回建強(qiáng)

在經(jīng)歷2008年的低迷徘徊、2009年的復(fù)蘇火熱后，目前2010年的樓市進(jìn)入了某種非理性的發(fā)展階段。央企奪地、投機(jī)者云集、房?jī)r(jià)飆升、政策緊縮，這就是今年我國(guó)樓市的真實(shí)寫照。

最近兩年業(yè)界關(guān)于樓市是否存在泡沫的爭(zhēng)論尤為激烈?，F(xiàn)在看來(lái)，樓市面臨的不是存不存在泡沫的問(wèn)題，而是泡沫有多大以及泡沫何時(shí)破滅的問(wèn)題。網(wǎng)絡(luò)上廣為流傳的一個(gè)帖子是關(guān)于中國(guó)樓市崩盤時(shí)間表，通過(guò)中日兩國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期的對(duì)比，得出結(jié)論2011年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)會(huì)重蹈日本樓市崩盤的覆轍。客觀講，這個(gè)崩盤時(shí)間表做出的結(jié)論并不嚴(yán)肅，也無(wú)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)耐茖?dǎo)過(guò)程，因此結(jié)論并不可信。但從另一方面看，之所以這樣的網(wǎng)上言論能夠引起社會(huì)的廣泛關(guān)注，其背景正是當(dāng)前樓市中投資投機(jī)比重較高，自住需求在價(jià)格的重壓下不能獲得有效滿足，市場(chǎng)泡沫特征明顯。

我國(guó)樓市存在泡沫，那么如果不采取有效控制措施，泡沫的破滅就不可避免，只是破滅的過(guò)程要比日本更加漫長(zhǎng)和復(fù)雜。對(duì)比中日樓市的情況，確實(shí)能夠幫助我們更加理性地看待房地產(chǎn)市場(chǎng)。

由于日本經(jīng)歷了上世紀(jì)80年代末資產(chǎn)泡沫破滅的過(guò)程，即從資產(chǎn)規(guī)模極度膨脹到短時(shí)間內(nèi)破產(chǎn)倒閉的過(guò)程。很多人認(rèn)識(shí)到樓市價(jià)格并非只漲不跌，房?jī)r(jià)長(zhǎng)期看必定上漲的觀念也是有待商榷的。

對(duì)比而言，我國(guó)現(xiàn)在正處在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的上升期，而且人民幣面臨升值壓力，同時(shí)在城市化的推動(dòng)下，城市土地及住房正在成為稀缺資源。價(jià)格上漲也有相當(dāng)程度的支撐。問(wèn)題的關(guān)鍵是，目前房?jī)r(jià)的上漲正在脫離市場(chǎng)正常的發(fā)展軌道，這種上漲并不是產(chǎn)業(yè)發(fā)展及地租變化所引導(dǎo)的，而是投資投機(jī)資金的推動(dòng)；不是內(nèi)生型，而是外部推動(dòng)型的。這種增長(zhǎng)就存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。這種非理性的發(fā)展突出表現(xiàn)在土地市場(chǎng)上。

建設(shè)用地是城市的稀缺資源，地方政府的財(cái)政來(lái)源很大部分是土地出讓金收入，在物業(yè)稅沒(méi)有推行前，地方政府出于自身利益考慮，其經(jīng)營(yíng)土地的思路會(huì)短期化，這就導(dǎo)致了政府財(cái)政“寅吃卯糧”情況的發(fā)生，同時(shí)土地價(jià)格的上漲也直接帶動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。

上海等城市目前正在醞釀?wù)魇盏淖》勘Ｓ卸?，其?shí)質(zhì)是物業(yè)稅的另一個(gè)版本。物業(yè)稅的作用就是變“土地批租”為“土地年租”。這將在制度層面改變我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的各個(gè)方面。

對(duì)于政府而言，“寅吃卯糧”的土地財(cái)政將被終結(jié)，取而代之的是每年的住房保有稅收入。地方政府在制度層面上不會(huì)再為了所謂的政績(jī)?nèi)ゴ筚u特賣土地了，而是要量入為出，做好土地利用規(guī)劃。

對(duì)投資者而言，住房保有稅的征收意味著投資房產(chǎn)的成本加大，以前那種“買房就能賺錢”的觀念將被顛覆。投資者陣營(yíng)將被分化，一部分投機(jī)者將徹底退出房地產(chǎn)領(lǐng)域，這些人有一定的資金，基于投機(jī)心態(tài)，他們購(gòu)買房產(chǎn)大都是為了賺點(diǎn)差價(jià)，但經(jīng)不起風(fēng)險(xiǎn)損失；另一部分是真正的投資者，即便是開征住房保有稅，這部分人也會(huì)根據(jù)自己的眼光和經(jīng)營(yíng)，留在商品房投資市場(chǎng)中。因?yàn)橥顿Y其他領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)未必比投資房產(chǎn)小。因此，征收住房保有稅將打擊非理性的投機(jī)者，讓投資房產(chǎn)的行為更加理性，有利于市場(chǎng)的健康發(fā)展。

應(yīng)當(dāng)指出的是，住房保有稅的作用并非是降房?jī)r(jià)，其核心作用是解決政府財(cái)政可持續(xù)性問(wèn)題。住房保有稅的推出在相當(dāng)大程度上會(huì)打擊投機(jī)者，使得住房?jī)r(jià)格在短期內(nèi)有所回調(diào)，但從長(zhǎng)期來(lái)看，購(gòu)房者的綜合成本不但不會(huì)下降，更可能上升。因此，住房保有稅的推出方式應(yīng)該是在適當(dāng)合并相關(guān)房產(chǎn)稅收后替代推出，只有這樣才能維持市場(chǎng)和稅負(fù)的基本平衡，保持市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定。(作者系上海易居房產(chǎn)研究院高級(jí)研究員)

房地產(chǎn)業(yè)

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