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國(guó)11條定調(diào)樓市調(diào)控 兩年后首提防控?zé)徨X(qián)
中央政府調(diào)控重心已從促消費(fèi)轉(zhuǎn)向調(diào)房?jī)r(jià),如何避免如“外保內(nèi)貸”之類(lèi)“熱錢(qián)”沖擊術(shù)成為新命題
本報(bào)記者 賈海峰 陳昆才 北京 上海報(bào)道
1月10日,國(guó)務(wù)院發(fā)出《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“國(guó)11條”)。其中五方面、十一條款的內(nèi)容,全部指向調(diào)控房?jī)r(jià)。
1月11日,多位大型銀行、股份制銀行個(gè)貸負(fù)責(zé)人均對(duì)本報(bào)記者表示,“國(guó)11條”的規(guī)定并無(wú)太多新意,關(guān)于二套房貸的首付成數(shù)、認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等問(wèn)題,與央行、銀監(jiān)會(huì)2007年359、452號(hào)文基本一致;但發(fā)文部門(mén)從央行、銀監(jiān)會(huì)等部委升格為國(guó)務(wù)院,“本身就帶有信號(hào)意義”。
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)對(duì)本報(bào)記者表示,就在2009年底,國(guó)務(wù)院常務(wù)工作會(huì)議精神被市場(chǎng)理解為“國(guó)4條”。隨之,國(guó)務(wù)院又以政府文件形式發(fā)布了“國(guó)11條”。兩個(gè)文件內(nèi)容不盡相同,相比“國(guó)4條”,“國(guó)11條”沒(méi)有提“改善性需求”,而是將二套房貸問(wèn)題直接以是否首次置業(yè)來(lái)界定。
陳國(guó)強(qiáng)表示,“國(guó)11條”將成為2010年房地產(chǎn)調(diào)控的基調(diào),這意味著中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控重心已經(jīng)從促消費(fèi)轉(zhuǎn)向了調(diào)房?jī)r(jià)。
銀行個(gè)貸人士坦言,從“二套房貸”相關(guān)規(guī)定前后沒(méi)有變化,而“國(guó)11條”再度重申,由此表明,商業(yè)銀行此前確實(shí)存在執(zhí)行不力的情況。
此番,“國(guó)11條”對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的規(guī)定也與各行自身要求一致,但市場(chǎng)上,開(kāi)發(fā)商的信貸融資門(mén)檻正在提高。
“現(xiàn)在感覺(jué)開(kāi)發(fā)貸的利率有所上浮,這實(shí)際上提高了開(kāi)發(fā)商的融資成本?!?月11日,某股份制銀行相關(guān)人士透露,春節(jié)前,各行的放貸較為兇猛;“但估計(jì)到2月份,銀行議價(jià)能力進(jìn)一步提升,開(kāi)發(fā)貸的利率還將上行,很多資質(zhì)不好的項(xiàng)目將很難拿到開(kāi)發(fā)貸款”。
防止境外“熱錢(qián)”沖擊我國(guó)市場(chǎng)成為“國(guó)11條”中新規(guī)。一位知情人士透露,外資已通過(guò)諸如“外保內(nèi)貸”等方式,進(jìn)軍內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng),不僅可以分享房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的增值,而且人民幣匯率升值也帶來(lái)不菲的收益;“僅匯率升值部分就基本可以覆蓋融資成本”。
力促地方政府調(diào)控
在政策和房?jī)r(jià)的博弈中,政策的壓力逐漸呈現(xiàn)。北京大岳咨詢(xún)公司總經(jīng)理金永祥說(shuō),越來(lái)越多的購(gòu)房者受政策預(yù)期影響,持幣待購(gòu),開(kāi)發(fā)商手中的房子也停止了漲價(jià),甚至有的樓盤(pán)開(kāi)始降價(jià)。
金永祥說(shuō),“國(guó)11條”對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控力度超過(guò)了以往任何一次政策。而且,該政策以國(guó)務(wù)院辦公廳的名義發(fā)布,效力很高。預(yù)計(jì)今年一季度將是“國(guó)11條”政策效果顯現(xiàn)的主要時(shí)期,全國(guó)主要城市房?jī)r(jià)會(huì)受到這個(gè)政策的調(diào)控壓力。
中國(guó)社科院研究員曹建海1月10日在“向高房?jī)r(jià)宣戰(zhàn)”論壇上對(duì)本報(bào)記者說(shuō),2009年的房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,已經(jīng)引起了國(guó)務(wù)院的高度重視。
曹建海說(shuō),2010年將是房?jī)r(jià)上漲壓力空前大的一年,全年房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大幅度上漲。而且,2009年全國(guó)主要城市的房?jī)r(jià)中,含有水分已經(jīng)很多。2010年將是擠水分的一年。
陳國(guó)強(qiáng)介紹說(shuō),“國(guó)11條”中提出了增加普通商品房有效供給來(lái)抑制房?jī)r(jià)的基本策略。而且,“國(guó)11條”中提出了地方政府必須編制政策性住房的三年規(guī)劃。
上海易居房地產(chǎn)研究員綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭說(shuō),“國(guó)11條”中提出了商品房開(kāi)盤(pán)的最低面積和控制土地出讓規(guī)模等政策,是住建部2009年年度工作會(huì)議上提到的系列措施。
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作者:
賈海峰 陳昆才
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