房產(chǎn)原值如何核實(shí) 部門(mén)間信息怎樣互通

賣(mài)房征稅20%，哪有那么容易？

盡管已經(jīng)有幾十個(gè)城市公布了“國(guó)五條”地方版的實(shí)施細(xì)則，但對(duì)大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，腦中的那個(gè)問(wèn)號(hào)依然存在：房產(chǎn)交易20%的個(gè)稅到底收不收，會(huì)怎么收？

從已經(jīng)公布“國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則的城市來(lái)看，只有北京、上海、廣州、天津、重慶5個(gè)城市提到要嚴(yán)格按個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%征收所得稅。而在這5個(gè)城市中，只有北京一個(gè)城市就如何征收20%的個(gè)稅出臺(tái)了具體細(xì)則，其余4個(gè)城市至今尚無(wú)征稅細(xì)則。還有一些城市，干脆只字未提。

這個(gè)問(wèn)題顯然是整個(gè)“國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則中的關(guān)鍵。很大程度上，要不要把征稅20%的內(nèi)容寫(xiě)進(jìn)去，甚至決定了一些地區(qū)“國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則的出臺(tái)進(jìn)度。

據(jù)報(bào)道，在態(tài)度最堅(jiān)決、細(xì)則最詳細(xì)的北京，對(duì)這個(gè)問(wèn)題的爭(zhēng)論也一度拖延了整體細(xì)則的出臺(tái)時(shí)間。

此前有媒體披露說(shuō)，在研討“國(guó)五條”細(xì)則的北京市長(zhǎng)辦公會(huì)上，曾有兩種意見(jiàn)，一種意見(jiàn)堅(jiān)持一刀切，另一種意見(jiàn)則堅(jiān)持階梯式地征稅，比如房產(chǎn)持有兩年內(nèi)轉(zhuǎn)手的嚴(yán)格征收20%的個(gè)稅，2~5年轉(zhuǎn)手的降低征稅比例，5年以上轉(zhuǎn)手的再降低。

當(dāng)然，從最終公布的細(xì)則來(lái)看，一刀切的意見(jiàn)占了上風(fēng)。但這個(gè)爭(zhēng)論導(dǎo)致北京的實(shí)施細(xì)則推遲了一天才公布。

為何多數(shù)地方細(xì)則不提20%個(gè)稅

是否征稅20%，如何征收，這是擺在所有城市面前的兩難選擇。

在稅務(wù)研究者張萬(wàn)剛看來(lái)，房地產(chǎn)牽扯的行業(yè)太多，對(duì)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著莫大的影響。地方政府并不希望房產(chǎn)交易陷入冷清。如果因?yàn)檎魇?0%的個(gè)稅，導(dǎo)致房產(chǎn)交易量急劇下降，勢(shì)必會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)預(yù)期造成負(fù)面影響。而一旦出現(xiàn)預(yù)期下降，土地交易會(huì)遇冷，地方的土地財(cái)政就會(huì)吃緊。

也許這正是大多數(shù)城市對(duì)此只字不提的一個(gè)原因。

“北京之所以嚴(yán)格，是因?yàn)楸本┤丝谝呀?jīng)太多，不想讓更多的人進(jìn)來(lái)?！睆埲f(wàn)剛認(rèn)為，而很多地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平離北京還很遠(yuǎn)，還歡迎更多的人口進(jìn)入。

在他看來(lái)，因?yàn)槊媾R的人口壓力不同，一些大城市在這個(gè)問(wèn)題上的態(tài)度呈現(xiàn)為“階梯式”。北京的人口壓力最大，所以北京執(zhí)行征稅措施最嚴(yán)格。上海、廣州、天津、重慶口頭響應(yīng)了這個(gè)措施，但怎么征收并無(wú)下文。而更多的城市對(duì)20%個(gè)稅的問(wèn)題則不予提及。

另一個(gè)難點(diǎn)在于操作。

眾所周知，房產(chǎn)交易所得征稅20%的規(guī)定是在20年前的個(gè)稅法中明確下來(lái)的，但20年不見(jiàn)執(zhí)行，就是因?yàn)殡y以操作。

這里的難有兩點(diǎn)，一是難以核實(shí)房產(chǎn)原值，二是難以算清合理費(fèi)用。

在我國(guó)的住房市場(chǎng)上，房產(chǎn)的屬性五花八門(mén)，有自建住房、經(jīng)濟(jì)適用房、已購(gòu)公房、商品房、拆遷安置房、軍產(chǎn)房、央產(chǎn)房等，不一而足。這些不同屬性的房產(chǎn)在交易過(guò)程中遵循的規(guī)則并不相同。再加上20年前還沒(méi)有實(shí)現(xiàn)交易信息的電子化，核實(shí)原值是一件極其費(fèi)力、麻煩的事情。

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院經(jīng)理程浩業(yè)告訴中國(guó)青年報(bào)記者，房產(chǎn)交易至少要經(jīng)過(guò)兩個(gè)主要部門(mén)，一個(gè)是住建部門(mén)，一個(gè)是稅務(wù)部門(mén)，但有些房產(chǎn)自始至終都沒(méi)有繳納過(guò)契稅，比如已購(gòu)公房，那怎么核實(shí)房產(chǎn)原值呢？

開(kāi)征20%個(gè)稅需要做哪些準(zhǔn)備

在2006年之前，這個(gè)問(wèn)題沒(méi)有答案。住建部門(mén)、稅務(wù)部門(mén)彼此都有非電子化的信息系統(tǒng)，但彼此并不聯(lián)通。

2006年，北京市對(duì)所有新房銷(xiāo)售實(shí)施了網(wǎng)簽，一手房的交易信息實(shí)現(xiàn)了電子化。2008年，北京對(duì)所有二手房交易也實(shí)施了網(wǎng)簽，至此，北京的房產(chǎn)交易信息基本都實(shí)現(xiàn)了電子化。換句話(huà)說(shuō)，2008年之后，如果要查清楚一處房產(chǎn)的信息，通過(guò)住建部門(mén)的系統(tǒng)非常容易就可以獲得。

而差不多同時(shí)期，稅務(wù)部門(mén)的相關(guān)信息系統(tǒng)也基本建立了起來(lái)。由于在獲得房產(chǎn)證之前必須要繳納契稅，所以通過(guò)稅務(wù)部門(mén)也能夠倒推出房產(chǎn)交易的基本信息。

正是在這個(gè)意義上，北京執(zhí)行征稅20%的任務(wù)有了現(xiàn)實(shí)的基礎(chǔ)。

但是，2006年之前的房產(chǎn)信息有多少能夠查清楚？至今沒(méi)有確切消息。即使是在北京，將2006年之前的房產(chǎn)交易信息錄入現(xiàn)有的系統(tǒng)，也是一件工程量巨大的工作。

正是因?yàn)檫@個(gè)原因，3月30日北京市地稅局公布的公告中提出，對(duì)于無(wú)法核實(shí)房產(chǎn)原值的，個(gè)人所得稅稅款以本次房屋交易價(jià)格按核定征收率1%計(jì)算。

“北京在房產(chǎn)信息電子化方面算做得好的，在很多三四線(xiàn)城市，至今還沒(méi)有開(kāi)始網(wǎng)簽。”程浩業(yè)告訴記者，這些地方根本就不可能做到征稅20%。

按照程浩業(yè)的說(shuō)法，如果真想核實(shí)房產(chǎn)原值，都可以做得到。從過(guò)去手工存檔的房產(chǎn)交易資料中查找就是，肯定能查得到。但是，這樣的查找需要耗費(fèi)多少人力？這恐怕是稅務(wù)部門(mén)自己想想都會(huì)頭大的問(wèn)題。

不僅是核清原值不容易，按照個(gè)稅法，對(duì)房產(chǎn)交易還要扣除合理費(fèi)用。這既包含了買(mǎi)房時(shí)所交的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅等稅金，還包括了住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。這些費(fèi)用的核實(shí)應(yīng)該也不難，但同樣需要大量的人力和時(shí)間。

任何一項(xiàng)政策的執(zhí)行都是有成本的，但當(dāng)執(zhí)行政策的成本高到一定程度時(shí)，執(zhí)行就成為一件不劃算的事情。

從這個(gè)意義上說(shuō)，在全國(guó)大多數(shù)城市執(zhí)行房產(chǎn)交易征稅20%的政策，恐怕還缺少現(xiàn)實(shí)的可操作性。這就是為什么1993年個(gè)稅法就明確了這一條款，但到2006年國(guó)稅總局又發(fā)出文件，提出了一個(gè)替代的方法：按房產(chǎn)交易總價(jià)的1%~3%征稅。而這樣的征稅方式成各地的通行版本。

當(dāng)然，對(duì)北京來(lái)說(shuō)，至少2006年之后交易的房產(chǎn)都具備了執(zhí)行征稅20%政策的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。

開(kāi)征20%個(gè)稅的政策效果究竟如何

但問(wèn)題是，同樣都是房產(chǎn)，能核清原值的和不能核清原值的，前者征稅20%，后者征稅1%~3%，太不公平。

從數(shù)字上看，這兩種房產(chǎn)所交的稅款會(huì)相差很大。

但按照張萬(wàn)剛的說(shuō)法，如果不愿意多交稅，那就持有房產(chǎn)，不要進(jìn)行交易。因?yàn)榉慨a(chǎn)的基本價(jià)值是居住，而不是投資、投機(jī)。如果要利用房產(chǎn)進(jìn)行投資投機(jī)，多交稅也并無(wú)不妥。

“為什么大家都這么關(guān)注房產(chǎn)交易征稅20%的問(wèn)題？仔細(xì)分析會(huì)發(fā)現(xiàn)，幾乎所有人都在擔(dān)心?！睆埲f(wàn)剛說(shuō)，想出售房產(chǎn)的人擔(dān)心這筆稅款落在自己身上，想買(mǎi)房的人擔(dān)心這筆稅款轉(zhuǎn)嫁給自己，而買(mǎi)不起房只能租房的人也在擔(dān)心：真征稅20%，租金會(huì)不會(huì)上漲？

在另一個(gè)層面，今年中國(guó)的廣義貨幣量將達(dá)到100萬(wàn)億元，而在2002年，這個(gè)數(shù)字僅為16萬(wàn)億元，大量的貨幣進(jìn)入流通領(lǐng)域必然帶來(lái)投資沖動(dòng)。而目前的投資渠道還相當(dāng)有限。對(duì)普通中國(guó)人來(lái)說(shuō)，炒股、炒黃金帶來(lái)的都是咬牙切齒的恨，唯獨(dú)房產(chǎn)投資抵消了通脹，實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)的增值。這也是為什么人們對(duì)房產(chǎn)情有獨(dú)鐘的一個(gè)重要原因。

如此一來(lái)，現(xiàn)實(shí)的結(jié)果很有可能是，賣(mài)房人將稅款轉(zhuǎn)嫁出去，房?jī)r(jià)提高。房?jī)r(jià)提高，租賃價(jià)格也會(huì)隨之上漲。

房產(chǎn)交易征稅20%，是交易環(huán)節(jié)的征稅措施。而有多個(gè)城市正在或?qū)⒁圏c(diǎn)房產(chǎn)稅，這是房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收探索。房產(chǎn)稅收政策體系該如何設(shè)計(jì)？這需要通盤(pán)考慮。

本報(bào)北京4月7日電