馬可佳

雖然北京多家樓盤均表示，他們都在嚴(yán)格執(zhí)行第二套房貸政策40%首付規(guī)定，而且銀行內(nèi)部有登記聯(lián)網(wǎng)，很容易查出貸沒貸款。但記者隨后在暗訪中，仍發(fā)現(xiàn)有不少“擦邊球”的例子

銀行工作人員解讀:“央行制定第二套貸款政策的背景是由于近兩年一些炒房團(tuán)的出現(xiàn)，有惡意哄抬房價(jià)的行為。加上銀行系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)‘?dāng)喙壤黾?，一旦客戶出現(xiàn)‘?dāng)喙?，銀行只能要求法院強(qiáng)制執(zhí)行收回房子低價(jià)拍賣。所以制定政策針對(duì)的是炒房者，而非想改善住宅的自住型購房人?！?/P>

不斷下跌的深圳樓市，正在引發(fā)一場“多米諾”效應(yīng)。

投資性購房比例高達(dá)50%的深圳房地產(chǎn)市場上，部分置業(yè)者已處于深度被套的“負(fù)資產(chǎn)”狀態(tài)。這種情況，也已經(jīng)波及廣州、北京、上海等部分城市，樓市的觀望情緒在加大。

就在深圳樓價(jià)進(jìn)入下降通道的時(shí)候，央視曝出建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行這四大國有商業(yè)銀行深圳分行，紛紛對(duì)第二套房放松貸款政策。

就此說法，《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者走訪各大城市的房貸市場，查看樓市政策細(xì)微變化的端倪。

“第二套房貸”松緊不一

6月初據(jù)央視經(jīng)濟(jì)半小時(shí)報(bào)道:在深圳一些樓盤買第二套房，還可以按第一套房的首付比例和利率辦到按揭。

新聞播出后，深圳某銀行會(huì)計(jì)部中層人士對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》證實(shí):“對(duì)于第二套住房，我們基本睜一只眼閉一只眼，而對(duì)已有多套住房的客戶，我們會(huì)進(jìn)行貸款限制。我們行在其他城市政策執(zhí)行方式也非常靈活，銀行放貸人員會(huì)幫助想一些降低首付和利率的辦法。”

雖然北京多家樓盤均表示，他們都在嚴(yán)格執(zhí)行第二套房貸政策40%首付規(guī)定，而且銀行內(nèi)部有登記聯(lián)網(wǎng)，很容易查出貸沒貸款。但記者隨后在暗訪中，仍發(fā)現(xiàn)有不少“擦邊球”的例子。

北京樓盤金色·漫香林銷售人員告訴記者:“如果夫妻雙方一人是婚前購房，結(jié)婚后對(duì)方戶口本及銀行資料未婚身份未變更，則對(duì)方以未婚身份申請(qǐng)購房可以按照第一套標(biāo)準(zhǔn)?！倍诒本愃徎ㄊ蹣翘幀F(xiàn)場，銷售人員也表示:“如果第一套使用的是商業(yè)貸款，第二套使用公積金貸款仍可按第一套標(biāo)準(zhǔn)。”

隨后，在深圳發(fā)展銀行、招商銀行，記者以客戶身份咨詢時(shí)，相關(guān)工作人員在第二套住房“變通方法”中提出了以下可行性方案:

1．2000年以前購買的商品房，銀行系統(tǒng)內(nèi)沒有記錄的可以按第一套住房來算。

2．異地購房，銀行系統(tǒng)內(nèi)沒有記錄的可以按第一套住房來算。

3．共同購房，可以聯(lián)合一位尚無按揭記錄的人一起申請(qǐng)貸款。一般的做法是，兩者應(yīng)該是信得過的親朋好友，并需要在交易合同中注明:所購房產(chǎn)中，前者占有99%的權(quán)益，而后者僅占1%的權(quán)益。這樣就可以在法律上保障購房者的權(quán)益。

爭議人均住房面積標(biāo)準(zhǔn)

據(jù)了解，對(duì)于“二套貸款”暗自松動(dòng)，部分銀行認(rèn)為自己將執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)底線放在是“自住”而非“投資”。而這一問題，正是執(zhí)行爭議的關(guān)鍵所在。

2007年9月27日，人民銀行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，通知規(guī)定，無論第一套房是否貸款還清，只要在央行征信系統(tǒng)中有按揭貸款記錄的家庭，在買第二套房時(shí)最低首付款都不得低于四成，貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，即貸款利率要比首套房貸利率高10%。

據(jù)招商銀行工作人員解讀:“央行制定第二套貸款政策的背景是由于近兩年一些炒房團(tuán)的出現(xiàn)，有惡意哄抬房價(jià)的行為。加上銀行系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)‘?dāng)喙壤黾樱坏┛蛻舫霈F(xiàn)‘?dāng)喙?，銀行只能要求法院強(qiáng)制執(zhí)行收回房子低價(jià)拍賣。所以制定政策針對(duì)的是炒房者，而非想改善住宅的自住型購房人?！?/P>

所以，2007年12月，央行出臺(tái)的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》中對(duì)自住型弱勢(shì)群體體現(xiàn)出適當(dāng)保護(hù)。補(bǔ)充通知規(guī)定:對(duì)于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再次向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款的，可比照首套自住住房貸款政策執(zhí)行。

上海銀行副行長王世豪在今年5月份 “住房與民生”圓桌會(huì)議上也曾指出，“政府對(duì)房價(jià)的調(diào)控主要針對(duì)炒房者，對(duì)于自有住房者并沒有貸款限制?！?/P>

而到目前為止，各城市“當(dāng)?shù)厝司》棵娣e平均水平”統(tǒng)計(jì)方法和數(shù)據(jù)遲遲未見統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

上海房地局年初曾表示:如果人均住房面積小于32.2平方米，購房者即使購買第二套住房，也能享受到首套自住房貸款政策。

北京也在2008年3月份建行、工行、深發(fā)展等三家銀行在確定第二套房貸款優(yōu)惠政策時(shí)，將“建筑面積26.65平方米”作為人均住房面積標(biāo)準(zhǔn)。

但在麗水蓮花售樓處和深發(fā)展銀行咨詢時(shí)，對(duì)方工作人員均告訴記者:“目前還沒有聽說這一規(guī)定，應(yīng)該還沒執(zhí)行。”

如此看來，在各個(gè)執(zhí)行部門不同的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)和力度下，極有可能出現(xiàn)炒房型購房者“第N套”享受第一套優(yōu)惠利率而改善生活條件的自住型購房者“第二套”嚴(yán)格執(zhí)行高利率的情形。

危機(jī)下的生態(tài)

上海易居研究院發(fā)展研究所楊紅旭曾公開表示，以家庭為單位來界定第二套住房此次央行通知中，影響力最大的一點(diǎn)，是央行對(duì)房地產(chǎn)信貸進(jìn)一步緊縮的體現(xiàn)。

銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的收緊，直接影響到的是房地產(chǎn)市場新房的銷售量，這其中，以深圳為最。

根據(jù)深圳市國土房產(chǎn)局發(fā)布的《2008年1～5月深圳房地產(chǎn)市場分析》指出，深圳5月份新房均價(jià)為11014.14元/平方米，連續(xù)第三個(gè)月出現(xiàn)下降，5月環(huán)比降幅為7.92%，基本回落到去年初的水平。

由于深圳房價(jià)的持續(xù)走低，打擊了投資者的購房熱情，近日，北京、廣州、上海等地房地產(chǎn)住宅交易量也開始下降，出現(xiàn)了明顯的“觀望”情緒。

收緊信貸某種意義上導(dǎo)致銷售量下降，銷售量下降加速了房價(jià)回落，深圳房價(jià)回落的結(jié)果，影響的對(duì)象依然直指投資性購房者和銀行。

人民銀行深圳中心支行最近發(fā)布的深圳金融機(jī)構(gòu)5月份經(jīng)營數(shù)據(jù)顯示，深圳全市個(gè)人住房貸款不良貸款余額為13.36億元，比去年末增加了0.81億元，不良率為0.58%，比去年末上升了0.04%。

房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著雙重困境。在緊縮房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的同時(shí)，銀行一再調(diào)高存款準(zhǔn)備金率，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)帶來了回款速度的影響。而新土地政策的出臺(tái)無疑是雪上加霜。

由國土部、工商總局聯(lián)合下發(fā)通知向各地發(fā)布的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》示范文本將自2008年7月1日起執(zhí)行?！逗贤芬?guī)定，商品住宅項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間不得超過3年，未能按照本合同約定日期開竣工建設(shè)的，須按一定比例支付違約金。

這一規(guī)定對(duì)于此前大量“屯地”的房地產(chǎn)開發(fā)商來說無疑是一記重?fù)簟?/P>

華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)近日在搜狐網(wǎng)焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)舉行的“京滬房企發(fā)展戰(zhàn)略對(duì)話論壇”上，首次表示開發(fā)商錢不夠的原因之一是房地產(chǎn)行業(yè)銷售急速下降。今年土地價(jià)格雖然沒有曝出天價(jià)，但是上漲比去年還快，導(dǎo)致上半年全國有40宗流拍。

由于加息等多種原因，樓市的觀望情緒一再擴(kuò)大，甚至影響到第一次購房的消費(fèi)者和行業(yè)。

根據(jù)搜房網(wǎng)網(wǎng)友投票結(jié)果，今年52.68%網(wǎng)友表示將會(huì)暫緩買房計(jì)劃，有16.96%的網(wǎng)友表示很難說，而另有30.36%的網(wǎng)友則表示不會(huì)影響自己購房。“還是再等一段時(shí)間，擔(dān)心買完再降”這一觀點(diǎn)，被大部分購房人所贊同。

一位剛剛從房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)行的楊小姐告訴記者:“自己去年曾經(jīng)在北京萬象新天樓盤擔(dān)任策劃人員，從去年年底，就出現(xiàn)了大批退訂現(xiàn)象。所以現(xiàn)在轉(zhuǎn)行不再做房地產(chǎn)了。”麗水蓮花業(yè)務(wù)員也表示:“自己在今年4、5兩個(gè)月樓市黃金期只賣了4套住宅。”

高通智庫總經(jīng)理張宏對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》指出:“如果房價(jià)繼續(xù)下跌，給整體市場帶來的風(fēng)險(xiǎn)將是致命的。由于樓市交易縮量所引發(fā)的個(gè)人房貸需求下調(diào)，也使得銀行的房貸指標(biāo)出現(xiàn)剩余?！?/P>

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