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    業(yè)界熱議二套房標(biāo)準(zhǔn):執(zhí)行力度決定新規(guī)效力

    2010年06月07日 02:22第一財經(jīng)日報 】 【打印共有評論0

    劉展超 唐文祺

    上周末,住建部等三部委發(fā)布二套住房認(rèn)定政策,樓市調(diào)控的一大懸疑終于揭曉,“認(rèn)房又認(rèn)貸”也成為二套房政策出臺后最嚴(yán)厲的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

    但對于政策落地之后的市場走向,多個房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士仍然認(rèn)為“前景不明”,而地方的執(zhí)行力度將對新規(guī)的效力產(chǎn)生很大影響。

    新政影響尚難判斷

    根據(jù)新規(guī),商業(yè)性個人住房貸款中居民家庭住房套數(shù),應(yīng)依據(jù)擬購房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成員名下實際擁有的成套住房數(shù)量進行認(rèn)定。而執(zhí)行信貸差異化標(biāo)準(zhǔn)的核實范圍,通俗點說,便是業(yè)界所稱的“認(rèn)房又認(rèn)貸”。

    所謂“認(rèn)房又認(rèn)貸”,即指貸款人在審批借款人借款申請時,在執(zhí)行信貸差異化政策的參考審核中,既按照銀行征信系統(tǒng)又按照所在地房屋登記信息系統(tǒng)來“過濾”,可謂是雙重保險。

    這本在市場預(yù)期之中,今年國務(wù)院要求住建部加入二套房的認(rèn)定工作,就意味著將改變此前二套房只“認(rèn)貸”的格局。在此之前,一直是央行和銀監(jiān)會兩部門負責(zé)這一工作。

    不過,“認(rèn)房”工作需要地方建立聯(lián)網(wǎng)的房屋登記系統(tǒng),但不少城市目前還沒有建立這一系統(tǒng),一個城市內(nèi)查詢居民的實際房屋擁有數(shù)量尚且不易,更何況嚴(yán)格執(zhí)行上述政策需要在全國范圍內(nèi)查詢房屋信息,可想難度之大。因此,在銀行征信系統(tǒng)已經(jīng)形成全國聯(lián)網(wǎng)的情況下,“認(rèn)貸”方式成為“認(rèn)房”的補充。

    但“雙保險”究竟有多保險,業(yè)界看法不一。

    我愛我家副總裁胡景暉對《第一財經(jīng)日報》表示,在二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)上時常處在糾結(jié)狀態(tài),力度時緊時松?!艾F(xiàn)在的標(biāo)準(zhǔn)有些過于嚴(yán)厲了?!焙皶熣J(rèn)為,此舉除抑制投機需求外,也會導(dǎo)致一部分自住性需求遭誤傷,比如一對夫妻中,一人婚前有一套面積較小的住房,婚后兩人如再用貸款購房,就被視為二套房貸。此外,他表示,如果是“認(rèn)房”為主要依據(jù),而全國房屋登記系統(tǒng)卻不完善,地方部門很難真正執(zhí)行,這就對政策的嚴(yán)肅性提出了考驗。

    上實控股副行政總裁倪建達也認(rèn)為,新政的執(zhí)行有一定難度, “信貸差別化政策對于購房者的心理影響更為明顯,如果是從全國范圍內(nèi)進行審核的話,還是需要時間?!?/p>

    還有接受采訪的開發(fā)商認(rèn)為,新政“有緊有松”?!八伞钡姆矫妫盒抡?guī)定,對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民貸款購房,可按第二套(及以上)差別化住房信貸政策執(zhí)行。而在此之前,銀行的普遍做法是針對這一客戶群一律暫停放貸?!熬o”的方面:二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的確立,導(dǎo)致貸款成數(shù)提升?;谶@一原因,房產(chǎn)總價這一因素,對購房行為的影響將更大,“我們新推項目就是考慮到這一因素,對房價作出了適當(dāng)調(diào)整。”該開發(fā)商稱。

    下一步政策方向:增供應(yīng)

    作為樓市調(diào)控的一大利器,各界對二套房貸是否能遏制高房價的效果看法不一。市場的僵持也使得業(yè)界對調(diào)控本身提出了疑問。

    胡景暉表示,房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺接近兩個月后,從效果看還遠未達到政策預(yù)期,但樓市的交易量迅速萎縮,而開發(fā)商企業(yè)也放慢了開盤速度,整個市場形成了一種僵局。

    他認(rèn)為,在目前的格局下,如果不采取其他的對策,若調(diào)控政策一旦撤出,房價可能會出現(xiàn)報復(fù)性反彈。因此,下一階段調(diào)控重點應(yīng)放在增加供給上,特別是增加保障性住房的供給和新房的供給,扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期。

    目前從各地披露的信息來看,地方上已經(jīng)開始加速保障房建設(shè),但由于房屋建設(shè)存在一定周期,大批量入市尚需一段時間。

    相比政府主導(dǎo)的保障房建設(shè)看起來“如火如荼”,近期由于市場形勢不明,開發(fā)商一般放緩了新盤供應(yīng),導(dǎo)致新增房源不足。中國不動產(chǎn)研究中心3日發(fā)布的報告顯示,北京5月開盤項目僅有24個,相較4月的42個項目大幅銳減。而已開盤的項目也大多通過延緩銷售進度的方式,觀察市場反應(yīng)和政策走勢。

    “目前關(guān)鍵是政府要采取措施,讓開發(fā)商加速推盤增加市場供應(yīng)?!焙皶煼Q,政府在這方面應(yīng)該還是有很多辦法的。

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    作者:    編輯: wangft
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