3月3日，記者圍堵賈康，一個(gè)又一個(gè)樓市問題拋給他，以至于賈康半個(gè)小時(shí)都沒能從大會(huì)堂脫身。

全國政協(xié)委員賈康是財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長，也是房產(chǎn)稅的支持者和推動(dòng)者。新“國五條”及其細(xì)則近日出爐，讓房產(chǎn)稅擴(kuò)容成為“板上釘釘”的事。房產(chǎn)稅擴(kuò)容意義何在？房產(chǎn)稅能否解決房價(jià)居高不下？樓市調(diào)控下一步該如何走？今年兩會(huì)期間，新京報(bào)記者對賈康進(jìn)行了專訪。

●樓市該如何調(diào)控？

稅收工具不可能不用

新京報(bào)：你一直是房產(chǎn)稅的支持者。房產(chǎn)稅真的能解決中國房價(jià)居高不下的問題嗎？

賈康：首先，現(xiàn)在一般已可形成共識(shí)：中國的稅制結(jié)構(gòu)里，直接稅比重偏低，間接稅比重偏高，越是低收入階層，實(shí)際的稅收痛苦程度越高，需要逐步提高直接稅比重，置換間接稅收入。第二，中國地方稅體系不成形。地方政府沒有成形的地方稅體系，過去稍微像樣一些的收入是營業(yè)稅，除此之外沒有什么有支撐力的稅種，不得已就要搞出很多的隱性負(fù)債，所以會(huì)特別看重土地批租，在招拍掛中力求把價(jià)位沖得很高，形成“土地財(cái)政”的短期行為。第三，房價(jià)過快上漲已引起嚴(yán)重不滿，牽動(dòng)全局。對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行必要調(diào)控，使其健康發(fā)展，稅收工具和調(diào)節(jié)手段，顯然不可能不用。

稅收不是萬能的，但是要使房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，不考慮在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)逐步建立一個(gè)像美國、日本等經(jīng)濟(jì)體都具有的房地產(chǎn)稅，又是萬萬不能的。最后，我國收入差距迅速擴(kuò)大，在很大的程度上是因?yàn)樨?cái)產(chǎn)性收入的作用，最主要是來自于不動(dòng)產(chǎn)的升值，開征房地產(chǎn)稅能以再分配的方式產(chǎn)生優(yōu)化作用。

新京報(bào)：樓市調(diào)控不斷加碼，房產(chǎn)稅擴(kuò)容會(huì)對樓市產(chǎn)生怎樣的影響？

賈康：對于想買房自住的人，開征房產(chǎn)稅會(huì)改變他的預(yù)期，他們會(huì)傾向于更實(shí)惠一點(diǎn)，買相對小戶型的房子。對于一些買房用來養(yǎng)老，將其作為一種“商業(yè)性社會(huì)保險(xiǎn)”的人，一旦保有環(huán)節(jié)有了稅負(fù)，他們會(huì)考慮買房后不再空置，而是租出去。于是，在社會(huì)沒有增加投入的情況下，增加了租房市場的供給，將緩和供需之間的矛盾。

對于炒房者，開征房產(chǎn)稅后，不敢說他們就完全不炒了，但是炒的時(shí)候會(huì)收斂。有人說他只要炒成功了一把，可以賺多少錢，就不會(huì)在乎這點(diǎn)稅，但那時(shí)候，整個(gè)社會(huì)氛圍、利益相關(guān)者的心態(tài)和預(yù)期都會(huì)有所改變，炒房者們自然會(huì)估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。原來炒20套的，這時(shí)要悠著點(diǎn)兒，先炒10套、8套；炒10套、8套的，悠著點(diǎn)兒炒個(gè)3套、5套，而且會(huì)考慮后邊多數(shù)接手的人是要用于自住的，所以他自然會(huì)考慮多炒中小戶型。

這樣一來，需求方整體結(jié)構(gòu)變了，開發(fā)商拿了地皮，當(dāng)然要考慮更多提供中小戶型，而且參加土地招拍掛的環(huán)節(jié)不能像原來想得那么好，要謹(jǐn)慎一點(diǎn)。綜合起來，需求沉穩(wěn)收斂了，有效供給增加了，土地集約利用水平上去了，總體的供需情況就會(huì)趨于更平衡、沉穩(wěn)、健康，泡沫少些。

房產(chǎn)稅能降房價(jià)嗎？

我不同意房產(chǎn)稅無用論

新京報(bào)：有專家認(rèn)為，國外經(jīng)驗(yàn)已表明房產(chǎn)稅不會(huì)讓樓價(jià)下跌？

賈康：在具體的房價(jià)問題上，總體而言，它并不會(huì)因?yàn)榉慨a(chǎn)稅的開征而應(yīng)聲而落。我認(rèn)為，這樣一個(gè)稅制不可能改變中國現(xiàn)在城鎮(zhèn)化水平實(shí)際至多才40%左右、以后要一路走高到70%至80%才能相對穩(wěn)定。這個(gè)歷史過程中間，中心區(qū)域不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格是上揚(yáng)曲線。

其實(shí)，沒有力量能改變這個(gè)上揚(yáng)曲線的基本模樣。但是有了這個(gè)稅以后，它會(huì)使這個(gè)曲線的斜率降低，發(fā)展的過程更平穩(wěn)，減少泡沫，不會(huì)頻繁地大起大落而造成對社會(huì)生活的負(fù)面沖擊。任志強(qiáng)說，美國、日本的很多經(jīng)驗(yàn)證明，房地產(chǎn)稅沒用，因?yàn)榉績r(jià)還在繼續(xù)上漲。我不同意這種觀點(diǎn)，如果美國、日本不推出房地產(chǎn)稅，那么房價(jià)上揚(yáng)曲線會(huì)變成什么樣的情況？斜率會(huì)不會(huì)更高，更陡峭？波動(dòng)會(huì)不會(huì)更劇烈？

●房產(chǎn)稅如何征收？

首套房免征面積應(yīng)盡可能地大

新京報(bào)：你覺得房產(chǎn)稅的“起征點(diǎn)”應(yīng)該在哪里？180平米嗎？

賈康：我倒是覺得，如果一定要設(shè)計(jì)，第一套房的免征面積應(yīng)該盡可能地大。如果不是所謂的“獨(dú)棟別墅”的話，不如第一套就不征，“基本保障”部分可以放大一點(diǎn)兒。如果沒有一個(gè)定心丸的承諾的話，這項(xiàng)改革是很難推的。比如，公務(wù)員、公職人員現(xiàn)在最擔(dān)心什么？辛辛苦苦干一輩子，最實(shí)惠的就是住房，如果說剛剛房改拿到了自己有完全產(chǎn)權(quán)的房子，然后馬上要征房地產(chǎn)稅，可能大多數(shù)人會(huì)跳起來。所以，我認(rèn)為應(yīng)該非常清晰地給社會(huì)公眾、包括公職人員一個(gè)“定心丸”：以后所有社會(huì)成員的所謂第一套房或者家庭人均計(jì)算下來的一定標(biāo)準(zhǔn)之下的基本住房，是不被這個(gè)稅覆蓋的。

社科院的設(shè)計(jì)是人均40平方米，在這個(gè)界限之上征收房產(chǎn)稅。但也可能如網(wǎng)友說的，出現(xiàn)這樣一種情況，假設(shè)一家3口，住房有120平米，3個(gè)人正好不用交稅。這時(shí)孩子突然車禍身亡了，老兩口悲痛欲絕之際，稅務(wù)官員“當(dāng)當(dāng)當(dāng)”來敲門，說你們家要征房產(chǎn)稅了。這樣好像也不是很合適。

新京報(bào)：第二套房怎么征收，你的建議是？

賈康：對二套房能不能稅率從輕？我覺得也完全可以探討。對高端也不是要“傷筋動(dòng)骨”，而是應(yīng)該符合市場經(jīng)濟(jì)稅制的“支付能力”原則，抽肥補(bǔ)瘦，促進(jìn)先富起來的階層和低收入階層在一個(gè)社會(huì)共同體里享受改革開放成果的和諧局面，這實(shí)際上是一種共贏。

先富起來的這些人，一年交一兩萬、兩三萬元錢或再高些的稅，而這個(gè)再分配，使政府更有能力扶助低收入階層住有所居，促使整個(gè)社會(huì)和諧了，底層不鬧事，不是大家一起安享改革開放成果嗎？

保障房如何建設(shè)？

不能只“補(bǔ)磚頭”也要“補(bǔ)人頭”

新京報(bào)：這幾年各地政府大力推進(jìn)保障房建設(shè)，這能否抑制房價(jià)？

賈康：近幾年的房地產(chǎn)調(diào)控，最值得肯定的就是雙軌統(tǒng)籌，指的是在商品房市場的這一軌旁邊，還有保障房的軌道。中央強(qiáng)調(diào)盡快建成3600萬套保障房，這就是給低收入階層、收入夾心層提供“住有所居”的有效供給。

這是調(diào)控新政里面非常重要的組成部分，如果能提供到位，低收入階層、收入夾心層都住有所居，那么商品房市場上的房價(jià)問題，就絕對不會(huì)有多大的殺傷力。

關(guān)于保障房，政府的關(guān)鍵是要管規(guī)劃、保托底，管進(jìn)退。也就是入住者如果收入增長后不能老占著這一塊，這是公共資源，應(yīng)轉(zhuǎn)給其后更需要輔助的低端社會(huì)成員。在商品房市場，政府要管規(guī)則，也就是要維護(hù)公平競爭，后面還有管收稅，交易環(huán)節(jié)怎么讓稅收合理化，保有環(huán)節(jié)怎么從無稅到有稅，同樣是使稅收合理化。這樣的制度建設(shè)才是標(biāo)本兼治、治本為上的。

新京報(bào)：很多保障房距離市中心太遠(yuǎn)，生活設(shè)施不配套，成為“雞肋”。

賈康：實(shí)際生活中，可能有一些市民寧愿放棄保障房，轉(zhuǎn)而選擇居住地點(diǎn)最方便的地方，即使條件很差。因此，保障房建設(shè)最好是在一般的小區(qū)里面“花插著建”，能避免連片的低端住宅演變成貧民窟，帶來社會(huì)問題一大堆。

此外，我們的保障房不能只是“補(bǔ)磚頭”，也要根據(jù)情況考慮“補(bǔ)人頭”。浙江一些地方出臺(tái)政策，讓潛在房源中一些私有的房屋變成公租房，政府承擔(dān)一部分租金，但房主必須承諾一段時(shí)間如兩三年之內(nèi)租金價(jià)格不會(huì)上漲，讓入住者有一個(gè)穩(wěn)定的預(yù)期，政府以“政府采購”方式直接支付，把錢打到房主的賬戶上。這樣的方式，我覺得是比較好的。

新京報(bào)記者 鄭道森