每經記者 楊羚強 發(fā)自上海

雖然萬科已澄清全國統(tǒng)一降價的傳言，一再表示銷售價格將由各個公司根據各地的實際情況來確定，總部不會給各個地方公司下令進行全國性統(tǒng)一降價。但是深圳多家媒體報道稱，繼北京萬科之后，深圳和成都等地的萬科樓盤又曝出部分樓盤降價的消息，并引領所在區(qū)域的其他樓盤跟風。

對此，中原地產分析師許萌表示，下一步將有更多的開發(fā)商會加入降價潮。雖很多公司的資金遠沒到斷鏈的程度，但對開發(fā)商來說，提高總資產周轉率是確保調控期項目的高回報。他們會選擇保留地理位置核心區(qū)域的優(yōu)質樓盤，而把位于非核心區(qū)域的樓盤先降價處理。

降價10%～20%才賣得動?

深圳多家媒體報道，近日，萬科深圳的兩個樓盤萬科清林徑和萬科第五園四期里城的最后一棟單位的開盤價格均低于市場預期。其中，萬科清林徑的最低單位僅8000多元/平方米，均價1萬元/平方米，而其在售的大戶型產品均價為2萬元/平方米。萬科第五園四期里城的開盤均價為20500元/平方米，而3月份時，該盤同樣的單位均價是22000元/平方米。此外，萬科在北京、成都等地也有樓盤降價，并帶動了周邊其他樓盤的跟風降價。

中國房地產信息集團分析師薛建雄統(tǒng)計，上海5月31日至6月6日成交排名前十的樓盤中大多數(shù)都有降價促銷行為，其中排名第一名的復地北橋城降價幅度相比今年5月初降價超過20%。復地北橋城5月初成交的房源均價高達18931元/平方米，但最近上市的一批房源中復式房均價為15000元/平方米左右，平層11000元/平方米。成交第二名的保利葉都，目前16713元/平方米的均價雖與2月、3月、5月 (4月沒有公寓成交)的18259元/平方米、17652元/平方米17444元/平方米相比降幅并不大，但是此批房源贈送面積接近40%，而之前房源僅贈送10%左右的面積。

薛建雄表示，目前上海樓市的成交情況是降價10%～20%的樓盤能稍微賣得動，只有降價達到30%左右，開發(fā)商才可能再現(xiàn)今年4月的“日光盤”一幕。

非核心區(qū)樓盤降價或成趨勢

“降價并不僅僅是資金的需要，也是出于企業(yè)策略的考慮?！敝性禺a分析師許萌表示，雖然根據他們的測算，大部分房地產企業(yè)現(xiàn)金流可以維持三到六個月不降價，但是房地產企業(yè)是否降價并不僅僅從公司的現(xiàn)金流考慮，也會從公司的項目盈利能力分析。

一般情況下，決定房地產項目投資收益的，一是銷售利潤率，二是總資產周轉率。宏觀調控的目的是抑制房價，開發(fā)商眼下很難通過提高房價來提高項目的投資收益率。這使很多開發(fā)商轉而提高存貨周轉速度，通過提高總資產周轉率，提高項目的投資收益。對一部分房地產項目的降價促銷，成為部分開發(fā)商的策略。

許萌分析，開發(fā)商對不同的項目，會采取不同的銷售策略。那些地理位置位于城市核心位置的優(yōu)質樓盤會被開發(fā)商保留，待樓市回暖房價重新走高時，以比現(xiàn)在更高的價格銷售。非城市核心區(qū)域的樓盤，則被提前降價出貨，以加速資金周轉速度，確保公司在市場調控周期可以獲得比較高的投資收益。

事實上，萬科的5月銷售月報顯示，銷售面積和銷售金額分別同比減少32.6%和20.2%。碧桂園公布的5月份銷售月報則顯示，該公司5月份實現(xiàn)合同銷售額約22億元，同比2009年增長約34%；合同銷售建筑面積約46萬平方米，同比2009年增長約28%，其原因是“定價合理”。

許萌表示，對非城市核心區(qū)域的樓盤降價處理很可能成為未來的趨勢，范圍可能從目前的零星幾家房地產企業(yè)，擴散到大部分企業(yè)。

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