目前一些地方政府遲遲未出臺樓市調(diào)控細(xì)則，有的甚至宣揚(yáng)“補(bǔ)漲論”，有的地方則動輒賣地“造城”

據(jù)新華社北京7月14日電 房價(jià)17個(gè)月來環(huán)比(比上月)首次下降、成交量逐步走出“谷底”、房地產(chǎn)開發(fā)投資維持較快增長……國家統(tǒng)計(jì)局日前公布的1至6月房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)，直觀說明上半年樓市調(diào)控取得初步成效。不過，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的曲折性超過預(yù)期，下半年宏觀調(diào)控面臨的“兩難”問題增多。在此形勢下，樓市調(diào)控如何“迎難而進(jìn)”？

調(diào)控效應(yīng)正在顯現(xiàn)

業(yè)內(nèi)關(guān)于“房地產(chǎn)投資將大幅跌落”的擔(dān)心，并未成為現(xiàn)實(shí)。“本輪調(diào)控在抑制投資性需求方面達(dá)到了效果，但一些剛性的購房需求也被抑制了，后期應(yīng)加大市場供給?！?/p>

種種跡象表明，本輪調(diào)控確實(shí)點(diǎn)中了不少投機(jī)者的命門，高溫樓市有了“退熱”跡象。國家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)表明，調(diào)控效果初步顯現(xiàn)：

房價(jià)快漲勢頭初步得到遏制。6月，70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格漲幅比5月縮小1個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.1%。進(jìn)一步梳理發(fā)現(xiàn)：4月份，70個(gè)城市中，只有三亞一個(gè)城市房價(jià)環(huán)比微跌，如今“下跌面”波及至28個(gè)城市，北京、上海、深圳、廣州四個(gè)一線城市房價(jià)均告下跌。

成交量從低迷到漸出“谷底”。3月，全國商品房銷售面積尚有8206萬平方米；至5月已降至6800萬平方米。至6月，部分觀望者入市，銷售面積回升至9200萬平方米，為上半年最高位。

開發(fā)投資保持“高位不落”。盡管遭遇嚴(yán)厲的調(diào)控政策，4-6月全國房屋開發(fā)投資達(dá)到13153億元，總額大大超過前3個(gè)月。業(yè)內(nèi)關(guān)于“房地產(chǎn)投資將大幅跌落”的擔(dān)心，并未成為現(xiàn)實(shí)。

開發(fā)貸和個(gè)貸明顯收緊。上半年，房地產(chǎn)企業(yè)國內(nèi)貸款比上年同期增幅回落，從年初的46.1%降至上半年的34.5%；個(gè)貸方面，前四個(gè)月逐月累計(jì)增幅均逾100%，但至6月已降至60.4%。

中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一表示，這些數(shù)據(jù)表明，調(diào)控政策在短期內(nèi)已初見成效，特別是在遏制部分城市房價(jià)快速上漲的角度看，效果明顯。但房地產(chǎn)市場能否健康發(fā)展，仍面臨一定的不確定性，目前首要的任務(wù)是穩(wěn)定市場預(yù)期。

中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心總經(jīng)理葛海峰說，“一些剛性的購房需求也被抑制了，后期應(yīng)加大市場供給?！?/p>

深度博弈期五大癥狀

新華社記者13日從上海某房貸機(jī)構(gòu)獲知，目前，與該機(jī)構(gòu)合作的一些分行、支行，有選擇性地對黃金地段的住宅貸款開了“綠燈”：如只要客戶首套房沒有貸款，第二套房也可享受首付三成和利率折扣等優(yōu)惠。

“中國的房地產(chǎn)市場，好比一個(gè)高燒不退的病人，主治醫(yī)生辨證施治，病情暫時(shí)緩解了，但要除根，還需要持續(xù)治療，效果有待觀察?！敝醒朦h校研究員曾業(yè)松說，“一些癥狀表明，當(dāng)前樓市正處于買賣雙方和市場各利益主體的深度博弈期，調(diào)控決不能松懈?！?/p>

局部地區(qū)樓市“高燒不退”。6月，70個(gè)大中城市中有49個(gè)城市新建住宅價(jià)格環(huán)比持平或保持上漲，其中上漲城市均為二三線城市；有39個(gè)城市的二手住宅價(jià)格環(huán)比持平或上漲。

高房價(jià)“堅(jiān)冰”未融。以住宅期房銷售均價(jià)為例，1月至5月，北京四環(huán)路以內(nèi)的價(jià)格每平方米漲到34620元，而六環(huán)路以外每平方米也超過萬元，達(dá)到11748元。而一些樓盤打折基準(zhǔn)價(jià)也是3月中旬的高點(diǎn)，存在“假摔”之嫌。

信貸悄然“放水”。新華社記者13日從上海某房貸機(jī)構(gòu)獲知，目前，與該機(jī)構(gòu)合作的一些分行、支行，有選擇性地對黃金地段的住宅貸款開了“綠燈”：如只要客戶首套房沒有貸款，第二套房也可享受首付三成和利率折扣等優(yōu)惠；停貸第三套房，個(gè)別銀行從一開始就沒有執(zhí)行過。該機(jī)構(gòu)6月辦理的15%的單子都屬于這種“放松的二套房貸”，其中大部分都是投資者。

投資轉(zhuǎn)移而非退出。目前一些二三線城市的概念板塊增溫，投資性購房增加，呈現(xiàn)量增價(jià)漲的態(tài)勢。數(shù)據(jù)顯示，目前沈陽投資性購房比例接近30%，而一年前僅為10%左右。

房企逆市拿地風(fēng)潮涌現(xiàn)。與一些市場傳言相反，上半年的土地市場并未隨著樓市調(diào)控而完全陷入停滯，雖然出現(xiàn)了流拍和土地成交萎縮的短期現(xiàn)象，但近期一些房企“攻城略地”開始加速。數(shù)據(jù)顯示，上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積同比增長35.6%，土地購置費(fèi)同比增長84.0%，進(jìn)入4月調(diào)控周期后，房企土地購置面積和費(fèi)用仍在大幅增加。

國家行政學(xué)院教授張孝德說，在樓市調(diào)控政策重壓下，從投機(jī)者到房地產(chǎn)商，自然會打個(gè)寒噤，但仍在豪賭未來樓市的升值預(yù)期。樓市回歸理性，仍需相關(guān)部門和地方政府強(qiáng)化執(zhí)行力。

值得注意的是，目前一些地方政府遲遲未出臺樓市調(diào)控細(xì)則，有的甚至宣揚(yáng)“補(bǔ)漲論”，用買房落戶等政策來拉升地產(chǎn)業(yè)；有的地方則動輒賣地“造城”，大手筆的背后是地方財(cái)政的“土地依賴癥”未有改觀。

調(diào)控只能采用漸進(jìn)療法

盡管理性回歸之路艱難，但防止樓市的大起大落始終是各方的共識?！瓘臍v年對樓市調(diào)控的過程看，地方政府、銀行、開發(fā)商在內(nèi)的多種強(qiáng)勢利益相關(guān)群體的影響不可小視。

在實(shí)體經(jīng)濟(jì)曲折復(fù)蘇的背景下，半年房價(jià)數(shù)據(jù)終現(xiàn)“拐點(diǎn)”，市場上出現(xiàn)“第三套房貸松動”等難辨真?zhèn)蔚男盘?，及類似“房地產(chǎn)調(diào)控政策即將松綁”的論調(diào)，已持續(xù)3個(gè)月的房地產(chǎn)調(diào)控是“收”還是“放”，調(diào)控應(yīng)如何發(fā)力？

權(quán)威人士強(qiáng)調(diào)，國際金融危機(jī)影響的嚴(yán)重性和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的曲折性都超過了預(yù)期，宏觀調(diào)控面臨的“兩難”問題增多。長期存在的結(jié)構(gòu)性問題和當(dāng)前突出的緊迫性問題必須兼顧，而這些都必須在經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的前提下進(jìn)行。

受訪的多位專家和業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，“放”可能使得之不易的調(diào)控成果毀于一旦，隨之而來的就是房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)新一輪報(bào)復(fù)性反彈，而過度“收”顯然也會傷及經(jīng)濟(jì)。

一方面，6月70個(gè)大中城市的房價(jià)同比上漲11.4%，去年6月房價(jià)在救市的效應(yīng)下，已出現(xiàn)量價(jià)齊漲的局面，而今年同比仍增長，說明調(diào)控依然任重道遠(yuǎn)。

另一方面，一些地方政府已經(jīng)對樓市調(diào)控可能造成地方財(cái)政收入被“牽累”等表示了擔(dān)心，而鋼鐵及鐵礦石銷量和價(jià)格的下跌，也讓人們看到了房地產(chǎn)業(yè)拖累實(shí)體經(jīng)濟(jì)的隱憂。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉說：“中國住房市場要經(jīng)歷一個(gè)相當(dāng)?shù)恼{(diào)整期，去消化前幾年形成的價(jià)格泡沫，使之回歸與經(jīng)濟(jì)基本面及居民家庭支付能力基本協(xié)調(diào)的水平。如果宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入緩慢增長階段，這個(gè)調(diào)整期可能還會延長。”

防止樓市大起大落始終是各方共識。專家稱，“房價(jià)暴漲暴跌，對消費(fèi)者、行業(yè)、銀行、政府都是一種很大傷害。”

中國指數(shù)研究院副院長陳晟表示，從歷年經(jīng)驗(yàn)來看，處理好房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)關(guān)系的一個(gè)關(guān)鍵問題，是要房地產(chǎn)開發(fā)投資保持一定的增長。在“兩難”形勢下推進(jìn)調(diào)控，重點(diǎn)之一就是落實(shí)保障性住房計(jì)劃，強(qiáng)化政策的執(zhí)行力來干預(yù)市場預(yù)期。

上海永慶房屋公司總經(jīng)理陳史翎稱，要保持房地產(chǎn)信貸政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，一手抓“降房價(jià)”，一手抓“增供應(yīng)”，從源頭上穩(wěn)定預(yù)期，盤活市場，還要嚴(yán)查開發(fā)商的囤地和捂盤行為。

不少專家認(rèn)為，對于少數(shù)房價(jià)較高的地區(qū)，房價(jià)的適當(dāng)回落是正常的。而樓市走向理性回歸的步伐有多快，主要取決于宏觀經(jīng)濟(jì)的總體走勢。從歷年對樓市調(diào)控的過程看，地方政府、銀行、開發(fā)商在內(nèi)的多種強(qiáng)勢利益相關(guān)群體的影響也不可小視。高房價(jià)問題不僅僅是房地產(chǎn)行業(yè)的問題，上關(guān)乎數(shù)萬億元商業(yè)貸款和個(gè)人貸款，下涉及幾十個(gè)相關(guān)行業(yè)，中間還夾雜著千家萬戶。專家表示，樓市調(diào)控不能指望畢其功于一役，只能采用“漸進(jìn)療法”。

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