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    北京閑置項(xiàng)目數(shù)居全國(guó)第二 個(gè)別項(xiàng)目閑置超10年(2)

    2010年08月11日 06:50新京報(bào) 】 【打印共有評(píng)論0
    - 釋疑

    1 閑置地簽約為何集中于六天?

    在網(wǎng)上公布的北京閑置土地名單中,有130宗購(gòu)地合同簽約時(shí)間在2004年8月26日至31日之間,占所有項(xiàng)目的80%,“831”現(xiàn)象明顯。

    據(jù)了解,2004年3月,國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了通知,要求從2004年8月31日起,所有經(jīng)營(yíng)性的土地一律都要公開競(jìng)價(jià)出讓,土地協(xié)議出讓必須在此日期之前。業(yè)內(nèi)稱其為“831大限”。

    高策顧問董事長(zhǎng)李國(guó)平表示,“831”前的項(xiàng)目出讓制度并不規(guī)范,也未有“七通一平”的硬規(guī)定,雙方簽訂協(xié)議即可?!?31大限”前部分土地突擊過(guò)關(guān),只需在政府部門備案即可。但是過(guò)了政策關(guān),卻過(guò)不了拆遷關(guān),被迫推遲開發(fā)的現(xiàn)象十分普遍,崇文區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)、西城區(qū)的多塊土地多少年都拆不動(dòng),是業(yè)內(nèi)公認(rèn)的事實(shí)?!?31”后,土地出讓的是“凈地”,囤積的數(shù)量很少,表明囤地問題上,開發(fā)商主觀故意不開發(fā)的比例并不高。

    2 商服用地閑置為何高達(dá)四成?

    據(jù)已經(jīng)曝光的名單,北京地區(qū)160宗閑置用地中,100宗為住宅用地,60宗為商服用地,閑置的商服用地占據(jù)了近四成的比例,達(dá)到37.5%。

    昨日,一位不愿意透露姓名的北京土地市場(chǎng)業(yè)內(nèi)人士稱,這些商服地塊中有很多土地是住宅項(xiàng)目的商業(yè)配套公建。由于開發(fā)商住宅建好出售后,回收了大部分的利潤(rùn),對(duì)于做商業(yè)配套沒有太大的動(dòng)力,這與住宅項(xiàng)目快進(jìn)快出利潤(rùn)大有關(guān),但商業(yè)配套前期投入多,回收成本慢,風(fēng)險(xiǎn)較大。

    國(guó)土部中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云表示,北京市場(chǎng)的商業(yè)地產(chǎn)和住宅價(jià)格倒掛現(xiàn)象也比較明顯,商服用地閑置開發(fā)慢與此有關(guān)。

    3 土地閑置超兩年為何未收回?

    在北京的閑置土地名單中,有154宗土地的拿地時(shí)間是在2006年之前;按照約定開工日期,這160宗土地都已至少閑置了3年以上。

    按照國(guó)家的相關(guān)規(guī)定,閑置土地超過(guò)2年的,政府就將收回,但北京近幾年罕見收回過(guò)閑置土地。

    對(duì)此,知情人士稱,這其中的原因比較復(fù)雜?!氨本┰?007年有個(gè)別收回的。收回土地在概念上需要進(jìn)一步的明確,這是很嚴(yán)肅的法律問題,說(shuō)白了是開發(fā)商有投入在里面,有資金在里面。收回土地后,開發(fā)商投入的成本還不還?土地出讓金要不要沒收?很多細(xì)節(jié)都很重要,弄不好就出現(xiàn)法律糾紛。所以現(xiàn)在國(guó)土資源部也在研究收回的具體辦法?!?/p>

    鄒曉云認(rèn)為,土地閑置原因確實(shí)是多種的,但是開發(fā)商購(gòu)買土地前應(yīng)該考慮自己的接受能力,對(duì)于地塊的情況充分了解,也對(duì)于未來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)有判斷,所以如果存在閑置時(shí)間超過(guò)約定開工竣工日期的問題,應(yīng)該按照規(guī)矩辦事,由相關(guān)部門收回土地。

    - 個(gè)案

    土地閑5年身價(jià)漲1億

    在網(wǎng)上曝光的土地閑置項(xiàng)目名單中,華龍大廈是業(yè)內(nèi)較知名的一個(gè)地塊。雖然地塊不大,但該地塊本屬于中石油下屬房地產(chǎn)公司北京都市圣景,合同簽約日為2005年3月24日,開竣工時(shí)間分別為2005年9月20日和2007年12月31日,合同價(jià)款2562.928萬(wàn)元。

    今年6月4日,中駿置業(yè)控股有限公司在北京產(chǎn)權(quán)交易所以底價(jià)1.26億元摘牌圣景地產(chǎn)的該項(xiàng)目。如此算來(lái),土地閑置5年,坐收約1億元。據(jù)記者了解,該地塊主要是因?yàn)椴疬w困難。

    - 聲音

    土地閑置主要有三方面原因:土地迅速升值,讓房地產(chǎn)商有“囤地”的利益驅(qū)動(dòng);一部分土地在轉(zhuǎn)讓或者土地抵押擔(dān)保過(guò)程中,法律關(guān)系不清楚,導(dǎo)致這些土地?zé)o法開發(fā);還有一部分是地方政府的原因,如規(guī)劃的修改等等,一拖就是幾年。

    曝光閑置土地,對(duì)地方政府也是一個(gè)壓力,可以促使相關(guān)部門工作更有效一些,避免土地閑置造成浪費(fèi)。

    ——SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹

    土地市場(chǎng)一路看漲的行情是開發(fā)商囤地的最大利益驅(qū)動(dòng)力。地方政府在利益驅(qū)動(dòng)下,拉高地價(jià),而且最近幾年有越來(lái)越高的跡象,每囤一天,都意味著豐厚的回報(bào)。如果土地供應(yīng)量不保持合理的數(shù)量,價(jià)格上漲不控制在合理的范圍內(nèi),囤地的利益驅(qū)動(dòng)不可能根本改變。

    ——中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞

    本版采寫/本報(bào)記者 馬力 張曉蕊 田北北 朱開云 袁玥 張家齊 王貴彬 實(shí)習(xí)生 付麗嘉 潘文君 袁雨瀟

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