房地產(chǎn)新政出臺(tái)1月記：二手房坐過山車多地政策按兵不動(dòng)

假離婚的場(chǎng)景猶在眼前，要求“嚴(yán)格按差價(jià)20%征稅”的“新國五條”轉(zhuǎn)眼已經(jīng)出臺(tái)一個(gè)月了。然而與出臺(tái)之初市場(chǎng)的喧鬧相比，各地新政真正的落實(shí)情況顯得有些靜悄悄。

多地政策按兵不動(dòng)，北京最嚴(yán)

截至4月26日，共有北京、上海、廣州、重慶、深圳、合肥、天津、南京、西安、廈門、杭州等35個(gè)城市發(fā)布了各自的地方細(xì)則。

其中，廣州在地方細(xì)則中并沒有明確提出要執(zhí)行房屋轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅按“轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征”，只提出將嚴(yán)格執(zhí)行國辦發(fā)〔2013〕17號(hào)文(即“新國五條”)。而南京、杭州、寧波、深圳、福州等地的細(xì)則則不約而同地表示要發(fā)揮稅收的調(diào)解作用，并都未提出20%所得稅的執(zhí)行辦法。

相比之下，北京、上海、重慶、西安等地的細(xì)則較為嚴(yán)格。這些地方的細(xì)則均明確寫到：“對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按照個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計(jì)征?！?/p>

不過，記者走訪上海多家房地產(chǎn)中介了解到，目前還沒有實(shí)施這一政策，還有中介表示“沒有接到相關(guān)通知”。

日前，僅北京出現(xiàn)了首批征稅20%的案例。據(jù)《京華時(shí)報(bào)》報(bào)道，北京偉業(yè)我愛我家代理的一套不是家庭已購5年、唯一住房的二手房，房主購買時(shí)價(jià)格為140萬元，交易房款為280萬元，交易共獲利140萬元，按照新規(guī)需繳納140萬元的20%，即28萬元的所得稅。這筆稅費(fèi)最終由買家承擔(dān)。

二手房交易：3月創(chuàng)紀(jì)錄4月被透支

盡管靴子溫和落地，但3、4月份二手房的交易數(shù)據(jù)仍然體現(xiàn)出市場(chǎng)對(duì)政策的激烈反應(yīng)。

由于新政造成的市場(chǎng)恐慌，在3月初國務(wù)院“國五條”細(xì)則出臺(tái)到各地細(xì)則落地這段政策空窗期內(nèi)，許多二手房房東和購房者為了追趕政策末班車而急于入市，最終促成了二手市場(chǎng)的罕見高點(diǎn)。

德佑地產(chǎn)監(jiān)控的上海市二手房市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，2013年3月，上海市全市二手房共計(jì)成交70511套，環(huán)比上漲355.4%，同比上漲328.5%，大幅刷新了單月二手房成交的最高紀(jì)錄，此前的最高紀(jì)錄是2009年11月的32435套，尚不足本次新紀(jì)錄的一半。

其中，二手住宅共計(jì)成交67506套，環(huán)比上漲365.6%，同樣為歷史最高紀(jì)錄；全市二手住宅均價(jià)為17013元/平方米，環(huán)比下跌0.6%。

德佑地產(chǎn)研究總監(jiān)陸騎麒在接受第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)《財(cái)商》采訪時(shí)表示，造成成交火爆、價(jià)格低幅回落的原因主要有兩個(gè)：一是此次急于入市的購房者多為剛需，表現(xiàn)在郊區(qū)二手房成交暴漲。從各區(qū)縣的成交情況看，上海青浦、金山兩區(qū)的成交套數(shù)比2月增長了超過500%。低價(jià)位的郊區(qū)房源成交量的暴增是拉低整體價(jià)格的一個(gè)因素。

此外，為了避稅，在政策空窗期內(nèi)也有很多父母將房子過戶給子女的情況，這種情況下也會(huì)做低房價(jià)。

當(dāng)然，也有不少內(nèi)環(huán)的二手房集中成交。因?yàn)檫@類房產(chǎn)購買年限長、面臨稅費(fèi)增加金額較大，促使買賣雙方加緊入市。

而緊跟在3月火爆場(chǎng)景后的是4月的大起大落。僅從德佑地產(chǎn)的成交情況來看，4月至今的二手成交量僅相當(dāng)于3月同期的1/3，其中還包括一些3月已有意向的客戶在4月正式簽約。

商品住宅方面，數(shù)據(jù)顯示，今年4月1日～24日，上海市商品住宅成交面積68.8萬平方米左右，環(huán)比上月同期下降37.9%，成交套數(shù)5607套，環(huán)比上月同期下降38%，成交均價(jià)24100元/平方米，環(huán)比上月同期上漲7.85%。表明在政策逐步穩(wěn)定的情況下，購房者不再盲目加快購房節(jié)奏。

看后市：二手房平穩(wěn)，新房逐步提價(jià)

陸騎麒表示，此次多地新政出臺(tái)選擇按兵不動(dòng)既在意料之外，又有其合情合理的地方?！鞍床顑r(jià)的20%計(jì)算個(gè)人所得稅在執(zhí)行上有難點(diǎn)。比如福利房，它的成本如何計(jì)算？這是歷史遺留問題。又比如裝修成本，同樣難以評(píng)估。”

此前在分析“新國五條”出臺(tái)可能對(duì)市場(chǎng)造成的影響時(shí)，普遍的觀點(diǎn)是短期會(huì)促成二手房交易的暴增。此后剛需漸漸轉(zhuǎn)向新房市場(chǎng)，使得一手房的價(jià)格也緩慢上升，最終又有部分購房者流入二手房市場(chǎng)，達(dá)到一個(gè)平衡狀態(tài)。

從目前的狀況看，二手房短期內(nèi)的成交狀況已經(jīng)印證了過去的猜測(cè)。而4月以來上海商品住宅的成交價(jià)格也符合上升的態(tài)勢(shì)。對(duì)于后市，陸麒麟認(rèn)為，二手房的價(jià)格會(huì)在平穩(wěn)的基礎(chǔ)上小幅波動(dòng)，不會(huì)出現(xiàn)明顯上漲但也不會(huì)明顯下跌；而新房的價(jià)格則會(huì)因?yàn)殚_發(fā)商的逐步提價(jià)而有所上升。目前在上海郊區(qū)，已經(jīng)出現(xiàn)了新房有小幅提價(jià)的現(xiàn)象。

買賣雙方心理變化

而在20%個(gè)稅嚴(yán)格執(zhí)行的北京，買賣雙方的心理也發(fā)生了微妙的變化。北京中原地產(chǎn)的一名中介告訴記者，由于3月份大量成交，目前市場(chǎng)總體是賣方多、買方少。

由于稅費(fèi)雖然規(guī)定由業(yè)主承擔(dān)，但最終一定會(huì)轉(zhuǎn)嫁到買方身上，因此現(xiàn)在大多數(shù)買方的心態(tài)就是買已滿5年的唯一住房。而賣方，特別是本身有置換需求，想馬上把房子賣了換房的業(yè)主，也愿意為了促成交易而配合離婚。“動(dòng)輒幾十萬的稅費(fèi)，業(yè)主也知道買方不容易，而且也想把房子賣出去，大家都能‘互相理解’?！痹撝薪檎f。

而手上有多套房的業(yè)主現(xiàn)在有不少擔(dān)心房產(chǎn)稅未來是否會(huì)出臺(tái)，想早點(diǎn)把房賣掉，因此也會(huì)主動(dòng)降低一些價(jià)格，或者協(xié)商承擔(dān)稅費(fèi)的一小部分。“同樣300萬的房子，我買滿5唯一的只要交契稅等少量稅費(fèi)，買你的要多交幾十萬，當(dāng)然不會(huì)選你的?！?/p>

上海我愛我家的一名中介則表示，上海目前還沒有執(zhí)行細(xì)則，買賣雙方的心態(tài)和過去沒有太大變化。若細(xì)則正式執(zhí)行，他建議買房者關(guān)注“免稅”房源。getty圖