孟堅

今年以來，國內(nèi)各大主要城市的房價均呈現(xiàn)快速上漲之勢。從目前房價的漲幅看，估計已超過城市居民家庭收入的增長。按照傳統(tǒng)的解釋，導(dǎo)致房價上漲的因素主要為：城市化率的快速提高致使房地產(chǎn)市場供需失衡；開發(fā)商牟取超額暴利，以致房價極度扭曲；市場投資購買力大量涌入，使得房地產(chǎn)泡沫越吹越大……

有專家經(jīng)過對比分析認為，眼下國內(nèi)房地產(chǎn)市場與當(dāng)年日本的房地產(chǎn)泡沫越來越有“疑似”之處。

上個世紀八十年代中期，“廣場協(xié)議”簽訂后的10年間，日元幣值每年平均上升5%以上；而與此同時，日本國內(nèi)的低利率政策，又在同時刺激股市和樓市價格的快速上漲。國際游資此時投資日本股市和樓市，就可以獲得雙重收益——資產(chǎn)價格的升值和日元的升值。在這雙重收益的刺激下，國際游資大舉進入日本的股市和樓市。國際游資的流入，又促使日元進一步升值，股市和樓市泡沫的進一步膨脹，而這反過來又刺激國際游資進入日本進行投機。如此循環(huán)往復(fù)，股市泡沫和樓市泡沫越吹越大。

在貨幣泛濫的情況下，怎樣保持出口競爭力，將出口導(dǎo)向型經(jīng)濟維持盡量長的時間？日本的對策方針是，進一步扭曲價格體系，不出口的東西都漲價，出口的東西都不漲價。日本的葡萄賣到1美元一粒，西瓜賣到30美元一個。但無論如何，都比不上日本的房地產(chǎn)價格夸張。泡沫鼎盛時期，據(jù)日本不動產(chǎn)鑒定大師們的測算，日本東京圈內(nèi)的地價就相當(dāng)于全美地價的總和。

房地產(chǎn)是一個典型的內(nèi)銷型部門，為房地產(chǎn)埋單的99%都是國內(nèi)百姓。普通城市的住宅樓可以很貴，但工業(yè)用地可以很便宜，政府可有意識補貼。很多人都認為，房價過高，會導(dǎo)致城市的商務(wù)成本過高，喪失競爭力。其實這是一個誤解，在一家大型跨國公司中，員工的房貼只占總成本的8%，甚至還比不上一些公司的電話費。

近日，有媒體報道稱，國內(nèi)不少一線城市房地產(chǎn)市場有外資進入加速跡象。雖說目前外資購買在房地產(chǎn)市場中的占比不算很大，但外資收購的項目往往能構(gòu)成某一區(qū)域“標志性”的房價，由此大大刺激了地產(chǎn)商對房價的預(yù)期。當(dāng)這種預(yù)期蔓延至住宅市場中，房價也隨之水漲船高。曾經(jīng)在日本房地產(chǎn)泡沫中嘗到過甜頭的國際游資，怎么會放過再次“剪羊毛”機會？

因此，有關(guān)部門在房地產(chǎn)政策的制定中，似乎應(yīng)適度考慮“外資因素”，將以往未被認真關(guān)注的“盲點”納入政府調(diào)控的視野。

來源：中國證券報??