邢飛

樓市發(fā)展到當下，開發(fā)商一些自相矛盾的做法讓人有些費解，一方面感慨“房子不好賣”；一方面，“不降價”卻成為不少房地產(chǎn)開發(fā)商的生存術(shù)。

按照央行智囊、經(jīng)濟學家李稻葵的分析，目前不斷演變的歐洲債務(wù)危機不至于導致世界經(jīng)濟出現(xiàn)二次探底，因此抑制房地產(chǎn)過快上漲的政策還會持續(xù)。既然樓市調(diào)控不達目的誓不罷休，那么破解當前樓市謎局的關(guān)鍵就在開發(fā)商自己。

在一個有效率的市場中，房產(chǎn)價格由購買力決定。其中一個最重要的指標是房價收入比，即住房價格與家庭年收入的比值。在一個社會穩(wěn)定的國家中，房價收入比應(yīng)該大約為8，但在目前的中國，這一比率已達到15至20。

目前房地產(chǎn)市場最大的問題是，房價高，購房者購買力不足。每平方米的房價相當于居民半年甚至一年的工資，即使每年有1000萬對新人、1000萬套婚房的剛性需求，但八成的人靠自己是買不起房子的，再多的剛性需求也沒用。

據(jù)媒體報道，上周末，萬科位于龍崗的一樓盤降價，結(jié)果當晚開盤，當晚售罄，成為地產(chǎn)新政出臺以來的首個“日光盤”。這個變化說明，面對新政出臺以來的商品房銷售“量跌價不跌”的膠著局面，降價是打破僵局的最好辦法。

開發(fā)商的市場定價原理是試價法則——能賣掉的價格就是合理價格。不管是上輪調(diào)控中率先降價換來市場份額大增五成的萬科，還是本輪調(diào)控中果斷降價換來業(yè)績暴漲2.4倍的恒大，已經(jīng)用行動再次驗證那句樸素的道理：“沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格”。

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