劉展超 唐文祺

上周末，住建部等三部委發(fā)布二套住房認(rèn)定政策，樓市調(diào)控的一大懸疑終于揭曉，“認(rèn)房又認(rèn)貸”也成為二套房貸政策出臺后最嚴(yán)厲的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

但對于政策落地之后的市場走向，多個房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士仍然認(rèn)為“前景不明”，而地方的執(zhí)行力度將對新規(guī)的效力產(chǎn)生很大影響。

新政影響尚難判斷

根據(jù)新規(guī)，商業(yè)性個人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)依據(jù)擬購房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成員名下實際擁有的成套住房數(shù)量進行認(rèn)定。而執(zhí)行信貸差異化標(biāo)準(zhǔn)的核實范圍，通俗點說，便是業(yè)界所稱的“認(rèn)房又認(rèn)貸”。

所謂“認(rèn)房又認(rèn)貸”，即指貸款人在審批借款人借款申請時，在執(zhí)行信貸差異化政策的參考審核中，既按照銀行征信系統(tǒng)又按照所在地房屋登記信息系統(tǒng)來“過濾”，可謂是雙重保險。

這本在市場預(yù)期之中，今年國務(wù)院要求住建部加入二套房的認(rèn)定工作，就意味著將改變此前二套房只“認(rèn)貸”的格局。在此之前，一直是央行和銀監(jiān)會兩部門負責(zé)這一工作。

不過，“認(rèn)房”工作需要地方建立聯(lián)網(wǎng)的房屋登記系統(tǒng)，但不少城市目前還沒有建立這一系統(tǒng)，一個城市內(nèi)查詢居民的實際房屋擁有數(shù)量尚且不易，更何況嚴(yán)格執(zhí)行上述政策需要在全國范圍內(nèi)查詢房屋信息，可想難度之大。因此，在銀行征信系統(tǒng)已經(jīng)形成全國聯(lián)網(wǎng)的情況下，“認(rèn)貸”方式成為“認(rèn)房”的補充。

但“雙保險”究竟有多保險，業(yè)界看法不一。

我愛我家副總裁胡景暉對《第一財經(jīng)日報》表示，在二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)上時常處在糾結(jié)狀態(tài)，力度時緊時松?！艾F(xiàn)在的標(biāo)準(zhǔn)有些過于嚴(yán)厲了?！焙皶熣J(rèn)為，此舉除抑制投機需求外，也會導(dǎo)致一部分自住性需求遭誤傷，比如一對夫妻中，一人婚前有一套面積較小的住房，婚后兩人如再用貸款購房，就被視為二套房貸。此外，他表示，如果是“認(rèn)房”為主要依據(jù)，而全國房屋登記系統(tǒng)卻不完善，地方部門很難真正執(zhí)行，這就對政策的嚴(yán)肅性提出了考驗。

上實控股副行政總裁倪建達也認(rèn)為，新政的執(zhí)行有一定難度， “信貸差別化政策對于購房者的心理影響更為明顯，如果是從全國范圍內(nèi)進行審核的話，還是需要時間?！?/p>

還有接受采訪的開發(fā)商認(rèn)為，新政“有緊有松”?！八伞钡姆矫妫盒抡?guī)定，對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民貸款購房，可按第二套(及以上)差別化住房信貸政策執(zhí)行。而在此之前，銀行的普遍做法是針對這一客戶群一律暫停放貸?！熬o”的方面：二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的確立，導(dǎo)致貸款成數(shù)提升?；谶@一原因，房產(chǎn)總價這一因素，對購房行為的影響將更大，“我們新推項目就是考慮到這一因素，對房價作出了適當(dāng)調(diào)整。”該開發(fā)商稱。

下一步政策方向：增供應(yīng)

作為樓市調(diào)控的一大利器，各界對二套房貸是否能遏制高房價的效果看法不一。市場的僵持也使得業(yè)界對調(diào)控本身提出了疑問。

胡景暉表示，房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺接近兩個月后，從效果看還遠未達到政策預(yù)期，但樓市的交易量迅速萎縮，而開發(fā)商企業(yè)也放慢了開盤速度，整個市場形成了一種僵局。

他認(rèn)為，在目前的格局下，如果不采取其他的對策，若調(diào)控政策一旦撤出，房價可能會出現(xiàn)報復(fù)性反彈。因此，下一階段調(diào)控重點應(yīng)放在增加供給上，特別是增加保障性住房的供給和新房的供給，扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期。

目前從各地披露的信息來看，地方上已經(jīng)開始加速保障房建設(shè)，但由于房屋建設(shè)存在一定周期，大批量入市尚需一段時間。

相比政府主導(dǎo)的保障房建設(shè)看起來“如火如荼”，近期由于市場形勢不明，開發(fā)商一般放緩了新盤供應(yīng)，導(dǎo)致新增房源不足。中國不動產(chǎn)研究中心3日發(fā)布的報告顯示，北京5月開盤項目僅有24個，相較4月的42個項目大幅銳減。而已開盤的項目也大多通過延緩銷售進度的方式，觀察市場反應(yīng)和政策走勢。

“目前關(guān)鍵是政府要采取措施，讓開發(fā)商加速推盤增加市場供應(yīng)?！焙皶煼Q，政府在這方面應(yīng)該還是有很多辦法的。

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