二套房界定標(biāo)準(zhǔn)出爐之后，商業(yè)銀行已加緊備戰(zhàn)。

“我們正在研究制定細(xì)則文件，轉(zhuǎn)發(fā)給各地分行。”某股份制銀行個(gè)貸負(fù)責(zé)人6月7日表示，“已要求各地分行嚴(yán)格執(zhí)行認(rèn)房又認(rèn)貸的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”。

農(nóng)行北京分行個(gè)貸部人士向本報(bào)記者表示，目前北京各家銀行正統(tǒng)一向北京建委申請北京市房屋登記信息系統(tǒng)的密匙。

新政力度之嚴(yán)，前所未有。但向來上有政策下有對(duì)策，新政在執(zhí)行上仍可能存在幾大技術(shù)漏洞，如異地購房記錄信息難以查詢，假離婚，或者借道固定利率或者個(gè)人消費(fèi)貸款規(guī)避利率成本等。

新政四漏洞

6月7日，接受本報(bào)記者采訪的多位商業(yè)銀行人士表示，雖然“認(rèn)房又認(rèn)貸”嚴(yán)厲很多，但不能簡單地認(rèn)為政策收緊，關(guān)于二套房界定執(zhí)行層面的內(nèi)容尚待進(jìn)一步細(xì)化。

記者綜合各方意見，疏理出新政可能存在至少以下四個(gè)方面漏洞。

其一，只能查詢新購家庭房產(chǎn)情況，這為異地購房者規(guī)避政策創(chuàng)造了可能。

“目前來看，央行征信系統(tǒng)全國聯(lián)網(wǎng)，借款人只要借過款，不管是否還清，是否在異地，都可以查詢到?！鄙鲜龉煞葜沏y行人士說，“過去被認(rèn)定為改善型住房的，比如貸款已還清再購買的，現(xiàn)在都將被認(rèn)定為二套或二套以上”。

但對(duì)于認(rèn)房這一環(huán)節(jié)，現(xiàn)在的難題是全國各地房產(chǎn)交易信息并不聯(lián)網(wǎng)。

上述人士表示，例如上海房產(chǎn)交易中心在各區(qū)縣已實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)，借款人在上海的購房記錄可以查詢，但如果在其他城市購房，則難以查詢。更有甚者，一些城市各區(qū)縣間交易信息不能聯(lián)網(wǎng)，需到各區(qū)縣分別查詢。

“這種情況下，我們只能讓客戶提供書面證明?！鄙鲜龉煞葜沏y行人士說。

不過，對(duì)違規(guī)者懲罰措施規(guī)定較輕。新政規(guī)定，貸款人查實(shí)誠信保證存在不實(shí)的，應(yīng)記作不良記錄。銀行人士認(rèn)為，由于目前國內(nèi)部分省份尚不具備查詢條件，該規(guī)定操作性不夠強(qiáng)。

其二，只限制家庭成套存量房，未限制共同產(chǎn)權(quán)及商業(yè)產(chǎn)權(quán)。

根據(jù)規(guī)定，商業(yè)性個(gè)人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)依據(jù)擬購房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)成員名下實(shí)際擁有的成套住房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定。

在實(shí)際操作中，大量“假離婚”現(xiàn)象困擾商業(yè)銀行。一家房產(chǎn)中介人士介紹，“夫妻雙方共有一套房產(chǎn)，若再購房，中介可通過假離婚的方式幫助客戶規(guī)避二套房規(guī)定”。

其三，按照要求，如果不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，就要按第二套(及以上)的差別化住房信貸政策執(zhí)行，甚至可能對(duì)其暫停發(fā)放住房貸款。

知情人士透露，一些不能提供稅單和社保證明的客戶，已采用以下措施補(bǔ)救，即給一些公司幾千塊費(fèi)用，讓其幫助開具收入證明，補(bǔ)繳社保。

不過對(duì)這種情況目前各個(gè)銀行態(tài)度不一。

“如果補(bǔ)繳社保，在社保證明上會(huì)顯示這部分是補(bǔ)繳的，是否給予貸款，還沒有研究過。”上海某大型銀行個(gè)貸負(fù)責(zé)人說。

另外，為了降低二套房高于基準(zhǔn)利率1.1倍的高昂利率成本，貸款申請者甚至想出借道固定利率、個(gè)人消費(fèi)貸款或住房抵押貸款的方法。例如，利用已結(jié)清貸款的第一套房為抵押再貸款，用作第二套房的購買資金。

“確實(shí)有客戶咨詢過?！?上海另一家大型銀行個(gè)貸部人士說，由于個(gè)人消費(fèi)貸款和個(gè)人住房抵押貸款的貸款利率可以根據(jù)客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況由銀行自己確定，因此一部分優(yōu)質(zhì)客戶的利率借此可以低于“基準(zhǔn)利率1.1倍”。

“銀行不敢頂風(fēng)作案，要做也只會(huì)給少數(shù)優(yōu)質(zhì)客戶做，數(shù)量不會(huì)很多，利率也不會(huì)太低，一般在基準(zhǔn)利率左右。”上述個(gè)貸部人士坦言。

誤傷“剛需”代價(jià)小

盡管有漏洞，但房產(chǎn)新政一致被認(rèn)為“史無前例”的嚴(yán)厲。

上述股份制銀行個(gè)貸部負(fù)責(zé)人說，他們要求各地分行要以認(rèn)貸為主，認(rèn)房為輔，兩者結(jié)合，盡可能規(guī)避漏洞。

“銀行認(rèn)真按此執(zhí)行，那么大部分新購房的人群都應(yīng)該‘被二套’了。”上海大型國有銀行人士說。

一些剛性需求也受到了波及，例如，以前在A地貸款買房，后來因?yàn)楣ぷ麝P(guān)系，到了B地，賣了A地的房子，還清貸款，準(zhǔn)備在B地買房，這種合理的需求按照現(xiàn)在的政策，亦變成了二套房。

另外一個(gè)極端的例子是，上海市中心一些十幾平米的房子，為了以后拆遷，不少人買下產(chǎn)權(quán)，然后把一家人的名字都寫上了，多則達(dá)10人，以后這部分人買房則很可能都被認(rèn)定為二套。

“沒有十全十美政策，為了首要目的調(diào)控樓市，誤傷一些剛性需求也不得已?！币晃汇y行監(jiān)管人士認(rèn)為。

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