“國(guó)五條”難退土地市場(chǎng)高燒

“政府一邊限房?jī)r(jià)，一邊漲地價(jià)”

“國(guó)五條”細(xì)則的落地，并未影響開發(fā)商對(duì)后市的預(yù)期。

在5月6日舉辦的廣州白云同寶路土地拍賣會(huì)上，萬科、中海、保利、招商、綠地等15家巨鱷上演了搶地大戰(zhàn)。經(jīng)過200輪的激烈爭(zhēng)奪，佳兆業(yè)以18.68億元的總價(jià)摘走該地塊，而高達(dá)25597元/平方米的樓面價(jià)，刷新了該區(qū)域單價(jià)地王的紀(jì)錄。

“這塊地的爭(zhēng)奪，可以用‘瘋狂’來形容。”參與拍賣的金地開發(fā)部一名工作人員向記者感慨道，“現(xiàn)在政府一邊限房?jī)r(jià)，一邊漲地價(jià)。”

搶地大戰(zhàn)

在拍賣之前，廣州白云地塊在網(wǎng)上競(jìng)拍階段，已吸引了15家房企競(jìng)奪，開拍前的報(bào)價(jià)由12.88億元升至13.78億元。在拍賣會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，競(jìng)拍氣氛更加熱烈。拍賣會(huì)開始僅幾分鐘，越秀地產(chǎn)率先叫價(jià)18.68億元，達(dá)到了最高限制地價(jià)，競(jìng)買方式轉(zhuǎn)為競(jìng)配建保障性住房面積。

廣州市政府在此次拍賣會(huì)上增加了“限漲”的手段，凡接受最高限制地價(jià)的開發(fā)商均可參與競(jìng)配建，競(jìng)價(jià)階梯為400平方米保障性住房(每400平方米應(yīng)建設(shè)不少于10套保障性住房)，參與競(jìng)配建的開發(fā)商報(bào)出配建面積最大者為競(jìng)得人。

然而，房企的競(jìng)拍熱情并沒有因此消減。在眾多房企陸續(xù)停止舉牌后，佳兆業(yè)和中海之間繼續(xù)“激戰(zhàn)”，最終佳兆業(yè)以配建66800平方米的保障房勝出。

業(yè)內(nèi)人士給佳兆業(yè)算了一筆賬，該地塊地價(jià)為18.68億元，雖然溢價(jià)率不高，但扣除配建保障房面積后，按可銷售的建筑面積計(jì)算，樓面價(jià)25597元/平方米，高于2010年保利地產(chǎn)奪得的樓面價(jià)20625元/平方米的白云區(qū)地王價(jià)。

值得關(guān)注的是，此次成交的白云地塊建筑面積僅143121平方米，而配建保障房面積卻高達(dá)66800平方米，占比近47%。

佳兆業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，公司已對(duì)該地塊價(jià)格和配建要求做過詳細(xì)調(diào)研和考慮，該項(xiàng)目的樓面地價(jià)與周邊目前的樓價(jià)相比屬合理范圍。

方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志認(rèn)為，該地塊的售價(jià)預(yù)計(jì)要賣到4萬元/平方米甚至更高，開發(fā)商顯然是看好后市。目前土地交易市場(chǎng)正處于宅地供不應(yīng)求，商地供大于求的情況。

一位在現(xiàn)場(chǎng)參與競(jìng)拍的合景地產(chǎn)人士分析，保障房配建規(guī)模過大，使得該地塊成為“雞肋”。

“近一半的面積都用來做保障房，這個(gè)地塊幾乎是為政府辦事了?！?a href="http://www.laredo.cc/app/hq/stock/sh600383/" target="_blank" title="金地集團(tuán) 600383">金地集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。一位參與該地塊競(jìng)拍的房企人士則告訴記者，大部分房企配建保障房面積的底線低于5萬平方米，“佳兆業(yè)能否賺到錢，目前很難說”。

在土地市場(chǎng)，開發(fā)商之間展開激烈爭(zhēng)奪，而在新盤市場(chǎng)，開發(fā)商與政府則在進(jìn)行定價(jià)權(quán)之爭(zhēng)。多位開發(fā)商向本報(bào)記者表示，廣州國(guó)土房管局不僅對(duì)新盤預(yù)售申報(bào)價(jià)格進(jìn)行指導(dǎo)，高于“紅線”不發(fā)預(yù)售證，且網(wǎng)簽價(jià)格不得高于預(yù)售申報(bào)價(jià)格。

國(guó)土房管局一位工作人員向記者表示，目前相關(guān)政策的實(shí)施細(xì)節(jié)還沒有確定，政府對(duì)于指導(dǎo)價(jià)格的具體標(biāo)準(zhǔn)仍在討論中，因此不能貿(mào)然公開。而對(duì)于各區(qū)不同項(xiàng)目的網(wǎng)簽價(jià)格，會(huì)按照不得高于預(yù)售價(jià)格的規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行。

受“限價(jià)”政策影響，5月第一周，廣州無一樓盤領(lǐng)取預(yù)售證。

地方再掀推地潮

與去年同期相比，今年廣州的推地潮來得更早，房企的反應(yīng)更為熱烈。而與今年4月份相比，地方政府推地的節(jié)奏也明顯加快。

廣州市國(guó)土房管局一名不愿具名的人士告訴記者，此前，業(yè)界對(duì)粵版“國(guó)五條”的實(shí)施效果仍存疑，而土地市場(chǎng)的火熱表現(xiàn)給大家都吃了一顆“定心丸”。

部分地方政府在調(diào)控政策落地初期，迅速地釋放推地信號(hào)。3月底，粵版“國(guó)五條”細(xì)則落地的第二天，廣州便舉行今年首場(chǎng)土地推介會(huì)，推出總建筑面積達(dá)136萬平方米的土地。日前，廣州市國(guó)土房管局宣布將推出國(guó)際金融城第二批5宗用地。

根據(jù)廣州市國(guó)土房管局公布的2013年建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，今年廣州建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)面積20.64平方公里，同比微增5.9%；住宅用地5.95平方公里，相比2012年推出的2.55平方公里商品住宅用地，同比大漲133%，同時(shí)，比過去5年平均實(shí)際供應(yīng)量4.48平方公里多1.47平方公里。

與其他一線城市類似，廣州去年并未完成土地供應(yīng)計(jì)劃，土地出讓收入也不樂觀?！吧弦惠喺{(diào)控中，政府嘗到了土地市場(chǎng)交易不溫不火的苦頭，因此，在接下來的土地供應(yīng)中，政府要考慮如何完成供地計(jì)劃，并且保證土地出讓的收益。”上述廣州市國(guó)土房管局人士指出。

上述廣州市國(guó)土房管局人士還表示，在土地供應(yīng)增加初期，政府需要試探市場(chǎng)的反應(yīng)。新政后首場(chǎng)土地拍賣會(huì)，共有3宗土地出讓，其中只有白云區(qū)的宅地吸引房企激烈角逐，其余兩幅地塊成交較為平淡，以接近底價(jià)成交。

“一方面，這樣的安排既可以壓住同一期出讓土地的總價(jià)，不至于成交總價(jià)過于高；另一方面，政府可以逐步造勢(shì)，激發(fā)房企拿地的熱情?！彼Q。

不僅是廣州，其他一二線城市也在加快推地。5月份，北京將有13宗地塊入市，上海預(yù)計(jì)將供應(yīng)21宗土地，起始價(jià)超過117億元。而在4月成交的地塊中，土地溢價(jià)率持續(xù)走高。4月9日，北京市魯谷地塊以高達(dá)174%溢價(jià)率拍出，兩天后泰禾房地產(chǎn)以19.3億元中標(biāo)通州臺(tái)湖地塊，溢價(jià)率高達(dá)112%。傳聞成為第二批房產(chǎn)稅試點(diǎn)的杭州，近期也公布了共45宗的推地計(jì)劃，預(yù)公告土地面積為1941畝，可建面積接近372萬平方米，刷新了杭州歷次推地規(guī)模的紀(jì)錄。