房地產(chǎn)牽動中國監(jiān)管層敏感神經(jīng) 央行銀監(jiān)會緊急調(diào)研房貸

2008年08月04日 07:4121世紀經(jīng)濟報道【大中小】【打印】

記者近日獲悉，央行正在布局全國進行房地產(chǎn)信貸風險的摸底調(diào)研，而銀監(jiān)會也出于房地產(chǎn)風險傳導的考慮，正在展開對全國各類商業(yè)銀行的房地產(chǎn)風險壓力測試。

牽動中國監(jiān)管層敏感神經(jīng)的是房地產(chǎn)市場從去年延續(xù)至今的頹勢——交易量持續(xù)萎縮、房價下調(diào)、房產(chǎn)商資金鏈繃緊、購房者預期不穩(wěn)。

實際上，中國的房地產(chǎn)市場自1998年房改以來，經(jīng)過近10年的瘋狂發(fā)展后，一場新的調(diào)整正在不期而至。而大洋彼岸，美國次級抵押貸款危機的陰影尚未消散，由房地產(chǎn)風險而導致的金融風險依然在向更深層次蔓延。

央行銀監(jiān)調(diào)研

銀監(jiān)會相關人士告訴記者，目前已經(jīng)將房地產(chǎn)信貸壓力測試的通知下發(fā)給各地銀監(jiān)局，不同地區(qū)的銀監(jiān)局已經(jīng)著手布置商業(yè)銀行進行壓力測試。

但某銀監(jiān)局人士透露，這次并沒有要求商業(yè)銀行強制執(zhí)行，而是根據(jù)各個商業(yè)銀行的意愿，由其自行測定。根據(jù)各自情況，各銀行的測試指標和測試方法并不統(tǒng)一。

北京銀監(jiān)局相關人士稱，北京地區(qū)的建設銀行、民生銀行、北京銀行、北京農(nóng)村商業(yè)銀行等都已經(jīng)開始測試。

某商業(yè)銀行向記者透露，該行主要測試的是，如果房價出現(xiàn)一定比例的下跌，或者宏觀經(jīng)濟發(fā)生調(diào)整，比如GDP下降，違約率會提高多少，對銀行的信貸資產(chǎn)質(zhì)量會有多大的影響。

而另一家股份制銀行個人業(yè)務部負責人告訴記者，該行主要關注的是，在房價下降的情況下，還款人的收入和還款能力的比值變化，以及抵押物總值的變化等信息。并對房價下降細分了20多個層次，對住宅、商鋪等做了細分。

商業(yè)銀行人士告訴記者，通過壓力測試，可以判斷出銀行未來的風險狀況及承受能力，達到未雨綢繆的效果。

在銀監(jiān)會緊張測試的同時，央行的一場全國性摸底也正在靜悄悄進行中。

記者獲悉，央行近日已經(jīng)下發(fā)通知給各地分行，要求密切關注未來房地產(chǎn)貸款質(zhì)量變化可能引發(fā)的風險，并展開相關調(diào)研。

在央行7月底下發(fā)給商業(yè)銀行的一份最新報告中指出，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出投資平穩(wěn)但資金趨緊、保障加強但預期改變、房價回落且區(qū)位分化的新特點。

而這些也正是此番銀監(jiān)會和央行高調(diào)關注房地產(chǎn)信貸風險的原因所在。

2008年以來，北京、上海、廣東、深圳等10多個沿海城市，依舊延續(xù)了2007年的頹廢之勢，交易量持續(xù)下滑。

北京市的房地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，2008年上半年，商品住房竣工面積為495.4萬平方米，同比下降32.2%。同期，全市商品住宅銷售面積為349.3萬平方米，同比下降50.5%，其中，現(xiàn)房銷售76.4萬平方米，期房銷售272.9萬平方米，同比分別下降50%和50.6%。

在交易量大幅下降情況下，房地產(chǎn)的價格也呈現(xiàn)出波動變大、增幅放緩跡象，不少地方的城郊地區(qū)成為房價下調(diào)的“排頭兵”。

北京的房地產(chǎn)統(tǒng)計信息顯示，上半年，新建商品住宅銷售價格指數(shù)同比上漲16.1%，其中當月漲幅由1月份的17.1%下降到6月份的14.3%，降低2.8個百分點。同期，二手住宅銷售價格指數(shù)同比上漲9.7%，其中單月漲幅由1月份的11.3%下降到6月份的7.1%，降低4.2個百分點。

受預期分化影響，上海、北京、深圳等地遠城區(qū)的房價開始下跌。

由于房地產(chǎn)行業(yè)資金來源中，銀行占據(jù)了半壁江山，此番調(diào)整，將銀行這個最大的債權人的風險推上前臺。

收縮的房貸

出于對房地產(chǎn)信貸風險考慮，并受交易量大幅萎縮的影響，銀行的房地產(chǎn)貸款也呈現(xiàn)出明顯的下降趨勢。

央行公布的數(shù)據(jù)顯示，2007年個人住房按揭新增7146.88億元。而商業(yè)銀行人士透露，今年上半年的新增個人按揭貸款僅為2000億元，僅占去年同期的50%，全年貸款預計僅有4000億元。

商業(yè)銀行人士透露，貸款的急劇下降，主要是受沿海城市房地產(chǎn)市場震蕩影響。據(jù)該人士透露，全國十多個沿海城市的房貸數(shù)量大約占全國整個房貸規(guī)模的50%以上。上述地區(qū)的交易量萎縮，直接導致了房貸的收縮。

央行二部統(tǒng)計顯示，上半年上海個人住房貸款增加55.7億元，同比少增12.6億元，下降明顯。

同樣，北京地區(qū)也在遭遇著一輪下降風潮。

截至6月末，北京地區(qū)中資金融機構購房貸款2621.1億元，同比增長8.4%。其中，個人住房貸款余額2447.4億元，同比增長11.6%，增速比上年末回落4.3個百分點。分月度看，1月份集中發(fā)放上年申請的貸款，當月貸款新增21.6億元，2—4月貸款余額分別下降11.0億元、2.7億元和12.3億元。

央行調(diào)研認為，房地產(chǎn)交易下降的根本原因，在于市場觀望氛圍的進一步增強。

央行的2季度居民儲蓄調(diào)查問卷結果顯示，認為北京房價在奧運會后將“下降”的居民比例為27.1%，較上年第四季度提高4.6個百分點，而認為將“上漲”的居民比例僅為19.3%。

某股份制銀行住房按揭貸款處負責人告訴記者，預期的調(diào)整，一方面是受央行貨幣緊縮、信貸規(guī)?？刂朴绊?；另一方面也與去年底地產(chǎn)信貸政策收緊有關，“二套”房貸政策的出臺使投資購房利息負擔提高約30%，有力地抑制了投機性住房貸款需求。

綜合上述因素，該負責人認為，房地產(chǎn)的此輪震蕩是在前期急劇的規(guī)模擴張后，遭遇“政策調(diào)控的”結果。

但銀行人士也指出，單從數(shù)字增減看銀行信貸萎縮，并不科學，有可能出現(xiàn)“一葉障目，不見泰山”的結果。

其分析，雖然增量明顯縮減。但分結構看，下降主要來自沿海一線城市，這些城市房價高、住房交易量大，從而導致它的波動會對整個總量形成特別明顯的影響，但是在非沿海城市，房地產(chǎn)市場依然平穩(wěn)發(fā)展，甚至有所增長，而在這些地區(qū)的貸款也不僅沒有減少，反而是增長的。

另外一個重要原因是，從放貸主體來看，減少房貸的主要來自一些中小股份制銀行，由于這些銀行主要布局于沿海城市拓展業(yè)務，并在前期為拓展市場規(guī)模大量做了除個人按貸款外的住房抵押貸款、轉按揭、加按揭等業(yè)務，導致沿海城市量縮的情況下，中小銀行大量退出。而一些大型國有銀行反而相對減少不明顯。

一個可資借鑒的數(shù)字是，商業(yè)銀行人士透露，上半年，大型國有銀行的個人按揭貸款同比只下降了30%-40%，而一些中小銀行則縮減了50%-60%。

風險不均勻分布

交易量的下降和房貸的收縮，是否是房地產(chǎn)新一輪調(diào)整的開始，未來是否會引發(fā)斷供增多，這對銀行的資產(chǎn)質(zhì)量又會有多大的影響，都成為央行和銀監(jiān)會密切關注的焦點。

對此，中金公司的分析報告認為，“全國平均房價泡沫不大，因而此輪調(diào)整幅度有限，預計有5%-10%的跌幅；十大主要城市房價存在20%-50%的泡沫，未來將向下調(diào)整，合理價格需回落至06 年水平。”

中金選取了北京、上海、廣州、深圳、杭州、天津、重慶、成都、武漢和南京十大主要城市2007年至2008年前五個月的住宅成交額和成交均價進行分析后認為，按揭貸款質(zhì)量取決于房價跌幅，房價的下跌幅度決定了負資產(chǎn)人群的規(guī)模，進而影響按揭貸款的質(zhì)量。

在此推論下，中金謹慎假設中國40%的負資產(chǎn)購房者會違約，此假設下，如果房價下跌30%，在現(xiàn)價90%以上且兩成首付的購房者會陷入負資產(chǎn)，預計新增不良按揭貸款約313億元，全國按揭貸款不良率將上升1%。房價下跌40%時，在現(xiàn)價90%以上且兩成首付的購房者以及現(xiàn)價80%以上且三成首付的購房者會陷入負資產(chǎn)，預計新增不良按揭貸款約939億元，全國按揭貸款不良率將上升3%。房價下跌50%時，在現(xiàn)價90%以上且兩成首付的購房者、現(xiàn)價80%以上且三成首付的購房者以及現(xiàn)價70%以上且四成首付的購房者會陷入負資產(chǎn)，預計新增不良按揭貸款約1780億元，全國按揭貸款不良率將上升5.7%。

而在上述假設情景尚未發(fā)生的情況下，目前的不良率并不高。

從北京地區(qū)看，不良率雖然有所上升，但依然處于較低水平。

截至6月末，中資金融機構各項房地產(chǎn)類人民幣貸款不良率為2.56%，比去年末微升0.19個百分點。其中，商業(yè)性個人住房貸款不良率1.65%，比上年末提高0.22個百分點；商業(yè)性住房開發(fā)貸款不良率為4.32%，比上年末提高0.37個百分點。

而在上海，不良率不僅沒有上升，反而有所下降。

上海銀監(jiān)局的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，個人按揭貸款一手房的不良貸款率僅為0.38%，比去年同期下降0.82個百分點；房地產(chǎn)開發(fā)貸款不良率為1.92%，同比下降0.48個百分點。

商業(yè)銀行人士告訴記者，根據(jù)銀行的測算，即使目前房地產(chǎn)市場有所波動，對于銀行的信貸風險依然是可控的。相較于開發(fā)商貸款，個人按揭貸款要更為安全。這一方面是由于個人按揭貸款中絕大部分為自助需求，即使房價下調(diào)，自住性的違約率也相對較低，一方面是由于目前的按揭貸款的平均抵押率只有50%多，即貸款余額僅占抵押物合同價值的50%。如此低的抵押率，在相當程度上降低了價格波動后的違約風險。

盡管如此，央行依然認為需要密切關注當前的房地產(chǎn)信貸風險。

央行認為，未來的風險可能來自三個方面:一是部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈趨緊可能造成開發(fā)貸款不良率上升；二是房價低迷可能造成個人住房貸款違約增加；三是預售資金管理缺位可能會產(chǎn)生信貸資金風險。

對此，央行建議，應加強對借款人的資格審查及貸后管理，避免向還款能力較差的借款人發(fā)放“次級”住房貸款；推進利率覆蓋風險的定價機制建設；完善預售資金監(jiān)管制度；防范企業(yè)轉移和挪用預售資金。

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