《投資者報》記者 賴智慧

3月15日，“兩會”結束的第一天，對高房價的討伐尚未散去，溫總理平抑房價的報告猶在耳邊，北京房產市場上再度掀起地王風暴，一日驚現三“王”。

當天上午，中國遠洋子公司以40.8億元斬獲大望京地塊，合樓面價超2.75萬元/平方米，創(chuàng)北京樓面價新高；緊接著，中信地產以52.4億元拍得亦莊地塊，創(chuàng)總地價新高；當天下午，中國兵器集團子公司以17.6億元競得薊門橋項目，折合樓面價3萬元/平方米。

兩天后的3月17日，北京地王爭奪戰(zhàn)繼續(xù)開演。北京朝陽大望京一塊28.07萬平方米的居住用地，經過82輪競價后，保利地產以50.4億元的價格將其斬獲，折合樓面單價1.79萬元/平方米，該價格僅次于兩天前的大興區(qū)亦莊地塊，成為今年以來北京“二號地王”。

又是央企！三天驚現四地王，均清一色的“央企制造”，除中標公司之外，參與競標者如中國煙草和中建二局也多為央企背景。這與國資委多次強調央企慎入房地產的呼吁大相徑庭。據SOHO中國董事局主席潘石屹測算，算上建安、財務、營銷等基本成本，大望京1號地銷售單價達到4.5萬元/平方米，才可以有10%的利潤。而當下北京該地塊附近商品房售價約為3萬元/平方米，這意味著，該區(qū)域房價未來漲幅可能達到50%。

另一組觸目驚心的數據是，北京前兩月地產投資200多億元，比去年同期激增七成。一邊宣稱要打擊和遏制房價，政策也密集出臺，一邊卻地王頻現，房價漲聲一片，中國房產業(yè)到底將往哪個方向發(fā)展？

顯然，在供給有限和需求無限的當下，房價已“不聽政策使喚”，房企2010年也“并不差錢”，財大氣粗的央企仍將繼續(xù)受益。在地產股下挫房價上漲的當前，投資者是時候該考慮新的投資選擇了。

“越限越高”的房價

從2008年的傷痕累累，到2009年的瘋狂增利，中國房地產業(yè)起死復生只用了不到一年時間，逆轉之快，令人驚嘆。2009年底，遏制房價上漲的呼聲漸高，為平抑房價過快上漲，政府自去年下半年以來出臺了系列政策。

12月9日，國務院常務會議研究將個人住房轉讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年，以遏制炒房現象?！皣臈l”之后，新一輪政策調控拉開了序幕，12月14日，國務院常務會議研究完善促進房地產市場健康發(fā)展的政策措施，明確提出要加強市場監(jiān)管，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭，并強調“地方政府要切實負起責任”。

此后，財政部、國土資源部、央行、監(jiān)察部等五部委公布《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》(財綜〔2009〕74號)，將開發(fā)商拿地首付款比例提高到五成，且分期繳納全部價款的期限原則上不超過一年。12月27日，溫家寶對媒體公開表示，要運用好稅收、差別利率以及土地政策等經濟杠桿加以調控，穩(wěn)定房地產的價格。

房地產市場調控的最強音，還數國務院辦公廳今年1月10日下發(fā)的“國十一條”，涉及五大方面、十一項條款，內容直指高房價。隨后，央行宣布從1月18日上調存款準備金率0.5個百分點，此舉標志著金融監(jiān)管力度明顯加強。

繼央行上調存款準備金率之后，政府再次明確，二套房貸實現無差別的首付四成的政策。如今銀行已停止了個人房貸7折優(yōu)惠的政策。市場監(jiān)管力度明顯加強。打擊囤地、嚴控開發(fā)企業(yè)拿地資格、打擊捂盤惜售等相關細節(jié)不斷出臺且執(zhí)行力度明顯加強。2009年大龍地產的順義“地王”被無償收回，1月底國土資源部又提出了清理整頓“小產權房”的要求，相關的監(jiān)控力度明顯加強。

然而，看似“下猛藥”的政策，并未止住房價和地價上漲的韁繩。對北京房價最新統(tǒng)計顯示，到目前為止，北京市四環(huán)內期房均價首次突破3萬元，達到每平方米31220元，四至五環(huán)路房價均價達到每平方米17254元，五至六環(huán)每平方米均價11776元，六環(huán)外住宅售價每平方米突破1萬元，達到10409元。

鄰近通州的河北燕郊房價最近也上演了“一夜暴漲”神話。由于兩會傳出北京地鐵要延至河北，以及通州區(qū)將建新城的計劃進一步確定，3月13日，《投資者報》目堵了燕郊搶房現場，許多北京人蜂擁而至，將該地有限的樓盤搶購一空。

燕郊房價也從去年每平方米均價五六千元躥至七八千元，部分樓盤售價突破一萬元，并出現捂盤待漲的勢頭。一位銷售經理對《投資者報》直言：“我們漲價全拜北京和通州的利好政策所賜”。

與去年相比，今年在遏制聲中上漲的房價更為迅猛。就連從拍地現場鎩羽而歸的華遠集團總裁任志強也對調控房價的前景深表疑慮，“總理說行就行，可惜市場不按溫總理說的辦”。他在微博上首次承認自己失敗，并表示無法承受這樣的天價，公司將轉入二三線城市，“希望不是憑膽量，而是憑品牌取勝?！?/p>

不差錢的底氣

據《投資者報》了解，此次在市場上贏得新“地王”稱號的亦莊地塊和大望京住宅用地原計劃在3月8日進行現場競價。但擔心兩會期間影響不好，同時為了給仍在觀望的開發(fā)商更多考慮時間，北京土地整理儲備中心發(fā)出公告將競價時間延后一周。業(yè)內普遍表示，過高的地價可能會使北京市政府“遏制房價過快上漲勢頭”的計劃落空。而房企無疑是房價上漲中最大的受益者。

截至3月13日，已有115家地產公司預告或年報公布了2009年業(yè)績，占地產板塊的一半以上，業(yè)績平均增幅達到205%，全國及區(qū)域龍頭業(yè)績尤為搶眼。而已出年報公司的業(yè)績進一步印證了房企的暴利。據Wind統(tǒng)計，截至3月15日，共有39家房地產類上市公司公布2009年年報，這些公司去年共實現凈利潤190.67億元，同比增長46.48%。

房企現金流增長尤為顯眼。39家地產公司2008年由于行業(yè)成交慘淡，經營性現金流量為-258.91億元，但去年經營性現金流大幅增長至202.86億元。39家公司去年年末現金及現金等價物達到899億元，同比增長86%。

在上海易居房地產研究院、中國房產信息集團與中國房地產測評中心聯合推出的“2009年度中國房地產榜”中，萬科以其630億元的銷售金額與銷售面積第一“雙料王”遙遙領先，排在第二位的綠城一度被“輕視”，臨近年底的時候大力沖刺，銷售額高達510億。保利地產則以430億，超越中海躍居第三。至此，中國地產進入600億時代。

現在看來，盡管打壓政策仍在繼續(xù)，但多數房企2010年仍“不差錢”。這主要源于地產企業(yè)手握重金，為今后囤足糧。

萬科表示，公司在2009年在拿地上保持著相當謹慎的態(tài)度，并稱目前萬科的資金狀況良好，截至報告期末持有貨幣資金 230億元，較年初時增加15.1%。泛海建設2009年年末貨幣資金45.89億元，占資產比重的20.18%，年末比年初大增193.49%。而保利地產去年也成功向中國保利集團等8家特定對象非公開發(fā)行3.32億股，募集資金凈額78.15億元。公司期末賬面貨幣資金152.3億元，同比增長178.4%。此外，中華企業(yè)、萬通地產、華遠地產等公司的貨幣資金也均較去年有所增加。

事實上，大房企的現金儲備與其對于2010年的判斷有關。有公司在年報中明言，2009年地價、房價的快速上漲，引致部分城市出現樓市泡沫，就其影響而言，可能危及市場及經濟的健康運行，到時開發(fā)企業(yè)可能面臨的市場風險。這也是不少房企儲備現金以備后用的原因。

“兇猛”央企仍唱主角

雖說“4萬億政府投資沒有一分錢投向房地產”，但央企卻憑著財大氣粗的優(yōu)勢，在拿地中是占盡先機，使得央企與民企展開的地王爭奪戰(zhàn)成為目前樓市一大特色。央企背景下的地產開發(fā)商擁有民營企業(yè)不可比擬的資金成本優(yōu)勢，其在土地市場一擲千金的豪派作風，令民營資本望而興嘆。

自去年5月15日，保利地產在北京密云拿得一塊地，從而揭開央企背景的房地產商拿地序幕，接下來，央企的身影開始持續(xù)活躍于國內各大土地交易市場。與此同時，土地成交價格開始不斷上升，成交地塊溢價率也疊創(chuàng)新高。

去年拿地的央企不僅包括主業(yè)為地產的企業(yè)，如保利、中海、遠洋、華潤等，也包括主業(yè)非房地產開發(fā)的央企。這些來自鋼鐵、冶金、醫(yī)藥、農業(yè)、糧油、化工、電子等行業(yè)的央企，主業(yè)與地產關系不大，卻不惜重金，進軍自身并不擅長的房地產業(yè)。金融危機的背景下，房地產變成了很多央企躲避風險的投資方式和新的利潤增長點。

央企拿地今年仍在繼續(xù)。3月15日的競拍結果就說明了一切。在當日大望京1號地競拍中，共有萬科、保利、首開、中糧、合景泰富、中國煙草旗下中維在內的14家競買人參與競價，其中，央企、國企占半壁江山。手持25號牌的中維地產直到競價30輪之后才開始應價，首次舉牌就是33.8億元。

近年關于阻止央企不務正業(yè)進軍地產的呼聲漸高，而2010年作為央企整合的大限之年，國資委主任李榮融今年1月份再次強調，央企要“突出主業(yè)、分離輔業(yè)”。然而，中國兵器裝備公司的四大主業(yè)，軍品、車輛、新能源、裝備制造，均與地產不沾邊，卻偏偏能通過子公司豪擲17.6億元，造就一個樓面價2.9萬元/平方米的新地王。

財經評論員葉檀對此認為，央企介入房地產也是偽市場現象。根據公司治理學者Michael Jensen提出的自由現金流量假說，央企管理層傾向于把凈利潤用于再投資而不是分紅，因為分紅會導致管理層可支配資源的下降。而房地產市場能夠把權力、資源、收益與潛規(guī)則結合得天衣無縫。

不過，國資委也下了狠心。3月18日下午，國資委公布了央企地產重組的進展情況：除16家以房地產為主業(yè)的中央企業(yè)外，還有78戶不以房地產為主業(yè)正在加快進行調整重組，在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實施項目等階段性工作后要退出房地產業(yè)務。但葉檀認為，這是否能遏制住央企的拿地勢頭，目前還無法判斷。

加速搶灘二三線城市

今年初，就在北京上海等一線城市樓市成交有所下降之時，全國二三線的城市的樓市卻提前迎來了三月陽春。

這既與許多央企的強勢競爭有關，導致許多原來老的房地產企業(yè)，包括一些民企，只能放棄在相對高價格的一線城市拿地，而轉向二三線城市。另一方面也與一些大房企主動進軍二三線城市的措施有關。

就連平時注重在城中心開發(fā)的保利地產，去年下半年新增的1120萬平方米土地建筑面積也主要位于二三線城市。公司在年報中表示，隨著一線城市項目儲備消耗，以及重點城市核心城市拿地成本及難度上升，未來的開發(fā)和銷售重心將轉向二三線城市。去年，保利地產在二線城市的銷售額首次超過其在一線城市的業(yè)績，在總銷售額中，一線城市約占47%，二線城市占53%。

萬科目前也已進入全國30多個城市市場。年報數據顯示，除京滬廣深四個一線城市之外，杭州、蘇州、天津、南京、佛山等二線城市對萬科整體的營業(yè)收入和凈利潤做出了較大貢獻。值得注意的是，萬科在杭州、佛山、寧波、沈陽、珠海等二三線城市的盈利能力均高出公司平均水平。

除此之外，一些中型房企也日益看重二三線市場。廣宇集團、臥龍地產、信達地產、榮盛發(fā)展、嘉凱城、中南建設等均為所在省市區(qū)域市場的龍頭，又積極布局區(qū)內二三線城市，亦將明顯受益于戶籍新政及城鎮(zhèn)化提速。值得關注的是世茂股份，在二線城市的占比達到了26%，而在三線城市的占比則更是高達66%。

天相投顧報告認為，房地產商大規(guī)模轉戰(zhàn)二三線城市，最普遍的原因是一線城市土地市場的激烈競爭。其次是一線城市成交量在萎縮。中國房地產信息集團研究中心總經理陳嘯天認為，2009年國內十大城市下半年成交量，相比上半年下降30%左右，但全國全年成交9.4億平方米，其中下半年成交量6億平方米，大幅高于上半年，數字說明，在一線城市縮量的同時，二三線城市仍在放量增長。

買房不如買地產股

在房產政策不斷打壓，成交量有所下降，但房價依然高漲的不確定情況下，2010年房地產的業(yè)績增長已是共識，在此背景下，《投資者報》認為，投資者也許可以在高房價和低房地產股之間作出新的選擇。

受政策調控影響，以及對未來地產泡沫破滅的擔心，地產板塊進入了近八個月的調整期，到目前為止，該板塊累計跌幅達30%~40%。

中金報告認為，當前地產板塊股值已經反應了進一步政策調控以及房價下跌的預期，未來繼續(xù)下跌的空間有限，隨著兩會后行業(yè)政策將告一段落，政策的明朗、4月份成交量的回升以及人民幣升值會帶來地產板塊的反彈，建議買入地產股。

事實上，地產行業(yè)泡沫主要是供給有限而貨幣供應量太高，未來供給釋放需要時間而流動性仍充裕的情況下，泡沫的擠壓是循序漸進的，行業(yè)不會出現大幅調整，另一方面，地產公司資金壓力很小，過嚴的政策將抑制供給在先，而且2010年公司盈利確定性較強。

中金報告進一步分析認為，目前大多數房地產股價已反應了2010年房價跌幅15%~20%，這是比較悲觀的預期，2010年經濟發(fā)展和利率水平要優(yōu)于2008年，房價調整幅度不會達到2008年10%~15%的水平；歷史上看，2008年最低迷期間地產公司估值折讓40%~50%，目前離這一水平還差20%~30%，“我們認為難以回到2008年水平，主要是2008年地產公司面臨破產壓力，而目前地產公司資金很充裕，估值下降空間有限，地產板塊估值基本見底。”

國信證券研究所方焱表示，今年無論是經濟增長還是財政，都離不開房地產的拉動和貢獻，調控將不以傷害房地產發(fā)展為底線，兩會之后政策將趨穩(wěn)，未來幾個月仍將繼續(xù)執(zhí)行“國十一條”精神，不會有新的調控政策出臺。“兩會對房價相關的表述相對溫和，也未提到物業(yè)稅”。

在方焱看來，中央今年的政策重心將是增加土地供應和增加保障性住房，通過調整全社會的住房供應結構，并對國人住房消費觀念予以引導，來緩解目前樓市供不應求的狀態(tài)，以求短期內達到降低房價上漲速度，維持房價平穩(wěn)的目的。而基金在調整中紛紛減持，目前普遍低配，或將成為下一步做多地產股的主要力量。

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