“城市更新”、“提高容積率”、“小產(chǎn)權(quán)確權(quán)”……哪一項會是控制高房價的有效之道

文/《財經(jīng)國家周刊》記者 王玉光 張之清

深圳高房價資金拼圖浮出水面。如何控制高房價？政府的“有形之手”如何介入？成為各方關(guān)注和揣測的話題。

2009年6月，蘇州市委書記王榮“空降”深圳。

王榮擔任深圳代市長之職后不久，網(wǎng)絡(luò)上的一項民意調(diào)查顯示，深圳市民最希望新任市長解決的問題是：“能頂住壓力，將樓價降下來”。

深圳高房價該如何診治？各方聲音首先交匯于土地供應(yīng)之上。

“土地話語權(quán)”之議

深圳市土地儲備中心副主任鄧岳方給《財經(jīng)國家周刊》記者提供了深圳市土地儲備的確切數(shù)字：經(jīng)過整理的熟地約7萬平方米，未經(jīng)整理的毛地約80萬平方米。

這一數(shù)字，不抵一個中等房地產(chǎn)公司的土地儲備量。2009年10月某市場研究機構(gòu)的一項統(tǒng)計顯示，土地儲備排名前十位的房企擁有的土地儲備量總和超過3億平方米，其中最少的也在千萬平米以上。

市場觀察人士則表示，深圳關(guān)內(nèi)從2003年至2009年，已經(jīng)5年沒有公開供應(yīng)土地。“能看到的任何在關(guān)內(nèi)銷售的樓盤，都是在消耗歷史存量土地?！奔幢闶亲鳛榻陙硗恋毓?yīng)“主場”的關(guān)外，“位置好一些的土地，大部分也都已經(jīng)開發(fā)了”。

面對上述現(xiàn)實，接受《財經(jīng)國家周刊》采訪的深圳地產(chǎn)人士普遍認為，深圳當前的房價暴漲，很大的推力來自于土地供應(yīng)的緊張。

“深圳為什么會出現(xiàn)全民炒房的局面？就是因為大多數(shù)購房者都認為深圳土地越來越稀缺，好的地段、景觀和物業(yè)勢必成為絕版。”一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士說，土地儲備及供應(yīng)信息的不太透明，造成了當前深圳購房者的超高預(yù)期、過度預(yù)期，讓房價“擊鼓傳花”游戲得以持續(xù)。

“先在土地供應(yīng)上掌握話語權(quán)，然后才能考慮調(diào)控房價的問題。”深圳多位地產(chǎn)界人士近乎一致地對《財經(jīng)國家周刊》記者表達了這一觀點。

在此呼聲下，目前深圳就土地問題展開了大動作——推進總占地240平方公里的“城市更新”計劃。其中包括城中村100平方公里、舊工業(yè)區(qū)126平方公里、舊工商住混合區(qū)6平方公里和舊住宅區(qū)8平方公里。更新辦法分為綜合治理、功能改變和拆除重建三類。后兩項將直接形成建設(shè)用地供應(yīng)。

深圳規(guī)土資主任王透露：2010年，深圳準備啟動93個城市更新項目。其中首批25個項目已進入公示程序，涉及用地約4平方公里。

若按常理，如此龐大的城市更新計劃，必然需要海量的資金投入。當?shù)孛襟w對深圳市福田區(qū)一個城中村——崗廈村的拆遷成本調(diào)查顯示，若按周邊房價標準補償，這個城中村將誕生至少10個億萬富豪，“千萬富翁幾乎家家都是”。

深圳在“城市更新”計劃中提出了“政府主導(dǎo)、市場運作”的操作模式。用王的話說，城市更新“幾乎不會用到政府投入”。其具體做法對現(xiàn)行土地制度多有突破，比如，允許土地使用權(quán)人自行成為改造開發(fā)主體，并通過協(xié)議出讓的方式從政府手中獲取土地權(quán)證，摒棄了“先由政府收回土地、招標后再開發(fā)”的傳統(tǒng)路徑，等等。

深圳的做法引發(fā)了業(yè)界的關(guān)注，已有數(shù)個城市考察團赴深圳調(diào)研。用一位業(yè)內(nèi)人士的話說：“在深圳的‘城市更新’計劃中，看不到允許協(xié)議轉(zhuǎn)讓土地的字樣，而在具體操作中，實際上是允許這樣做了?！?

金地集團深圳公司首席項目發(fā)展專員朱凡告訴《財經(jīng)國家周刊》記者，“城市更新”計劃對深圳地產(chǎn)界影響很大，“現(xiàn)在深圳有1000多家房地產(chǎn)公司申報了參與舊改項目的申請，但批下來可能不到100家”。

在朱凡看來，政府以市場化方式推進城市更新，“目的不是為了賺錢?！?

但王則否認“城市更新”計劃意味著放棄土地收益。他對《財經(jīng)國家周刊》記者表示，深圳“2010年的土地收入計劃里，希望有三分之一是從‘城市更新’里面產(chǎn)出來的。而且，以后這個比例還會逐漸加大?！?

王還表示，深圳目前已開始考慮做土地投融資規(guī)劃的問題，為彌補土地儲備的“歷史欠賬”，下一步會在金融層面嘗試更多創(chuàng)新，比如成立土地銀行、土地融資公司等等。

“城市更新”之辨

啟動“城市更新”計劃究竟會對抑制房價有著怎樣的影響？《財經(jīng)國家周刊》記者在深圳調(diào)研期間聽到了不一致的聲音。

一種觀點認為，“城市更新”必然會再次抬升地價成本，進而推高房價。深圳現(xiàn)行的某些城中村改造過程中，已出現(xiàn)了周邊房價乘勢猛漲的現(xiàn)象。例如，在正在拆遷的崗廈片區(qū)，周邊某樓盤一個月之內(nèi)單價升了3000多元。

上述觀點還認為，“城市更新”過程中，會因拆遷“逼出”大量的被動性住房需求，在供給不足的情況下，會再次推高房價。而且，不排除一些因拆遷補償暴富的人利用手中余資加入炒房行列。 持相反意見的人則認為，以“城市更新”釋放存量土地，是深圳緩解高房價的一根“救命稻草”。

有市場機構(gòu)曾預(yù)測，深圳城中村改造將提供8000萬至1億平方米的商品房增量，而深圳每年的需求量約為800萬至900萬平方米，這無疑對平抑深圳房價，甚至在更大程度上對房地產(chǎn)市場“洗牌”起到作用。

而在深圳市房地產(chǎn)研究中心副主任王峰眼中，深圳房價之所以經(jīng)常大起大落，除了源于土地供應(yīng)的緊張外，還與當?shù)氐淖》恐贫仍O(shè)計缺失有著很大的關(guān)聯(lián)度。

“深圳的住房總量差不多是4億平方米，但是真正在功能、質(zhì)量和環(huán)境上都符合消費需求的住房，不到20%，住房結(jié)構(gòu)偏差明顯?！蓖醴甯嬖V《財經(jīng)國家周刊》記者，深圳從一個小漁村起步，經(jīng)歷30年“急行軍”式的發(fā)展，人口大量涌入，住房結(jié)構(gòu)性短缺成為一個歷史遺留問題。而早期房荒的問題解決得比較匆忙，帶有明顯應(yīng)急性質(zhì)。

住房制度醞釀變革

《財經(jīng)國家周刊》了解到，截至2009年11月，深圳市“十一五”住房建設(shè)規(guī)劃提出的14萬套保障性住房，目前推出的不到1萬套。770萬平方米的計劃建筑面積完工不足10%，其中租住率為50%。

對于深圳市住房保障的現(xiàn)實尷尬，王峰說，實際上近年來深圳市政府不斷加大財政投入， “平均每年有30-40億元，最高一年達77億元”。但平抑房價的效果并不明顯，主要是因為“保障覆蓋面還不夠”、“建設(shè)周期過長”等等。

——種種跡象表明，深圳正在醞釀下一步對保障房建設(shè)發(fā)力。

就在備受房地產(chǎn)業(yè)界關(guān)注的“國四條”頒布的同一天(2009年12月14日)，對外公示的 《深圳市土地利用總體規(guī)劃(2006-2020年)(草案)》中明確提出：2012年前，深圳18.9%新增居住用地將用于保障房建設(shè)。

再加上此前《深圳市城市更新辦法》和《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃2010年度實施計劃》，短短半月之間，深圳增加住房用地的紅頭文件已是“三連發(fā)”。

在此之前，深圳市代市長王榮曾赴港考察當?shù)毓萦媱?，并表態(tài)說：“政府應(yīng)通過土地供應(yīng)、推行保障性住房建設(shè)和城市更新改造，平抑中低端房價市場，從而使深圳的房地產(chǎn)市場更加理性和健康”。

隨后，王榮在調(diào)研深圳公共租賃住房項目時再次強調(diào)，“要抑制投機性購房行為，通過加大對保障性住房、普通商品住房的土地供給等政策支持力度，平抑過快上漲的房價?！?

如果讓地方政府有激勵、也有需要去做保障性住房的話，該需要一種怎樣的制度設(shè)計？受政府邀請赴深圳專項調(diào)研保障房建設(shè)方案的北京大學(xué)某研究員透露，“深圳市政府目前在考慮，針對非戶籍人口的保障性住房要比戶籍人口的更有現(xiàn)實意義，并希望由市場手段通過改造‘城中村’等存量來完成。”

該研究員對《財經(jīng)國家周刊》記者表示，深圳希望將“城中村”等存量保障房納入“資源、資本、資產(chǎn)”的框架，借助市場手段對其進行確權(quán)、改造?！叭绱?，不僅能改善城市面貌，也為政府自身分享到一部分收益?！?

按照2008年的人口統(tǒng)計，深圳市的戶籍人口為877萬，非戶籍人口1037萬。在1037萬的非戶籍人口中，有近48.7%的人居住在城中村。

過去30年間，深圳市農(nóng)民房、小產(chǎn)權(quán)房以及集資建房等各類“私建住房”的總和是多少？在資料整理和訪談過程中，《財經(jīng)國家周刊》記者先后獲得兩個數(shù)字：1.2億平方米和1.7億平方米，雖不精準，可能還是有些樣本意義。

當?shù)匾晃粯I(yè)內(nèi)人士不無戲謔地說，“是深圳的當?shù)剞r(nóng)民替政府完成了住房保障工作?！?民間聲音則建議，“政府干脆把部分農(nóng)民房收了，該確權(quán)的確權(quán)，該轉(zhuǎn)正的轉(zhuǎn)正，納入住房保障體系，必會對調(diào)控高房價立竿見影。”

《財經(jīng)國家周刊》記者也曾就“部分小產(chǎn)權(quán)房是否會以某種先行先試的途徑在深圳率先獲取轉(zhuǎn)正”書面采訪深圳市政府相關(guān)部門，但截至發(fā)稿時，并未得到確切答復(fù)。

深圳嘗試住房保障制度創(chuàng)新的動作已越來越大。其中，引進企業(yè)力量建設(shè)保障性住房，成為重要探討。深圳市住房和建設(shè)局的相關(guān)官員曾表示，企業(yè)參與其中有很多好處，一方面可以讓政府在資金投入上減輕壓力，另一方面企業(yè)運作效率也更高。

《財經(jīng)國家周刊》記者還獲悉，深圳市住房和建設(shè)局正研究推行住房券制度，擬通過發(fā)放住房券形式，為住房困難家庭實施補貼。

“深圳的獨特問題可揭示出一個普遍規(guī)律。”上述研究員對《財經(jīng)國家周刊》記者說，鑒于當前保障房供給面的單一，學(xué)術(shù)界的共識是：在土地和資本兩大要素的投入上，政府可用更靈活的政策，動員廣泛的市場資源進入，從而實現(xiàn)杠桿效應(yīng)。只是，上述共識還有賴于土地制度乃至財稅制度的深化改革。

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