補(bǔ)償是否考慮土地增值因素？

記者查閱國家及成都市頒發(fā)的有關(guān)城市房屋拆遷管理?xiàng)l例，其中均未涉及土地增值收益問題。

“這不等于說評(píng)估價(jià)格就不必考慮土地因素，”四川盛豪律師事務(wù)所首席合伙人杜曉東說，“房地不能分離，因此現(xiàn)有房屋拆遷賠償款里應(yīng)該包含土地收益。”

但四川恒中地產(chǎn)房地產(chǎn)評(píng)估公司提供的成百地塊物業(yè)評(píng)估報(bào)告有如下說明：“分戶評(píng)估單價(jià)不包括土地使用權(quán)出讓金和收益金或相當(dāng)于出讓金、收益金的價(jià)款?！?/P>

四川杰力恩地產(chǎn)營銷公司副總賴翰林認(rèn)為，從成百地塊目前的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)來看，政府很聰明，未直接提出應(yīng)該考慮土地收益，而是用較為模糊的“區(qū)位”代替。

“其實(shí)舊房子本身價(jià)值有限，從這個(gè)角度看，現(xiàn)有補(bǔ)償額是包含了土地收益，但具體適用標(biāo)準(zhǔn)就靈活了，”賴說，“政府淡化土地收益概念，主要還是考慮控制拆遷成本?！?/P>

在廖永忠等業(yè)主看來，他們按評(píng)估結(jié)果該得的拆遷補(bǔ)償款里，土地使用權(quán)價(jià)值部分其實(shí)是被忽略掉了。

同樣是錦江區(qū)管轄范圍內(nèi)的拆遷，與春熙路商圈毗鄰的鹽市口商圈染坊街片區(qū)，卻執(zhí)行另一套補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。9月6日，該片區(qū)公布拆遷補(bǔ)償方案，一樓商鋪每平方米最高補(bǔ)償85600元，且明確提出“評(píng)估價(jià)格按建筑面積計(jì)算，并包括房屋所對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)價(jià)值”。

記者就此疑問先后約訪負(fù)責(zé)拆遷工作的錦江區(qū)統(tǒng)建辦及成都市國土局，截至本報(bào)發(fā)稿時(shí)止，均未獲正面回應(yīng)。廖永忠等五位業(yè)主持有的成百地塊商鋪國土證是否仍然有效一事也未有具體解釋。

“或許是因?yàn)槌砂俚貕K商鋪較少，而染坊街商鋪多得多，后者更容易組成利益聯(lián)盟爭取權(quán)益，政府才采用了雙重標(biāo)準(zhǔn)吧？”賴翰林猜測說。

補(bǔ)償背后的物權(quán)爭議

但主持該項(xiàng)目事宜的九龍倉子公司龍貿(mào)房地產(chǎn)開發(fā)（成都）有限公司負(fù)責(zé)人徐林相信，公司是通過合法的拍賣渠道取得上述地塊，應(yīng)該是一幅很“干凈”的地了，如果此后出現(xiàn)任何產(chǎn)權(quán)糾紛，當(dāng)然要由政府處理。至于九龍倉何時(shí)能拿到整幅地塊的國土證，她表示“這是商業(yè)機(jī)密不能透露”。

“城市土地為國有土地，但土地使用權(quán)的取得方式已經(jīng)發(fā)生變化，在拆遷時(shí)需要考慮當(dāng)初取得的途徑?！卞\江區(qū)國土局地籍處一位工作人員稱，“成百地塊1993年前后辦理國土證，當(dāng)時(shí)是政府無償劃撥的，拆遷時(shí)自然不用考慮土地使用權(quán)增值因素，實(shí)行招拍掛的陽光土地政策后，開發(fā)商土地成本附加到房價(jià)上，情況又不一樣了?！?/P>

但記者查閱目前各地的房屋拆遷管理辦法或條例，都沒有按照土地的取得時(shí)間和方式劃分而確定具體賠償標(biāo)準(zhǔn)一說。有關(guān)管理辦法或條例大多在2003年以前制定的，而現(xiàn)在成都主城區(qū)的商品住宅均價(jià)，已由當(dāng)時(shí)的每平方米不到3000元，上漲到今年8月份的每平方米5038元。

“房屋物權(quán)包括地上附著物和土地使用權(quán)，房屋拆遷是否應(yīng)該考慮對(duì)土地使用權(quán)出讓進(jìn)行單獨(dú)補(bǔ)償，現(xiàn)在尚無法律依據(jù)?！倍胖赋?，“但物權(quán)應(yīng)該包含房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)，在《物權(quán)法》10月1日正式實(shí)施之后，從國家到地方的城市拆遷管理辦法的修訂，相信只是時(shí)間問題?！?/P>

“別看他們出大價(jià)錢買了這塊地，但至少有一小塊土地使用權(quán)還是我的！”廖永忠反復(fù)強(qiáng)調(diào)，他認(rèn)真學(xué)習(xí)過《物權(quán)法》，很清楚這一點(diǎn)?！?/P>