作者: 張寅 |

房地產(chǎn)有無泡沫，主要看價格是否在一段時間內(nèi)持續(xù)以兩位數(shù)的速度增長，以及購房行為是否以投資性需求作為主導(dǎo)。如果用這個標準來衡量當(dāng)下的海南房地產(chǎn)市場，無疑已經(jīng)出現(xiàn)了新的一輪房地產(chǎn)泡沫。但是，我們認為，從時間層面上看，目前還屬于泡沫的第一階段，即使本年度市場出現(xiàn)若干調(diào)整，也未必意味著此輪泡沫的終結(jié)。

這一輪的海南房地產(chǎn)投資熱潮完全可以與剛剛過去的迪拜房地產(chǎn)危機相提并論。觀察今年以來海南房地產(chǎn)價格啟動態(tài)勢，與兩年前迪拜的情況非常相似(見圖)。因此我們需要格外注意未來海南房地產(chǎn)市場運行的態(tài)勢，以及可能引爆債務(wù)危機的觸發(fā)點。

首先海南與迪拜都是以旅游地產(chǎn)作為發(fā)展的方向，其次都是以豪華基礎(chǔ)設(shè)施作為建設(shè)重點。吸引資金方式迪拜是以主權(quán)擔(dān)保國有公司向外部借貸的方式融資，然后進行大規(guī)模的基本建設(shè)。而海南則可能是以土地市場化的方式進行融資。其中的原因在于，迪拜的資源是石油，而海南的資源是土地。迪拜的弱點是缺乏龐大的經(jīng)濟體和人口資源作為后盾，而海南則擁有廣大中國內(nèi)地作為發(fā)展腹地。海南的弱點是自身缺乏強大的財政作為發(fā)展基礎(chǔ)，因此要么靠高地價經(jīng)營模式融資；要么就是類似迪拜模式進行融資。如果是前者，那么海南地方債務(wù)有限，但未來給淘金者即投資者帶來巨大的風(fēng)險；如果是后者，那么就會出現(xiàn)類似目前迪拜的債務(wù)情況，政府將面臨非常大的壓力，但投資者則會獲得較大的機會。迪拜是首次出現(xiàn)投資熱潮，而海南在上個世紀就曾經(jīng)出現(xiàn)過投資熱潮，汲取過往經(jīng)驗和教訓(xùn)方面將非常有利。

年初我們看到海南的房地產(chǎn)市場近乎瘋狂的狀態(tài)，似乎與迪拜房地產(chǎn)高潮時期沒有差別。但是或許將來還會出現(xiàn)更瘋狂的情況，這是因為目前海南房地產(chǎn)市場的超級異動，僅僅因為國際旅游島規(guī)劃出臺所引發(fā)的，政府還未進入實質(zhì)性開發(fā)階段。如果未來進行實施階段，必然導(dǎo)致新一輪的投資熱潮。目前的熱潮完全可以看做是未來真正熱潮的熱身。雖然目前海南的房地產(chǎn)價格出現(xiàn)了飆升，但是海南地方政府目前的風(fēng)險并不大，因為目前進入市場的資金大多是民間個人資金，并沒有像上一次泡沫那樣，有大量國有銀行的信貸資金涌入當(dāng)?shù)厥袌?。而且本次價格飆升是以購買房產(chǎn)為主，而上次房地產(chǎn)泡沫主要是大量資金炒賣地皮所致。可以預(yù)見，無論是國有的還是民營的機構(gòu)性資金，要真正大規(guī)模進入海南市場，恐怕只有等到海南國際旅游島規(guī)劃開始實施，并且土地市場開始運轉(zhuǎn)的時候。

短期購買海南房地產(chǎn)的投資者，恐怕大多并非指望能夠通過出租房屋獲利，而是希望取得房屋價格本身的升值轉(zhuǎn)移所有權(quán)獲利的。但是由于目前房價增長速度過快，市場接下來出現(xiàn)的動蕩使得激進購房者被套將在所難免。上個世紀在海南房地產(chǎn)最熱時候的買入投資者，事過十余年直到去年底才得以全面的解套，但愿近期追高買入海南房地產(chǎn)的投資者不需要像上次一樣，解套要等待如此之久。

作者為北京虎杰投資咨詢有限公司首席分析員

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