鳳凰網(wǎng)財經(jīng)訊 3月11日晚，任志強接受鳳凰網(wǎng)財經(jīng)的獨家對話。當(dāng)談及他聽到國土部出臺了19條這條消息時的當(dāng)時反應(yīng)時，任志強說，國土部19條對房價不會產(chǎn)生任何影響。以下是此次對話的對應(yīng)文字實錄。

鳳凰網(wǎng)財經(jīng)：我們這兩天有一個比較重大的消息，就是國土部出臺了19條。您看到這條消息時的第一反應(yīng)是什么？

任志強：我覺得它和原來沒什么太多變化。首先提出了一大堆混亂的概念，比如說“中小型戶型”，“保障性住房”等等，國務(wù)院的文件里早就已經(jīng)有了，但什么是商品房，什么是保障性住房概念是不清楚的，里頭各自的比例是不清楚的，所以等于提出了一個沒有意義的東西。

另外，關(guān)于土地出讓金的交納，這個應(yīng)該是地方政府合同中的權(quán)利。在很多地區(qū)，像北京執(zhí)行的都是三天之內(nèi)交付100%，根本不存在它說的先交50%，然后一年之內(nèi)交100%的問題。如果有這種問題，它是約束地方政府的，因為地方政府可能對某些開發(fā)商提出可以緩交。

其實緩交的問題在過去的合同中都是有明確約定的，應(yīng)該什么時候交什么錢，什么時候交多少錢。那是政府發(fā)出邀標(biāo)的問題，你如果提出的邀標(biāo)條件，就是這樣一個條件，開發(fā)商就執(zhí)行這樣的一個條件。如果你提的條件很苛刻，開發(fā)商認(rèn)為做不到，他就不投這個標(biāo)了。它是約束地方政府的，和開發(fā)商沒什么關(guān)系，和市場也沒什么關(guān)系。你不可能說地方政府提出一個邀約，中標(biāo)之后你必須多少天之內(nèi)交清100%，投標(biāo)的人就不執(zhí)行了，不可能的事。

所以別以為國土部提出個東西就對開發(fā)商如何，這是約束地方政府的，或者說有些地方政府財經(jīng)在某些合同約定中，沒有按照房地產(chǎn)管理法執(zhí)行，或者說沒有更嚴(yán)格的執(zhí)行。

尤其是2009年的時候，很多地方政府出臺了政策，可以緩交土地出讓金。它是因為2009年地方政府出臺的刺激政策，現(xiàn)在還沒收回或者有些地方政府沒有宣布收回，所以現(xiàn)在國土部用一個補充規(guī)定的辦法，來限制地方必須收回這些2009年做出的承諾。

這里頭還有個法前法后的問題，如果是在出臺政策之前，地方政府已經(jīng)按照2009年優(yōu)惠政策，或者刺激政策條件簽訂了土地出讓合同，你不是還得遵守土地出讓合同嗎，至少你還得有個契約精神吧。

那就是法后的問題，也就是它從文件生效之后，地方政府不能再那么隨便的去違反這個規(guī)定了，但是它提前執(zhí)行沒有明文規(guī)定，所以有些土地可能仍然會說，你一個月之內(nèi)必須交清，或者半年之內(nèi)必須交清，而不是說一年之內(nèi)，才交清全部土地出讓金。

至少在北京或者某些大城市，目前已經(jīng)實行的規(guī)定要比國土部實行的規(guī)定要嚴(yán)酷的多，所以我不覺得它對市場有什么影響，它只是對一些落實政府，或者說落后地區(qū)的政府，為了招商引資，估計放寬土地出讓金交納條件的這些政府，制造了一些麻煩了困難。

這些地方政府，可能本來那個地區(qū)就不夠發(fā)達(dá)，它本來就要用延緩或者優(yōu)惠開發(fā)商的一些政策，來吸引增加地方投資。現(xiàn)在它只能嚴(yán)格地去按照國土部的文件去辦，它可能失去了落后地區(qū)吸引大量投資的一個優(yōu)勢。我沒覺得國土部19條有其他東西，沒覺得它和已經(jīng)發(fā)出的文件，或現(xiàn)在執(zhí)行的政策有什么太大區(qū)別。

鳳凰網(wǎng)財經(jīng)：任總，其中有一條規(guī)定，就是規(guī)定開發(fā)商拿地保證金不低于20%，你看這個對于開發(fā)商有沒有什么影響？

任志強：也沒有什么用。比如說我們現(xiàn)在政府的邀標(biāo)書上寫的是50個億的起拍價，30個億的保證金，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于20%。如果按照20%算才10個億，所以它這個文件有什么意義呢，沒什么意義，地方政府很多都超過這個比例。比如說3、5個億的標(biāo)的，它也是要交一個億左右或者更多的也大于20%。所以各地方政府執(zhí)行的力度不一樣，不表示這和它有什么關(guān)系，沒什么用。

鳳凰網(wǎng)財經(jīng)：任總，之前住建部說了什么未來20年房價肯定還會漲，漲的壓力比較大，然后，就有了一個看法：可能住建部也管不了房價。如何看待這種說法？

任志強：你們是一種誤解，住建部在多少年以前，它就管不了房價了，不是今天副部長說了這個話以后，才說它管不了房價。從歷史上，我們就這么認(rèn)為，七八年以前。如果住建部管不了土地，管不了稅收，管不了財政，管不了立項，管不了銀行的利率，住建部怎么能控制房價呢？所有的交易手段都和它沒關(guān)系，既然交易手段和它沒關(guān)系，價格是隨著交易而產(chǎn)生的。按照現(xiàn)有的職責(zé)劃分，它只有兩項，一個是住房建設(shè)部管了一個社會保障房國家撥款的問題和相應(yīng)政策的制訂問題，這和市場的房價沒關(guān)系。

第二個，就是房地產(chǎn)是要管市場的交易規(guī)則。規(guī)則和交易的數(shù)量是沒有發(fā)生關(guān)系的，它管的是你不要違法，你要遵守規(guī)定，你要注冊登記等等，和價格也沒關(guān)系。如果你讓一個沒有能力的人，或者說沒有工具的人去管行業(yè)，是不可能的。這次無非就是兩會提前被逼急了的住建部自己說出來，自己管不了房價，或者沒有能力去管房價的一些事實。它這個事情多少年以前早就出現(xiàn)了，不是今年才有的問題。

鳳凰網(wǎng)財經(jīng)：現(xiàn)在兩會關(guān)于房價怎么調(diào)控，聲音很多。以您的經(jīng)歷和見識，到底哪個部門或者哪一個機構(gòu)能夠管住房價，或者能夠?qū)Ψ績r產(chǎn)生影響呢？

任志強：不是管住房價問題，房價為什么要管住呢。

根本不是哪個部門的問題，溫總理講的第一條非常明確，要增加普通商品房的土地供應(yīng)量。非常清楚，供求關(guān)系決定了。已經(jīng)出臺的政策，到目前為止，所有的地方政府，包括國土部這次出臺的文件，都不能已經(jīng)證明了供應(yīng)量，這有什么用，大家都沒按溫總理的指示去辦。

鳳凰網(wǎng)財經(jīng)：供求關(guān)系是第一位。

任志強：我覺得供求關(guān)系起了很大的作用?，F(xiàn)在國土部門，我們沒有看到在這19條里，提出要把土地的供應(yīng)量加大，只能說它提出了原有供應(yīng)量中的比例加大了，比例加大是沒有意義的。如果這個蛋糕，一斤的蛋糕，1/3切到了保障性住房，那就是2/3用于商品房，如果50%，70%切到了保障性住房，說明商品房的供應(yīng)量更小了，只能把蛋糕做大，非常清楚的事。

到目前為止，溫總理提出的要增加普通商品房供應(yīng)量，我理解的含義應(yīng)該是，在原來的基礎(chǔ)上增加指標(biāo)，擴大它的供應(yīng)量。第二條，才提出要加大保障性住房的供應(yīng)。這兩個有先有后，為什么那個要排在第一，那就是地方政府目前至少到目前為止，我們還沒有看到國土資源部增加了今年的土地供應(yīng)指標(biāo)，也沒有看到地方政府增加了今年的土地供應(yīng)指標(biāo)，少量的政府略有增加。

如果說北京市按照去年相比，今年的供應(yīng)量是比去年略大的一點，但是一個人如果過去給你一頓飯2兩糧食，現(xiàn)在給你4兩了，翻了一倍你能吃飽嗎，給你8兩糧食，你還是吃不飽。它仍然沒有因為少量數(shù)量的解決，而改變了能吃飽的狀態(tài)。

大家認(rèn)為，你可能需要1.5斤的糧食才能讓這個人吃飽，然后，你要連續(xù)有2、3斤的供應(yīng)量，才能讓他說我不在餓，或者我不再擔(dān)心我吃不飽，但是如果你仍然是2兩糧食，或者把2兩變成4兩了，沒有解決供求關(guān)系問題。只能叫環(huán)節(jié)或者比原來好了點，并沒有從根本上解決這個供求關(guān)系問題。

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