3月最后兩天，北京、上海、重慶等直轄市和其他一線城市按規(guī)定出臺樓市調(diào)控地方版細(xì)則，加上此前廣東公布的調(diào)控細(xì)則，以及國務(wù)院規(guī)劃出臺不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，從中央到地方，從限購、限貸到稅收、信息聯(lián)網(wǎng)，新一輪調(diào)控政策升級為“史上最嚴(yán)”，有望在二季度讓樓市停下上漲的腳步。

調(diào)控政策“史上最嚴(yán)”

按照國務(wù)院規(guī)定，各直轄市、計(jì)劃單列市和省會城市(除拉薩外)一季度都要公布調(diào)控細(xì)則和價(jià)格調(diào)控目標(biāo)。在廣東率先公布細(xì)則后，3月30日與31日，北京、上海、重慶、濟(jì)南、大連、合肥等城市都按時發(fā)布了樓市調(diào)控地方版細(xì)則。一系列“央地聯(lián)動”的政策組合拳“出拳”迅猛，將從限購、限貸、稅收和住房信息聯(lián)網(wǎng)等方面全面升級調(diào)控。

首先是各地明確調(diào)控目標(biāo)。比如北京細(xì)則中提到“全市新建商品住房價(jià)格與2012年相比，要總體上保持穩(wěn)定”。

其次，限購、限貸進(jìn)一步嚴(yán)格加強(qiáng)，其中上海、重慶等地更是全面暫停第三套房房貸。

另外，相關(guān)稅收政策和信息聯(lián)網(wǎng)手段，將全方位從預(yù)期上“催降”房價(jià)。從政策上看，各地不僅明確規(guī)定將嚴(yán)格按個人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%征收個人所得稅，同時國務(wù)院明確要求在2014年6月底前出臺并實(shí)施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。

業(yè)內(nèi)人士表示，限購政策短期內(nèi)不會取消，再加上稅收以及住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)等政策，會讓二手房交易在短期內(nèi)出現(xiàn)冰凍期，為市場降溫。

政策“組合拳”更加全面

除去上述政策，地方版細(xì)則中還包括保證供應(yīng)、價(jià)格引導(dǎo)和打擊中介違法亂象等手段。

首先，地方版細(xì)則大多提出保證普通商品住房用地及中小戶型商品住房供應(yīng)，完善住房保障體系建設(shè)。在穩(wěn)定普通商品住房用地供應(yīng)方面，上海明確提出將增加普通商品住房用地供應(yīng)，北京則特別提出，要增加“自住型、改善型住房”的土地供應(yīng)。在加快普通商品住房供應(yīng)方面，兩市均表示將在開發(fā)貸款方面，優(yōu)先支持中小套型住房套數(shù)達(dá)到項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總套數(shù)70%以上的普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目。

除此以外，各地均要求加強(qiáng)對商品房銷售價(jià)格引導(dǎo)，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)規(guī)定。上海更是要求，對擅自超過備案價(jià)格銷售，違反明碼標(biāo)價(jià)，“一房一價(jià)”規(guī)定的，采取暫停網(wǎng)上簽約等措施，并依法嚴(yán)厲查處。同時，多地進(jìn)一步重申將嚴(yán)厲打擊開發(fā)企業(yè)的違法違規(guī)行為，加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動監(jiān)管。

廣發(fā)證券房地產(chǎn)分析師沈愛卿認(rèn)為，以上政策“組合拳”只要執(zhí)行得力，就一定能夠穩(wěn)定房價(jià)預(yù)期，實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)。

房企與銀行或間接“配合”

就在調(diào)控政策陸續(xù)出臺、市場預(yù)期轉(zhuǎn)向之際，不少房地產(chǎn)開發(fā)商卻逆勢上調(diào)銷售目標(biāo)。萬科、招商地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、碧桂園、保利地產(chǎn)等國內(nèi)重量級開發(fā)商最近半個月紛紛公布了2013年的銷售和開發(fā)目標(biāo)。大部分開發(fā)商逆勢上調(diào)今年的開發(fā)面積、銷售金額以及業(yè)績增長指標(biāo)。

根據(jù)逆勢上調(diào)的目標(biāo)，房企加大借債力度和開發(fā)增量。32家已公布年報(bào)的上市房企2012年末的總負(fù)債已超過7700億元，總的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)72%以上。與此同時，這些公司手中存貨總計(jì)價(jià)值6092億元，較2011年末上升20%以上。

業(yè)內(nèi)專家表示，房地產(chǎn)開發(fā)商存貨的大規(guī)模上升，并不是傳統(tǒng)意義上單純?nèi)ザ诜e商品房，其意義還包含房企新獲取項(xiàng)目及在建開發(fā)產(chǎn)品的增加。浙商證券研究所所長鄧宏光認(rèn)為，房企在全國范圍內(nèi)加大開工建設(shè)，將對新房市場的供需平衡起到積極作用。

與此同時，地方版細(xì)則明確要求進(jìn)一步提高二套房貸首付款比例。業(yè)內(nèi)認(rèn)為這依然是加大利用信貸杠桿進(jìn)行投資投機(jī)行為。提高二套房首付比例的態(tài)度很明顯，這將給樓市降溫。

在這種情況下，四大行在3月下旬發(fā)布的年報(bào)中都紛紛表示，將“積極配合落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策”。而就在此前一段時間，不少股份制商業(yè)銀行曾經(jīng)加大對個人房貸的審核力度，并在一定程度上增加了貸款成本。北京銀行一位一線人士表示，不管是二套房還是首套房，現(xiàn)在的貸款成本都有所上升，銀行更加謹(jǐn)慎，房貸總量或?qū)⒂兴陆?。?jù)新華社

蘭州

甘肅省和蘭州市有關(guān)落實(shí)“國五條”調(diào)控政策的實(shí)施細(xì)則并未同步出臺，相關(guān)部門介紹實(shí)施細(xì)則正在制定當(dāng)中

2013年蘭州市新建商品住房價(jià)格增幅低于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入實(shí)際增長幅度。業(yè)內(nèi)人士測算，蘭州市2013年的新建商品住房價(jià)格增幅上限將控制在10%。

天津

天津?qū)⒗^續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要認(rèn)真落實(shí)首套房首付款比例和貸款利率，嚴(yán)格執(zhí)行第二套住房信貸政策，繼續(xù)暫停發(fā)放第三套及以上購房貸款，根據(jù)市場情況適時提高第二套住房首付款比例和貸款利率。

同時，天津?qū)⒊浞职l(fā)揮稅收調(diào)節(jié)作用，對出售自有住房按照規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息，能核實(shí)房屋原值的，依法嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計(jì)征。對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。

另外，天津?qū)⒃黾颖Ｕ闲宰》?、普通商品住房及用地供?yīng)。2013年住房用地供應(yīng)總量不低于過去5年平均實(shí)際供應(yīng)量。

保持住房價(jià)格穩(wěn)定，新建商品房價(jià)格漲幅低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增幅。

南京

堅(jiān)決貫徹“新國五條”關(guān)于住房限購的主要精神，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行住房限購措施，3月28日才撤縣設(shè)區(qū)的高淳與溧水兩個新區(qū)，暫時不執(zhí)行限購。

增加普通商品住房及用地供應(yīng)、堅(jiān)決抑制投資投機(jī)性購房需求、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)、加強(qiáng)市場監(jiān)管。

新建商品住房價(jià)格漲幅低于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入的實(shí)際增幅。

貴陽

2013年貴陽新建商品住房價(jià)格增幅低于當(dāng)年貴陽市城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入實(shí)際增幅。

地方版樓市調(diào)控細(xì)則看點(diǎn)

31日，地方版樓市調(diào)控細(xì)則陸續(xù)公布。記者第一時間連線有關(guān)專家和業(yè)內(nèi)人士點(diǎn)評這些政策，普遍認(rèn)為這些政策總體呈現(xiàn)從嚴(yán)基調(diào)，將為市場降溫，同時尚有完善空間，關(guān)鍵在于落實(shí)。

總體呈現(xiàn)從嚴(yán)基調(diào)

綜觀已經(jīng)出臺的地方版調(diào)控政策，受訪專家和業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，總體上呈現(xiàn)出從嚴(yán)態(tài)勢。

表現(xiàn)一，一些城市限購范圍擴(kuò)大。如“廣東版”調(diào)控政策出臺后，原本只是主城區(qū)限購的珠海、佛山如今要求覆蓋全部行政區(qū)域。

表現(xiàn)二，房價(jià)控制目標(biāo)收緊。一些城市明確統(tǒng)計(jì)新建商品住宅價(jià)格，扣除保障房因素；一些城市提出房價(jià)漲幅不高于或低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的實(shí)際增幅。如重慶要求“主城區(qū)新建商品住房價(jià)格增幅低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增幅?！?/p>

中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示：“這意味著要扣除CPI，也就是物價(jià)上漲因素，因此更嚴(yán)格?！?/p>

表現(xiàn)三，一些城市個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)步伐加快。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一說：“廣東對住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)提出時間表，要求今年年底前所有地級以上城市完成個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。這是值得肯定的舉措?！?/p>

國務(wù)院發(fā)展研究中心副研究員劉衛(wèi)民說：“無論是更嚴(yán)格的限購政策或限購標(biāo)準(zhǔn)或更為嚴(yán)格的差別化信貸稅收政策，都體現(xiàn)出‘從嚴(yán)’是這次各地調(diào)控的基調(diào)?！?/p>

改善性需求難以顧及

從地方版樓市調(diào)控細(xì)則來看，現(xiàn)階段，重點(diǎn)支持首套、自住、中小戶型置業(yè)需求已經(jīng)成為共識，但對于如何促進(jìn)改善性需求合理釋放尚無明確措施。

劉衛(wèi)民說：“大部分改善住房條件的家庭都必須賣掉以前的小房子，而新的二手房交易個稅政策和二套房信貸政策實(shí)質(zhì)上是限制了這類改善性消費(fèi)行為，因此，地方細(xì)則中也應(yīng)該在一定程度上考慮改善性需求的支持政策?！?/p>

劉衛(wèi)民還建議，應(yīng)充分考慮我國住房制度改革的特殊性。住房制度改革中出售給個人的公房原值較低，成交價(jià)差會較大，個稅會較高。但這并非是投機(jī)造成的結(jié)果。因此，應(yīng)在實(shí)施細(xì)則制定中給予一定考慮。

專家們還建議，確保相關(guān)住房政策實(shí)施效果。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹說：“我關(guān)注的是政策的落實(shí)情況，如北京、重慶和合肥出臺的政策中明確提出，2013年底前把符合條件的外來務(wù)工人員納入公租房保障范圍。如果這項(xiàng)舉措能夠確保落實(shí)，就是得民心順民意?！?/p>

改變市場預(yù)期，為市場降溫

張大偉認(rèn)為，改善需求受到影響最大。他說：“各地的政策都明顯影響了第二套房，也就是改善性需求，信貸等政策也明顯收緊。預(yù)計(jì)對市場的影響也將首先體現(xiàn)在中端市場。”

劉衛(wèi)民認(rèn)為，更嚴(yán)格的限購、信貸和稅收政策將為住房市場降溫。他表示，在3月份“國五條”出臺后幾周內(nèi)，部分城市的二手房交易量出現(xiàn)“末班車”效應(yīng)，交易量大幅上升。隨著各地調(diào)控細(xì)則出臺和相關(guān)政策明確，這種短期效應(yīng)將逐漸消失。由于限購區(qū)域擴(kuò)大、限購標(biāo)準(zhǔn)提高，將打破一些城市的住房供求格局，住房市場將面臨新一輪的調(diào)整和平衡過程。

劉衛(wèi)民說：“在地方細(xì)則出臺和實(shí)際效果發(fā)揮之前，買房者持幣觀望的心態(tài)將會增強(qiáng)，導(dǎo)致在未來一段時間市場溫度可能有所下降?！?據(jù)新華社