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- 全國政協(xié)委員、恒大集團董事局主席許家印接受媒體采訪

在蕓蕓眾多的兩會委員的提案中，房地產問題仍是此次兩會備受關注的焦點之一。日前，廣東地產界代表人物之一、第十一屆全國政協(xié)委員、全國勞動模范、恒大集團董事局主席許家印向政協(xié)遞交了提案，他認為，城中村改造可以緩解老城區(qū)供需矛盾，降低房價穩(wěn)定市場，同時，為了能使城中村改造更為公平高效，應該規(guī)定，80%以上村民投票同意即可進行城中村改造，而在城中村改造項目的拍賣上建議提高競買保證金至起拍價60-80%。

應主動挖掘老城區(qū)的供應

許家印在提案中表示，近年來，隨著中國經濟高速增長和城市化進程的加速，城市人口數(shù)量及居民購買力顯著增加，住房需求增長很快,特別是在經濟比較發(fā)達、房地產市場起步較早的城市，大部分市民受地段成熟度和心理歸屬感影響選擇在老城區(qū)置業(yè)。旺盛需求與老城區(qū)持續(xù)緊張供應的矛盾突出，成為推高老城區(qū)房價及城市整體房價的一大因素。

昨日，許家印接受筆者電話采訪時表示，此前有報道指，中國耕地面積只剩18.26億畝，18億畝的耕地紅線岌岌可危，這些年大城市人口飛速聚集，大城市面積急劇擴大，城市建設蠶食了不少城郊的耕地。另一方面，“城中村”的數(shù)量也將伴隨著城市規(guī)模的擴張而成倍增加，由于缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃，城中村建筑密度大，出現(xiàn)“握手樓”、“一線天”等現(xiàn)象，嚴重影響城市形象，尤其是北、上、廣、深等國際化大城市。同時，城中村建設管理與城市發(fā)展脫節(jié)，基礎設施落后，環(huán)境衛(wèi)生、生活服務等配套措施的缺乏，導致城中村生存環(huán)境質量低下。

在他看來，老城區(qū)房價仍在上行，市場供需矛盾劇烈(尤其老城區(qū))，城中村改造將成為增加供應的突破口。

“我認為，應主動挖掘老城區(qū)的供應，加大老城區(qū)城中村改造力度?！痹S家印說，這就是向老城要土地，既符合中國城市化發(fā)展的大勢，有助于提升城市形象和競爭力，改善城中村村民的生活水平和居住環(huán)境，不但可以減輕城市發(fā)展對耕地的壓力，更重要的是可以緩解房地產市場的供需矛盾，降低房價、穩(wěn)定市場。

舊有改造形式缺乏公開、公平、公正的機制

許家印表示，目前，老城區(qū)城中村改造模式不盡相同，一般的總體做法是：企業(yè)先和村委會簽署意向性的城中村改造合作開發(fā)協(xié)議；然后由村民投票表決是否同意改造，80%或以上村民同意后，由村委會和企業(yè)共同上報政府審批并申領規(guī)劃要點；隨后組織形式上的招拍掛，讓前期參與的意向企業(yè)獲得土地；最后，由村委會和企業(yè)主導拆遷補償、安置和開發(fā)建設。

“從本質上看，這種老城區(qū)城中村改造的做法缺乏公開、公平、公正的機制，存在諸多問題，嚴重影響改造的進度?！痹S家印直言，老城區(qū)城中村改造中存在3個突出問題。

首先，村委會與企業(yè)合作啟動老城區(qū)城中村改造，這樣從一開始就沒有遵循公開、公平、公正的原則。項目運作存在先天不足，并很容易滋生部分村官的腐敗。

其二，村委會與企業(yè)的合作，令城中村項目改造的村民投票環(huán)節(jié)變得復雜，比如經常會出現(xiàn)拉票、跑票、強迫投票等各種現(xiàn)象，使村民被動投票，民主表決淪為“空投”。

此外，村委會和企業(yè)一起辦理各種城中村改造項目的報批手續(xù)及申領規(guī)劃要點，使該項工作復雜化，很容易產生如下三方面的問題：第一，各種報批手續(xù)繁瑣復雜、缺乏統(tǒng)一的區(qū)域規(guī)劃條件原則，導致審批非常緩慢；第二，同一區(qū)域不同意向企業(yè)的城中村改造項目的規(guī)劃要點，例如容積率、限高和公建配套比例等重要指標差距很大；第三，上述這種方式很容易誘發(fā)腐敗。

提高準入門檻可嚴控城中村改造風險

為了加快推進城中村改造，加大老城區(qū)商品房供應，降低房價、穩(wěn)定市場，使城中村改造更加公平高效，許家印建議，村民只對是否同意進行城中村改造進行投票，80%或以上村民投票同意進行改造的城中村，即由政府主導推向市場，實行公開拍賣。

為了加快改造進度，建議城市的政府規(guī)劃部門分區(qū)域設定統(tǒng)一的區(qū)域規(guī)劃條件原則，使同一區(qū)域不同的城中村改造項目規(guī)劃要點基本相同，例如容積率、限高、公建配套比例等重要指標。這樣可以在保證公平的基礎上，大大加快各個改造項目規(guī)劃要點的確定，同時避免推諉扯皮現(xiàn)象的發(fā)生，為公開拍賣節(jié)省大量時間。

許家印認為，村民投票同意城中村改造，規(guī)劃部門很快確定規(guī)劃要點，國土部門即可將項目推向市場，實行公開拍賣；同時建議將競買保證金繳納比例提高到起拍價的60%到80%，以確保城中村改造有充足的資金，并由政府主導?？顚Ｓ茫纱迕褡灾鬟x擇貨幣補償或回遷安置。

探索新模式完善法律法規(guī)

城中村的問題長期以來都是城市改造的一個難點，也是不斷誕生不斷擴大的一個新問題。據(jù)學者估算，按2030年我國城市化程度提高到63%、總人口規(guī)模達到140450萬人估算，現(xiàn)在城市面積1.4倍到1.6倍的城鎮(zhèn)郊區(qū)，在2030年將變?yōu)槭袇^(qū)，當前地處郊區(qū)的農村將逐步被城市包圍，形成新的“城中村”，未來“城中村”的數(shù)量也將伴隨著城市規(guī)模的擴張而成倍增加。

在許家印看來，破解城中村改造難題在于政府主導，市場運作。解決“城中村”問題，需要改革城市發(fā)展模式、控制“城中村”數(shù)量擴張，更需要加快對現(xiàn)有“城中村”的改造步伐。

有媒體就曾披露，目前廣州城中村改造工作總體進展較為緩慢，市政府關于城中村改造的實施意見還不夠完整，造成城中村改造實際操作無法可依。而城中村改造報批程序不明確、通道不順暢，導致改造都耗在“跑審批、走程序”上。對此，許家印表示，應加強政府在“城中村”改造中的主導作用，為城中村改造工作提供有力的組織保障。

事實上，城中村改造中所產生的問題備受爭議。北大法學院副院長也曾提請全國人大常委會對城中村改造引起的拆遷問題，在法律層面上給予規(guī)范和解決。河南怡豐置業(yè)有限公司董事長韓愷則炮轟城中村改造成了某些人“以小博大”的游戲，應該早早終止。有輿論呼吁，“城中村改造”在各地釀發(fā)群體性事件亟待修法。

許家印說，自己一直在思考城中村改造的問題，也對其中出現(xiàn)的問題進行了深入的調查，此次所提方案未必是一個最佳的方案，但是希望全社會再次關注城中村改造的話題，希望全社會一起來探討嘗試城中村改造的新模式，并且逐步完善相關法律法規(guī)。

文/趙燕華

-人物簡介

許家印

男，中共黨員，管理學教授，博士生導師，美國西亞拉巴馬州大學榮譽博士，第十一屆全國政協(xié)委員，全國勞動模范，現(xiàn)任恒大集團董事局主席，身兼中國企業(yè)聯(lián)合會副會長、中國企業(yè)家協(xié)會副會長、中國房地產業(yè)協(xié)會副會長、廣州市房地產業(yè)協(xié)會會長、廣東省民營企業(yè)商會副會長等職。

許家印曾榮獲“中國房地產十大風云人物”、“中國民營經濟十大風云人物”、“推動中國城市化進程十大杰出貢獻人物”、“優(yōu)秀中國特色社會主義事業(yè)建設者”、“中國十大慈善家”、“中華慈善獎”等稱號。

做為全國政協(xié)委員許家印曾多次遞交提案，2009年，許家印向政協(xié)遞交了《建立“企業(yè)利潤強制捐助”機制，在全國各城鎮(zhèn)設立“低收入家庭扶助基金”》的提案，引起了媒體的強烈關注。同年，他還提出《建議國家“三控”降房價，確保房地產市場長期穩(wěn)定健康發(fā)展》，為后來樓市的調整做出了貢獻。2010年，許家印在政協(xié)會議上發(fā)言，提出《激發(fā)企業(yè)參與熱情 推進慈善事業(yè)發(fā)展》。

趙燕華