海南的真正泡沫期還未來臨
作者: 張寅 |
房地產(chǎn)有無泡沫,主要看價格是否在一段時間內(nèi)持續(xù)以兩位數(shù)的速度增長,以及購房行為是否以投資性需求作為主導(dǎo)。如果用這個標準來衡量當(dāng)下的海南房地產(chǎn)市場,無疑已經(jīng)出現(xiàn)了新的一輪房地產(chǎn)泡沫。但是,我們認為,從時間層面上看,目前還屬于泡沫的第一階段,即使本年度市場出現(xiàn)若干調(diào)整,也未必意味著此輪泡沫的終結(jié)。
這一輪的海南房地產(chǎn)投資熱潮完全可以與剛剛過去的迪拜房地產(chǎn)危機相提并論。觀察今年以來海南房地產(chǎn)價格啟動態(tài)勢,與兩年前迪拜的情況非常相似(見圖)。因此我們需要格外注意未來海南房地產(chǎn)市場運行的態(tài)勢,以及可能引爆債務(wù)危機的觸發(fā)點。
首先海南與迪拜都是以旅游地產(chǎn)作為發(fā)展的方向,其次都是以豪華基礎(chǔ)設(shè)施作為建設(shè)重點。吸引資金方式迪拜是以主權(quán)擔(dān)保國有公司向外部借貸的方式融資,然后進行大規(guī)模的基本建設(shè)。而海南則可能是以土地市場化的方式進行融資。其中的原因在于,迪拜的資源是石油,而海南的資源是土地。迪拜的弱點是缺乏龐大的經(jīng)濟體和人口資源作為后盾,而海南則擁有廣大中國內(nèi)地作為發(fā)展腹地。海南的弱點是自身缺乏強大的財政作為發(fā)展基礎(chǔ),因此要么靠高地價經(jīng)營模式融資;要么就是類似迪拜模式進行融資。如果是前者,那么海南地方債務(wù)有限,但未來給淘金者即投資者帶來巨大的風(fēng)險;如果是后者,那么就會出現(xiàn)類似目前迪拜的債務(wù)情況,政府將面臨非常大的壓力,但投資者則會獲得較大的機會。迪拜是首次出現(xiàn)投資熱潮,而海南在上個世紀就曾經(jīng)出現(xiàn)過投資熱潮,汲取過往經(jīng)驗和教訓(xùn)方面將非常有利。
年初我們看到海南的房地產(chǎn)市場近乎瘋狂的狀態(tài),似乎與迪拜房地產(chǎn)高潮時期沒有差別。但是或許將來還會出現(xiàn)更瘋狂的情況,這是因為目前海南房地產(chǎn)市場的超級異動,僅僅因為國際旅游島規(guī)劃出臺所引發(fā)的,政府還未進入實質(zhì)性開發(fā)階段。如果未來進行實施階段,必然導(dǎo)致新一輪的投資熱潮。目前的熱潮完全可以看做是未來真正熱潮的熱身。雖然目前海南的房地產(chǎn)價格出現(xiàn)了飆升,但是海南地方政府目前的風(fēng)險并不大,因為目前進入市場的資金大多是民間個人資金,并沒有像上一次泡沫那樣,有大量國有銀行的信貸資金涌入當(dāng)?shù)厥袌?。而且本次價格飆升是以購買房產(chǎn)為主,而上次房地產(chǎn)泡沫主要是大量資金炒賣地皮所致。可以預(yù)見,無論是國有的還是民營的機構(gòu)性資金,要真正大規(guī)模進入海南市場,恐怕只有等到海南國際旅游島規(guī)劃開始實施,并且土地市場開始運轉(zhuǎn)的時候。
短期購買海南房地產(chǎn)的投資者,恐怕大多并非指望能夠通過出租房屋獲利,而是希望取得房屋價格本身的升值轉(zhuǎn)移所有權(quán)獲利的。但是由于目前房價增長速度過快,市場接下來出現(xiàn)的動蕩使得激進購房者被套將在所難免。上個世紀在海南房地產(chǎn)最熱時候的買入投資者,事過十余年直到去年底才得以全面的解套,但愿近期追高買入海南房地產(chǎn)的投資者不需要像上次一樣,解套要等待如此之久。
作者為北京虎杰投資咨詢有限公司首席分析員
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