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央行銀監(jiān)會解讀房貸新政

本報訊 中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會9月27日共同發(fā)布了《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(以下簡稱《通知》)，對商業(yè)性房地產(chǎn)信貸政策進行了調(diào)整。有關(guān)負責(zé)人就此次政策調(diào)整回答了媒體記者提出的問題。

就如何界定《通知》中的“首套自住房”和“第二套(含)以上住房”這一問題，有關(guān)負責(zé)人解釋稱，《通知》中的“首套自住房”是指借款人第一次利用貸款所購買的用于自住的房屋?！暗诙?含)以上住房”是指借款人利用貸款所購買的首套自住房以外的其他住房。

有關(guān)負責(zé)人說，《通知》要求商業(yè)銀行在接受個人住房貸款申請后，應(yīng)及時通過中國人民銀行個人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫對借款人信用狀況予以查詢，貸款申請批準(zhǔn)后再將相關(guān)信息及時錄入該數(shù)據(jù)庫，以此確保對“首套自住房”和“第二套(含)以上住房”的認(rèn)定。借款人也應(yīng)按誠實守信原則在貸款合同中如實填寫所貸款項用于購買第幾套住房的相關(guān)信息。

為切實防范金融風(fēng)險，《通知》對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的借款人，提出了較為嚴(yán)格的限制措施，明確要求貸款最低首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍；同時要求商業(yè)銀行隨套數(shù)增加而大幅度提高貸款最低首付款比例和利率。同時，為保障借款人的還款能力，防范信貸風(fēng)險，《通知》強調(diào)借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%。

《通知》的主要內(nèi)容

《通知》主要對以下政策進行了調(diào)整：一是進一步嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)貸款條件?！锻ㄖ芬?guī)定，對經(jīng)國土資源、建設(shè)主管部門查實的具有囤積土地、囤積房源行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。二是嚴(yán)格住房消費貸款管理，重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，并提高了第二套(含)以上住房貸款的首付款比例和利率水平，同時嚴(yán)禁發(fā)放貸款額度隨房產(chǎn)評估價值浮動、不指明用途的住房抵押貸款。三是明確提高商業(yè)用房購房貸款的最低首付款比例和利率水平。四是加強房地產(chǎn)信貸征信管理。要求商業(yè)銀行做好貸前查詢、貸后錄入相關(guān)信息等工作，充分利用信貸征信系統(tǒng)防范信貸風(fēng)險。五是要求所有商業(yè)銀行(包括外資銀行)按照《通知》及通知精神和相關(guān)政策，抓緊制定或完善房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理操作細則，并向監(jiān)管部門報備。

《通知》對住房信貸政策做了哪些調(diào)整？

《通知》以購房的套數(shù)和套型建筑面積為標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計了不同的最低首付款比例、利率水平。

為繼續(xù)支持中低收入家庭通過信貸解決住房問題，引導(dǎo)居民形成資源節(jié)約型的住房消費觀念、理性消費，《通知》重申了對購買首套自住房且套型建筑面積90平方米以下的借款人，仍執(zhí)行20%的貸款最低首付款比例規(guī)定；對購買首套自住房且套型建筑面積90平方米以上的借款人，繼續(xù)執(zhí)行30%的貸款最低首付款比例規(guī)定。

為切實防范金融風(fēng)險，《通知》對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的借款人，提出了較為嚴(yán)格的限制措施，明確要求貸款最低首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍；同時要求商業(yè)銀行隨套數(shù)增加而大幅度提高貸款最低首付款比例和利率。同時，為保障借款人的還款能力，防范信貸風(fēng)險，《通知》強調(diào)借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%。

需要注意的是，隨著借款人購房套數(shù)的增加，最低首付款比例和利率的上調(diào)幅度將進一步增大，抑制效果會更加明顯。

《通知》出臺的背景

2005年以來，針對部分地區(qū)房價上漲較快、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾突出等問題，中央出臺了一系列調(diào)控措施，并取得初步成效，但房地產(chǎn)市場上仍然存在囤積土地、囤積房源，住房建設(shè)和消費模式不合理等亟待解決的問題。今年8月底，全國城市住房工作會議召開，國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)就加大房地產(chǎn)政策調(diào)控力度，引導(dǎo)住房需求，進一步完善有區(qū)別的信貸調(diào)控政策做了進一步部署。

為貫徹落實全國城市住房工作會議精神，人民銀行、銀監(jiān)會從防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的角度，進一步完善了商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理措施?！锻ㄖ吩谥厣暝蟹康禺a(chǎn)信貸調(diào)控政策的同時，重點調(diào)整和細化了房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房消費貸款管理政策。