住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任、中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長 陳淮

鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)訊 2010年10月11日上午，中國國際經(jīng)濟(jì)交流中心“經(jīng)濟(jì)每月談”第十六期在北京舉行。本次主題是“加快保障性住房建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展”。鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)全程直播。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任、中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長陳淮，在會(huì)上發(fā)表演講，演講中他概述了四種類型的住房保障可以采取的模式，并強(qiáng)調(diào)：房貸三成首付是世界范圍內(nèi)的一種常態(tài)，我們原有的兩成首付實(shí)際上是一種打折、優(yōu)惠。打折和優(yōu)惠是不可能長久的。以下為文字實(shí)錄：

主持人鄭新立:

下面請城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任、中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所陳淮同志演講。陳淮同志曾任國務(wù)院發(fā)展中心市場研究所的副所長。這幾年主要研究房地產(chǎn)問題，他的見解也非常深入、獨(dú)到。下面我們以熱烈的掌聲歡迎陳淮同志為我們作演講。

陳淮:

謝謝大家，我是到了會(huì)場才知道，今天這個(gè)月度的會(huì)是重點(diǎn)講保障，并且多個(gè)國家講，時(shí)間很有限，咱們擇其要和大家交流。

今天會(huì)議的主題是保障性住房建設(shè)和房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。從這個(gè)題目說起。首先說保障房建設(shè)不等于住房保障體系，保障體系和房地產(chǎn)市場之間也不是一個(gè)相互隔絕的關(guān)系。我們先說他們倆之間有什么關(guān)系。很長一段時(shí)間以來，頗有一些輿論說，保障歸保障，市場歸市場的說法。這種說法應(yīng)該說比起單純強(qiáng)調(diào)市場配置資源是一種進(jìn)步，但是是不完整、不完全的。最近國際上對中國關(guān)于人權(quán)的說法又強(qiáng)烈起來了。什么叫人權(quán)呢？美國人說了，我們那個(gè)《獨(dú)立宣言》里寫著呢，“人人生而平等，有追求幸福的權(quán)利”，這叫人權(quán)。咱還別小看這兩句平淡無奇之話。人人生而平等，是對皇權(quán)、王權(quán)以及種種貴族制度、社會(huì)等級(jí)制度的否定，的確是歷史進(jìn)步。人人有追求幸福的權(quán)利，更是對神權(quán)的一種否定。所有的宗教都告訴老百姓，你這輩子活著沒多大勁，努力多吃點(diǎn)苦、受點(diǎn)罪，要忍耐，爭取死后進(jìn)入天堂，或者下輩子托生個(gè)好人家什么的。你要一不怕苦，二不怕死，你怎么能想著娶漂亮媳婦住好房子呢？肯定是受了資產(chǎn)階級(jí)思想腐蝕，已經(jīng)變成修正主義了。坦率說，的確有它的歷史進(jìn)步意義。但是到了上世紀(jì)中葉，五十年代之后，包括美國人在內(nèi)，人們也認(rèn)識(shí)到，人人有追求幸福的權(quán)利是不完整的，就有人追求上幸福了，就有人一輩子也追求不上幸福。怎么辦？有人買到更好的房子了，有人可能依靠他自己的競爭力是無法從市場中獲取充分的生存資源的。怎么辦？于是，人們就提出，人人有享受基本社會(huì)保障的權(quán)利。我們所討論的住房保障體系就是這樣一個(gè)人人有享受社會(huì)基本保障的權(quán)利中的一個(gè)組成部分。

陳淮:

首先我們說，它和市場是什么關(guān)系？沒有這樣一個(gè)非市場化的資源配置體系，以競爭、以優(yōu)勝劣汰為資源配置原則的市場化配置資源體系就不可能完善。就像奧運(yùn)會(huì)一樣的，得金牌固然是鮮花簇?fù)?，記者圍著拍照，廣告商圍著他，給我們當(dāng)代理人吧；小姑娘給寫紙條，“劉翔哥，我想你”。應(yīng)該有這個(gè)機(jī)制，一切優(yōu)質(zhì)資源向優(yōu)勝者身上堆積是鼓勵(lì)社會(huì)進(jìn)步的機(jī)制。但是劉翔腳崴了，因病傷退出比賽的人怎么辦？他們是不是就應(yīng)當(dāng)無人救助，連回家的路費(fèi)都沒有，躺在那里，生死有命富貴在天呢？這也不是社會(huì)文明的體現(xiàn)，否則下一個(gè)奧運(yùn)會(huì)比賽的時(shí)候，跑得慢的給跑得快的下藥的事件就會(huì)多起來了，“我叫你跑得快，我叫你邁腿就拉稀”。用在社會(huì)上，社會(huì)矛盾就會(huì)發(fā)展到激化、對立和對抗。所以，我們一定需要一個(gè)不依靠競爭，沒有競爭能力，不依靠優(yōu)勝劣汰、和等價(jià)交換沒有關(guān)系，他不能給社會(huì)做貢獻(xiàn)或他只能做很小的貢獻(xiàn)，而社會(huì)給他房子住的機(jī)制。這個(gè)機(jī)制叫保障。

陳淮:

第二層意思，中國住房保障體系是一個(gè)年輕的體系，整個(gè)社會(huì)化的保障體系迄今最多不過是十年。中國以前不是沒有保障，我們叫“生老病死有依靠”，依靠的是公有制，這個(gè)成本是包含在企業(yè)運(yùn)行成本中的。在改革開放前二十年中，我們沒有太多注重這樣一個(gè)保障體系。但是到九十年代末期的亞洲金融危機(jī)的時(shí)候，大量的國企停產(chǎn)半停產(chǎn)，包含在國企之中的“生老病死有依靠體系”不能維持下去了，我們才開始建立社會(huì)化的保障體系。僅僅十年多的時(shí)間，我們從城市最低生活保障、下崗失業(yè)保障、養(yǎng)老金社會(huì)發(fā)放的保障以及其他的保障，陸續(xù)發(fā)展到住房保障體系。一個(gè)13億人口的大國，一個(gè)有6.2億城鎮(zhèn)人口的巨大群體，我們用十年時(shí)間，應(yīng)該說走得是不慢的。這是一個(gè)天翻地覆的社會(huì)革命，一個(gè)資源配置體系的重新搭建，我們別把這件事想得太容易。

陳淮:

住房保障體系并不等于就是保障房建設(shè)，住房保障體系是針對一個(gè)社會(huì)發(fā)展過程中人所必需的住房這種東西，采取政府行為給予支持的一種保障體系。我剛才說，人人生而，老天爺派你到這世上走一遭，你就要體面的活著，享有基本生存需要保障的權(quán)利。你什么都干不了，社會(huì)也應(yīng)當(dāng)給你一個(gè)房子住，這就叫基本保障。住房保障體系，從客觀規(guī)律和國際經(jīng)驗(yàn)看，結(jié)合中國的國情，有四個(gè)層次的組成部分。我們剛才賀主任所講到的基本保障以及大家所關(guān)注的今年的廉租房建設(shè)，以及其他的保障房建設(shè)，屬于基本保障或者叫最低保障。我們把它歸結(jié)為救助、救濟(jì)性的保障，如同民政局發(fā)低保一樣的，有一些重度殘疾人、無人贍養(yǎng)的孤寡老人，家庭勞動(dòng)力和人口需要負(fù)擔(dān)嚴(yán)重不匹配的人的家庭，需要社會(huì)救助才能生存下去；如同我剛才說的，如果家里別說沒有勞動(dòng)力，就是有勞動(dòng)力，掙的工資如果按人均達(dá)不到北京最低生活費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，民政局有義務(wù)、有責(zé)任給你補(bǔ)到最低生活費(fèi)。這就叫救濟(jì)性的保障。廉租房就屬于這個(gè)保障體系的構(gòu)成。

陳淮:

這個(gè)構(gòu)成對中國來說格外重要，在于我們是個(gè)發(fā)展中國家，我們是一個(gè)底子薄、發(fā)展歷史短的國家，我們是一個(gè)發(fā)展嚴(yán)重不平衡的國家，我們同時(shí)還是一個(gè)大人口從農(nóng)村向城市快速聚集遷徙過程的國家。低端老百姓所占比重比發(fā)達(dá)國家要高得多。

陳淮:

這個(gè)歷史階段，我們需要二十到三十年才能從一個(gè)金字塔型的社會(huì)財(cái)富分布結(jié)構(gòu)過渡到橄欖型、棗核型的結(jié)構(gòu)，也就是中產(chǎn)階級(jí)占主要比重的結(jié)構(gòu)。因此，在發(fā)達(dá)國家，有6%-7%的人群是需要社會(huì)和政府不要錢或者基本不要錢給房子住的人。不僅僅是我剛才說的這兩種，比如在美國還有未婚先孕的單親母親、家庭暴力的受害者、非法移民等諸多來紐約，這類人群相對穩(wěn)定的占到6%-7%，他連租房都租不起，政府基本上不要錢給房子住的，但是保障的標(biāo)準(zhǔn)只是滿足基本住房需求。我估計(jì)，得比賀主任略微悲觀一點(diǎn)。中國保障的群體恐怕不是10%-15%，而是15%-20%略多，這個(gè)比例是城市大小東西部，以及隨著時(shí)間的推移，會(huì)逐步變化的，但是起步的時(shí)候，由于中國老百姓祖上爺爺爸爸那一輩都是無產(chǎn)階級(jí)，沒有人有財(cái)富累計(jì)，大家都從一無所有起步，所以這個(gè)比重比發(fā)達(dá)國家大。救濟(jì)、救助性的人群保障廉租房，廉租房也并非就一定是實(shí)物房，包括實(shí)物房，包括貼租，也包括貨幣保障。

陳淮:

第二個(gè)層面是援助型的保障，和救助型、救濟(jì)型相去配的援助型，也屬于住房保障的題中應(yīng)有之義。全世界的年輕人哪怕是發(fā)達(dá)國家的年輕人，彩票孛娑砸桓霾豢篩謀淶牧僥眩簿褪撬槐滄庸ぷ骰釷親愎宦蛞惶壯菩娜繅?、裸讣{乒δ蘢》康?。禒寇够諒T┣枰40歲-45歲，而他25歲或者28歲就需要結(jié)婚娶媳婦，這就存在一個(gè)時(shí)間差，這是一個(gè)天然的自然屬性的差別。在城市中，實(shí)際上還存在著千差萬別的很多其他原因?qū)е碌?，比如大家說的夾心層，比如說“北漂”、流動(dòng)人口。援助型的保障是指，自己有一定能力解決住房問題，但是不足，需要政府給予幫助。但是這個(gè)不足覆蓋的面是比較寬的。假定說自我解決依靠市場化的方式解決住房問題，有需要十成能力，有八成能力缺兩成也叫不足，十成能力中有兩成缺八成，也叫不足。這個(gè)援助型的包括大家詬病的但我以為有存在意義的經(jīng)濟(jì)適用房，包括近兩年政府大力提倡的公共租賃住房，包括公務(wù)員享受的住房補(bǔ)貼，包括今后可能發(fā)展的貼息、貼租。順便說一句，大家說，首套房首付提高到三成，是不是就把窮人或者“夾心層”排除在外了？我以為這個(gè)認(rèn)識(shí)恐怕是對房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律了解不多的一種認(rèn)識(shí)。因?yàn)槿澜缃匀?，房貸三成首付是一種常態(tài)。我們原有的兩成首付是一種打折優(yōu)惠，是在2009年“保增長、保民生”過程中，刺激經(jīng)濟(jì)的一個(gè)短期性的優(yōu)惠性政策，不會(huì)有一個(gè)商店每天都打折優(yōu)惠，那就不叫打折。因?yàn)閮沙墒赘兜娘L(fēng)險(xiǎn)是由銀行這個(gè)作為企業(yè)的主體來承擔(dān)的，在短期內(nèi)負(fù)擔(dān)社會(huì)責(zé)任是它應(yīng)盡的義務(wù)，但是要求銀行長期承擔(dān)這種低于正常風(fēng)險(xiǎn)臨界點(diǎn)的貸款比例，恐怕是超出銀行負(fù)擔(dān)。

陳淮:

一些“夾心層”付三成首付之后，他自己的負(fù)擔(dān)加重了，我們有沒有可能從低首付的貨幣政策調(diào)整為援助型的財(cái)政政策呢？我認(rèn)為這個(gè)余地很大。比如說貼租，比如說在首付問題上的政府擔(dān)保等諸多，當(dāng)然這是處在研究階段的設(shè)想而已。但是講援助型保障的時(shí)候，順便說到，我們在援助型保障的范圍內(nèi)，有很多文章可做。我們的兩進(jìn)兩現(xiàn)的小戶型也屬于援助型保障。我們剛才說了，保障和市場之間并不是完全隔絕的，有一個(gè)重要的連接點(diǎn)。連接點(diǎn)在哪里呢？在過去十年里，我們蓋了70億平方米的城鎮(zhèn)住房，蓋了八千萬套住宅，理論上說，我們現(xiàn)有的八千萬套相當(dāng)于現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民家庭的三分之一，僅僅十年時(shí)間，蓋的新房就有這么多。從這個(gè)指標(biāo)上我們聽出來，我們蓋房的速度是不慢的。但是同一組數(shù)據(jù)還可以另有一個(gè)解讀。如果說在過去十年，有30%到33%的家庭住進(jìn)了新房，每年每百戶家庭也只能有三到四戶住新房，這還是過去十年我們住房建設(shè)大躍進(jìn)的一個(gè)過程。如果有一百戶老百姓想改善住房條件，每年只能蓋三到四套新房的話，哪三到四戶先改善的問題就提出來了。如果我們說了，保障歸保障，市場歸市場，那這一套四套的分配完全交給市場的話，顯而易見的結(jié)果就是誰最有錢誰先改善，出價(jià)最高那三到四戶優(yōu)先改善。

陳淮:

而政府可以做的，就是讓那些住房嚴(yán)重困難亟待改善的群體，參加工作不久，急等著結(jié)婚娶媳婦和父母分開住的“夾心層”優(yōu)先改善。這也是政府的一種援助型保障性行為，這也是我們在過去幾年中一直堅(jiān)持，特別是今年以來格外強(qiáng)調(diào)的土地供應(yīng)和住房建設(shè)中一定要有相當(dāng)比例的小戶型、兩進(jìn)兩限房以及公租房，另外的是經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房這五類房的原因，這也屬于援助型。政府通過種種方式的援助政策，使那些需要有一個(gè)過渡期的群體，也適當(dāng)滿足自己的住房需求，也適時(shí)滿足自己的住房需求。

陳淮:

第三個(gè)層次的保障，也是保障體系中的應(yīng)有之義，最典型的就是公積金，我們把它稱為互助型的保障。老百姓互相幫助和政府有什么關(guān)系？怎么就成了政策了呢？公積金顯而易見是一個(gè)重要的政策性工具，比如政府規(guī)定，每個(gè)雇主都得給雇員建立公積金賬戶，是強(qiáng)制的，盡管我們現(xiàn)在的覆蓋面還遠(yuǎn)達(dá)不到，是三分之一略強(qiáng)。但是政策和行政性規(guī)定是有的，并且我從網(wǎng)上經(jīng)?？吹剑形恍“最I(lǐng)說我是房奴，我的工資里扣除稅費(fèi)、個(gè)人所得稅、公積金以后所剩無幾。這個(gè)說法中有一個(gè)重要的瑕疵，扣公積金不是扣掉了，而是得到了，每從你的工資中繳隨一塊錢公積金，你實(shí)際上得到了兩塊錢。因?yàn)槟愕墓椭鬟€得給你配繳百分之百，而且，這兩部分配繳是免個(gè)人所得稅的。假定你這五千塊錢交12%的公積金的話，你除了1600塊錢免交個(gè)人所得稅，實(shí)際上還有另外1200塊錢也是免交個(gè)人所得稅的。這部分相當(dāng)于政府補(bǔ)貼15%到20%。鼓勵(lì)這種互助型的政策性工具，也是我們今后完善住房保障體系的一個(gè)重要方面。住房公積金是一個(gè)好工具，只是我們現(xiàn)在還存在著比較多的不足和缺陷，需要進(jìn)一步完善。比如覆蓋面不充分，代際互助，比如說正主任以上的社會(huì)層次的官員，工資很高，累計(jì)很多，但是他不需要貸款和買房，但是剛剛參加工作的“夾心層”年輕人需要利用這種政策貸款工具，但是他所能貸的額度是非常低或者有限的，叫貸記互助功能不充分。另外，繳存和使用的規(guī)定也存在一些問題，比如有些地方公積金繳存額大量貸不出去，由于條件過于苛刻，我們進(jìn)一步完善的問題。但是這個(gè)框架、這個(gè)層次的工具我們是有了的。

陳淮:

第四個(gè)層次的保障，我們略為生疏，但是很可能是今后一個(gè)長期發(fā)展過程中住房保障中最重要的部分，自助型保障。我自己幫自己，還要你政府干嗎？你的政策體現(xiàn)在哪兒？其實(shí)這種保障體系是將來更符合中國國情也符合客觀規(guī)律和國際經(jīng)驗(yàn)的。什么樣的政策工具叫自助型的政策保障體系呢？比如說住宅儲(chǔ)蓄銀行，或者住宅儲(chǔ)蓄賬戶。與公積金賬戶的區(qū)別在于，它不是強(qiáng)制繳存的，是自愿繳存的，但是你往這個(gè)賬戶里存錢可以享受減或者免個(gè)人所得稅。一方面，通過這種政府暗補(bǔ)的方式，給需要保障的人群提供了一個(gè)新的出口，另一個(gè)，也鼓勵(lì)和促進(jìn)人們對自己解決自己的住房需求負(fù)起更大的責(zé)任。你就是不存，自己自然在解決住房問題上，要比別人更多困難，如果你愿意對自己將來娶了媳婦以后還要生孩子，生了孩子以后還要贍養(yǎng)父母，這些問題考慮在先，政府給予你減或者免個(gè)人所得稅等諸多優(yōu)惠。這個(gè)儲(chǔ)蓄的賬戶可能只有一個(gè)出口，就是用于住房消費(fèi)，而不能唱卡拉OK或者干別的。這種政策性工具，應(yīng)該說值得我們調(diào)查研究，更有普及的機(jī)會(huì)。

陳淮:

我順便再說幾句創(chuàng)新。在發(fā)達(dá)國家，除了低端的救助型保障是一個(gè)相對穩(wěn)定的比例和相對穩(wěn)定的品種之外，因?yàn)槭袌鼋?jīng)濟(jì)發(fā)展比較充分了，城市化任務(wù)基本完成了，人口向城市的遷徙已經(jīng)結(jié)束了，人口在城和鄉(xiāng)的分布已經(jīng)穩(wěn)定了。這個(gè)保障體系中，更多的主要集中于，除了我剛才說的相對穩(wěn)定的救助以外，主要是互助和自助性的保障。比如說美國有退伍軍人基金、公務(wù)員基金、教師基金等等，實(shí)際上這都是政策參與其中的互助型加自助型保障為主。而且這種保障，跟剛才講到的公共租賃住房，也是我們最近研究的。我們說公共租賃住房不由政府出錢，那由誰出錢呢？我們說可以由企業(yè)承擔(dān)，政府貼租就可以了。我們最近也在做一個(gè)研究，企業(yè)說，政府只要給我貼租，我愿意承擔(dān)，我也不求厚利，但是我不虧本，略有薄利就可以了。問題是怎么退出，政府說你長期持有，保證你不虧本就行了，每年給你貼息，或者貼租就行，你從銀行貸款建公租房，政府給你貼租的租金略高于利息不就行了嗎？那也不行。因?yàn)槠髽I(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表上，他的負(fù)債資產(chǎn)就變得很龐大，對企業(yè)經(jīng)營來說也是一種很不利的風(fēng)險(xiǎn)，就需要市場參與時(shí)的退出機(jī)制。誰當(dāng)這個(gè)債務(wù)人的問題，借銀行的錢建公租房，誰當(dāng)債務(wù)人的問題，和住房儲(chǔ)蓄賬戶和公積金相配合，就可以想社會(huì)發(fā)行債券的方式投資基金，就可以承擔(dān)債務(wù)人長期負(fù)擔(dān)這個(gè)債務(wù)，通過政府政策貼租，持有這個(gè)資產(chǎn)的問題。這些都是我們在不斷的社會(huì)發(fā)展中面對的新問題。我想，以中國人的聰明，不難解決這些問題。

陳淮:

除此之外，在住房保障體系中還有很多值得探索的創(chuàng)新層面。我們創(chuàng)新層面是只停留在理論探討，離實(shí)際操作還有一定距離，但是理論框架是存在的，比如說可交易的房價(jià)指數(shù)。我們?yōu)槭裁丛谶^去兩三年中，房價(jià)起伏不定，而且過快上漲總是不斷出現(xiàn)呢？因?yàn)橛幸恍┟髂?、后年、三年、五年以后的需求，恐慌性地提前入市。為什么提前入呢？他?guī)避價(jià)格上漲的風(fēng)險(xiǎn)。如果我們有交易的政策性住房指數(shù)，老百姓就可以通過購買指數(shù)來規(guī)避價(jià)格上漲的風(fēng)險(xiǎn)，而不必非得儲(chǔ)備一個(gè)實(shí)物房。他兒子才上高中，把他將來娶媳婦的房子都預(yù)備好了。這種需求就可以在時(shí)間上合理地配置。

陳淮:

另外，投資性的需求并非都是不合理的需求，投資也是中國老百姓從總體的逐步的小康走向全面小康的一個(gè)重要體現(xiàn)。社會(huì)的利益訴求已經(jīng)從增加收入發(fā)展為增加收入和加速個(gè)人資產(chǎn)累積并重的發(fā)展階段，這叫全面小康。但是如果我們有這種虛擬的指數(shù)交易方式，如果你認(rèn)為房價(jià)會(huì)漲，你無需購買實(shí)物住房，只需要買指數(shù)就夠了。我們可以把這種需求從實(shí)物型住房市場中合理地分離出來。這些實(shí)際上都是人們在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，在各個(gè)領(lǐng)域有過不同實(shí)踐和操作的。我們是一個(gè)發(fā)展中國家，我們是一個(gè)對市場經(jīng)濟(jì)認(rèn)識(shí)還不充分、了解還不多的經(jīng)濟(jì)體，我想，隨著社會(huì)的發(fā)展，隨著類似我們今天這樣的論壇的舉辦，我們的認(rèn)識(shí)和我們的經(jīng)驗(yàn)，會(huì)不斷地提高與充分。

僅供參考，謝謝大家。

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