不能改變樓市供不應(yīng)求的現(xiàn)狀”。

中國金融轉(zhuǎn)型與發(fā)展研究中心主任陸磊昨日也說，這一政策的調(diào)控力度不夠，投機性的炒房仍難控制。他認為，調(diào)整利率要比調(diào)整首付款更為有效。

廣東各銀行房貸政策

工行：已經(jīng)接到總行通知，相關(guān)實施細則仍在制訂中。固定利率購置第二套住房時，貸款利率不得低于總行最新發(fā)布的同期同檔次固定利率的1.3倍。

中行：已經(jīng)接到總行通知，相關(guān)實施細則仍在制訂中。實操過程中，第三套住房首付已提高至五成，第三套住房界定以家庭為單位。

招行：出臺細則。第三套住房首付提高至五成，其利率水平也提高至基準利率的1.15倍，每增加一套按揭房，首付就將提高10%，利率也將按基準利率的0.05倍遞增。貸款人一次至多只能按揭兩套住房，第三套將不予受理。第二套住房界定以個人為單位。

浦發(fā)：出臺細則。第三套住房首付提高至五成，每增加一套按揭房，首付就將提高10%，利率也將有相應(yīng)提高。第二套住房界定以個人為單位。

光大：接到總行通知，暫無實施細則。

建行：實施細則仍在制訂中。