每經(jīng)記者 張瑋 印崢嶸發(fā)自北京、上海

上周五，住建部、央行、銀監(jiān)會三部委聯(lián)合發(fā)布 《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》(簡稱《通知》)，規(guī)范了二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，對申請個人商業(yè)性住房貸款的二套房認(rèn)定遵循 “以家庭為單位，認(rèn)房又認(rèn)貸”原則。

值得注意的是，對于不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民住房貸款，管理層似乎又“網(wǎng)開一面”，由之前強調(diào)的非本地居民暫停房貸變?yōu)橘J款人按第二套(及以上)的差別化住房信貸政策執(zhí)行。

不過在某些銀行，購房者如果此前購買第一套房時是參貸人，再購房仍可享受一套房的房貸優(yōu)惠。

受此次新政影響，各銀行對二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)“各自為政”的現(xiàn)狀將被徹底改變。分析人士指出，此次新政在房屋登記信息系統(tǒng)完善的一線城市可操作性較強，覆蓋80%以上有能力購房的人群，預(yù)計6月交易量環(huán)比會繼續(xù)下調(diào)5%～10%。

銀行已獲口頭或書面通知

本周一 (6月7日)，《每日經(jīng)濟新聞》從滬上銀行和房貸中介處了解到，各大銀行已經(jīng)口頭或者書面通知到各營業(yè)網(wǎng)點，統(tǒng)一了二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和異地購房政策。

滬上房貸中介凱盛經(jīng)略 (上海)投資管理有限公司副總經(jīng)理趙煒表示，凱盛經(jīng)略已收到部分銀行的口頭通知，“對于那些審批通過且已過戶的單子仍按老政策執(zhí)行，而那些在審批中的單子均按各銀行新政執(zhí)行?！?/p>

記者以購房者身份調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前北京多家銀行房貸業(yè)務(wù)人員已經(jīng)開始執(zhí)行新規(guī)。民生銀行西城區(qū)某支行房貸業(yè)務(wù)經(jīng)理對 《每日經(jīng)濟新聞》表示，房貸政策幾經(jīng)調(diào)整，分支行都會相應(yīng)制定調(diào)整細(xì)則，以便業(yè)務(wù)人員更好地執(zhí)行。

渣打銀行上海中山公園支行的一位業(yè)務(wù)員表示，“根據(jù)4月份公布的房貸新政，銀行往往看重客戶以往的貸款記錄，而現(xiàn)在除了貸款以外，銀行更著重考察客戶此前是否上過房產(chǎn)證，實行認(rèn)房又認(rèn)貸的原則?！?/p>

此外，包括星展在內(nèi)的外資銀行則表示，本周一(6月7日)，銀行除了根據(jù)新政調(diào)整了房貸政策，對于政策空白之處，也作了相應(yīng)的補充規(guī)定。

除了按照新規(guī)的標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定二套房外，滬上多家銀行還規(guī)定：“如果因當(dāng)?shù)貢翰痪邆洳樵儣l件而不能提供家庭住房登記查詢結(jié)果的，借款人應(yīng)向銀行提交家庭住房實有套數(shù)書面誠信保證。銀行查實誠信保證不實的，將其記作不良記錄。”

對于認(rèn)定為第二套住房的貸款，銀行方面表示，將執(zhí)行貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍的政策。

不過也有例外的情況。某大型商業(yè)銀行信貸部門人士對記者表示，購房者此前購買的第一套房作為參貸人(與主貸人相應(yīng))，如果對第二套房辦理貸款，銀行視情況仍然能按一套房給予7.5～8折的利率優(yōu)惠，首付可以為4成。

異地購房視為二套房貸

《通知》還明確要求，對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社保繳納證明的非本地居民住房貸款，貸款人按第二套(及以上)的差別化住房信貸政策執(zhí)行。

對此，民生銀行一位業(yè)務(wù)員表示，“之前我們對不能提供一年以上完稅證明的外地居民是已停止放貸。新通知出臺了，異地購房現(xiàn)在是按二套房的差別化住房信貸政策執(zhí)行，較之前的停貸松動了一些?！?/p>

招行對于此類情況的處理方式大致相同。該行朝陽區(qū)某支行一個貸專員表示，異地購房貸款按最新規(guī)定執(zhí)行，即使征信系統(tǒng)上該貸款人沒有購房記錄，也是按第二套房貸政策執(zhí)行。

滬上工行一位房貸業(yè)務(wù)員告訴《每日經(jīng)濟新聞》，非上海戶籍的購房者只有辦理了居住證才能成功申請到貸款，“居住證是硬性規(guī)定，只有借此銀行才能確定客戶不是臨時員工，否則貸款買房只是空談?！?/p>

星展房貸部門有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“非本地居民申請住房貸款，借款人必須提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社保繳納證明，且銀行將加強面測、面談，充分了解客戶擁有的住房數(shù)量?！?/p>

同時，星展銀行、匯豐銀行等已暫停受理貸款購買第三套(含)以上住房的申請。

認(rèn)房原則目前難操作

多家房貸業(yè)務(wù)人員向記者表示，房屋登記信息系統(tǒng)未與銀行聯(lián)網(wǎng)，仍是二套房貸政策執(zhí)行的一大“攔路虎”。

《通知》規(guī)定：由房地產(chǎn)主管部門通過房屋登記信息系統(tǒng)進(jìn)行借款人家庭住房登記記錄查詢，并出具書面查詢結(jié)果。如不具備查詢條件的，借款人應(yīng)向銀行提交家庭住房實有套數(shù)書面誠信保證，查實誠信保證不實的，應(yīng)將其記作不良記錄。

“我們此前一般是按照客戶是否有過貸款來認(rèn)定其是否為第二套房?！苯ㄐ形鞒菂^(qū)某支行一個貸業(yè)務(wù)經(jīng)理指出，在實際操作中，由于銀行通過房屋登記系統(tǒng)查詢相關(guān)信息仍存在較多困難，因此，在認(rèn)定二套房時更多是依據(jù)申貸人在銀行是否有過房貸記錄。

他還表示，由于房子的套數(shù)需經(jīng)房產(chǎn)管理部門的房屋登記系統(tǒng)查詢才能認(rèn)定，一些銀行的聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)并不成熟，房地產(chǎn)登記信息系統(tǒng)也尚未實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)，“認(rèn)房原則”并不能適用所有地區(qū)，而通過既“認(rèn)房”又“認(rèn)貸”的方式可以更好地執(zhí)行二套房貸政策。

《通知》明確，各地要把城市房屋登記信息系統(tǒng)建設(shè)作為一項重要工作抓緊抓好。數(shù)據(jù)不完備的城市，要進(jìn)一步完善系統(tǒng)；尚未建立房屋登記系統(tǒng)的城市，要加快建設(shè)。2010年年底前各設(shè)區(qū)城市要基本建立房屋登記信息系統(tǒng)。

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