鳳凰衛(wèi)視5月29日《財經點對點》節(jié)目播出“謝國忠：樓市調整需3至4年 或將下降50%”，以下為文字實錄：

曾瀞漪：如果來看就是說從樓價，你也預測說樓價是會下跌的，如果說樓價下跌，中國政府的宏觀調控對樓價是一直持續(xù)下去，是不是關于這個樓市部分的資金，有可能就留到股市，股市就會起來呢？

謝國忠：對，中國現在樓市的問題是資金陷在里面，出不來，沒有銷售量。中國的樓市，比如說價格今年6、7個月里面降了25%，這樣交易量就會上來了。上來之后，這個錢又活起來，有可能騰出來的錢會跑到股市里面去，但現在地價那么高，房價那么高，又沒有交易量，資金就死在里面了。

所以樓市對股市，暫時對資金上來說，它是一個競爭的狀態(tài)。在民間融資很多是開發(fā)商，開發(fā)商出20%、30%，也是把一些資金給吸走了。所以我覺得樓市現在處于這樣一個不死不活的狀態(tài)，需要調整的但不調整，這是對股市是很不利的。

曾瀞漪：從樓市的走向看起來的話，你也覺得中國的樓市是會下跌的，到底它的走勢下跌的趨勢是怎么樣？因為我們從官方或者從民間的數字可以看出來，目前大宗城市的樓價仍然是有漲有跌的，漲跌還是互進的，并不全然是在一個往下走的狀態(tài)，所以你的估計覺得中國的樓市大概會是一個什么樣的狀態(tài)？

謝國忠：中國樓市的數據大部分是不準的，比如說2005年到2006年的上海的房地產價格大幅度下滑，但數字是沒有表示的，因為一方面統(tǒng)計的手段跟實際有一定的距離的。中國總的來說，現在樓市還是挺嚴峻的，很多開發(fā)商的資金鏈也開始有問題了，地方政府的融資平臺資金鏈也開始有問題了，交易量現在是非常低的。

有的開發(fā)商報的銷售數字是不準的，他是做了一個背靠背的交易，就是沒有現金通過一些手段能夠讓自己像股市報自己有的銷售。為什么在樓市里面要有這種行為呢？因為過去這幾次，每次掉下來都是政府來救的，救了之后，又開始爆漲了，所以不少樓市行業(yè)里面的人認為好的對策就是等，然后撐下去。撐到哪一天政府又放了，而且這種心態(tài)還是沒變。

曾瀞漪：目前這樣的等待，撐能不能撐的下去，從整個調控的進程來看的話，有沒有可能？

謝國忠：如果中央政府下半年不放的話，我覺得這個應該說是百分之二三十融資的成本，借錢的利息，你是撐不長了，因為這么高的利息，房地產這個行業(yè)本來就是資本集中型的。如果你是要借錢那么高的成本，應該是不能維持的。所以有很多人預期說，中央在下半年會放的，有這種可能性，但我覺得這種可能性不是很大，因為中國通脹問題那么嚴重，很多企業(yè)還壓著不讓漲價，這把刀還沒掉下來，大家就知道這些企業(yè)要漲價的，所以后面的通脹還有的是。

曾瀞漪：最近網上在說，謝國忠在說2012年下半年，中國的樓市會崩盤，你是這樣的看法嗎？

謝國忠：樓市調整會有三年到四年，價格可能會下到50%，可能性還是比較大的。如果中國的房地產價格這幾年漲了好幾倍，掉50%跟前幾年相比的話還是很高的。而且增加的速度，增加的幅度跟經濟也是吻合的，掉了一半，價格還是反應出中國這幾年經濟增長的速度的。

所以我覺得掉了一半之后，也是很勉強的跟老百姓的購買力相接近的。一般來說，一個城市里的平均房價，每平方米如果超過了，平均公司的兩個月，就處于很高的一個位置了，現在如果了掉了一半，我們才能接近兩個月的水平，這還是高位的。

曾瀞漪：所以你講的是大城市為主，為代表的一些房地產價格，還是說普通的？

謝國忠：普通的。因為中國很多中小城市，雖然說房價相對大城市來說，價格比較低，但是它跟當地工資相比，比例跟大城市相比，區(qū)別也不是那么大。中國這8年，土地價格漲了幾十倍，這是全國普遍的現象，并不是說大城市的，這些調整很可能有些二線城市調整的還會更多一點。

另外我們看到在美國，平均房價可能調整一半，但是第一調整的，調整幅度也比較大的是二線城市，然后才蔓延到一線城市，一線城市的郊區(qū)，然后再蔓延到一線城市的市中心，最終算帳的時候會發(fā)現，一線城市的市中心跌的反而少一點。